每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 趙橋    

寧波富達江灣城項目現(xiàn)場圖 唐潔攝鄒利制圖

每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 趙橋

近日，寧波富達（600724，SH）披露了業(yè)績預(yù)虧公告，公司預(yù)計2017年度將虧損8.39億元左右，而2016年盈利1.27億元。業(yè)績預(yù)虧的主要原因系計提減值準(zhǔn)備14億元左右。公司的巨額預(yù)虧亦引發(fā)資本市場強烈關(guān)注，并引起上交所問詢。

寧波富達公告對寧海桃源路項目、維拉小鎮(zhèn)三期以及江灣城項目的預(yù)計計提金額等進行了詳細說明。其中，對江灣城項目的計提存貨跌價準(zhǔn)備高達10.1億元。據(jù)了解，江灣城項目為寧波富達全資子公司寧波城投置業(yè)于2010年以總價近30億元取得，由8塊土地組成，如今仍有4塊土地處于待開發(fā)狀態(tài)，而已開發(fā)的江灣城二期去化情況也不容樂觀。

寧波富達證券代表施亞琴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“江灣城所處位置十分優(yōu)越，但整個項目建設(shè)周期過長，三年規(guī)劃加上開發(fā)建設(shè)已經(jīng)遠遠超過業(yè)內(nèi)8~12個月的黃金開發(fā)周期，項目上市后，又遇到了商住政策改革以及限購政策使得項目去化緩慢。”施亞琴同時坦言，“我們把握市場趨勢的能力確實弱了些。”

江灣城項目計提減值10.1億

1月18日，寧波富達披露，公司預(yù)計2017年度將虧損8.39億元左右，扣除非經(jīng)常性損益后虧損8.56億元。業(yè)績預(yù)虧主要原因系計提減值準(zhǔn)備14億元左右。

根據(jù)公告，經(jīng)減值測試，寧波富達需計提存貨跌價準(zhǔn)備“寧海桃源路項目”3.5億元、“江灣城項目”10.1億元、“維拉項目”0.4億元，合計計提存貨跌價準(zhǔn)備14億元左右，影響2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤13.10億元左右。同時，公司表示，旗下與萬科合作開發(fā)的“依云郡”項目因經(jīng)營情況好于預(yù)期，轉(zhuǎn)回存貨跌價準(zhǔn)備產(chǎn)生投資收益3.40億元左右。

寧波富達的這一業(yè)績預(yù)告亦引起了上交所的注意。上交所發(fā)問詢函要求寧波富達分類別、分項目詳細列示預(yù)計計提金額、原因、減值測試計算過程以及使用主要數(shù)據(jù)及來源等。

對于江灣城項目，《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，該項目由寧波城投置業(yè)的全資子公司寧波海曙城投置業(yè)有限公司開發(fā)，項目共8塊土地，分期實施，建筑類型為住宅及商務(wù)金融，約2/3為商務(wù)金融。截至目前，寧波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地塊、寧波鄞奉路2-6#地塊尚未啟動開發(fā)。

寧波富達公告稱因規(guī)劃設(shè)計原因分別于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地塊、2-12#的建筑工程施工許可證。項目總可售面積36.31萬平方米，其中住宅12.26萬平方米，商業(yè)辦公24.05萬平方米。截至2017年末，已簽約住宅面積7.08萬平方米，未售住宅面積5.18萬平方米，商業(yè)辦公24.05萬平方米。

也就是說，寧波富達在拿地3年以后才拿到了第一宗開發(fā)地塊的建筑工程施工許可證。除了自身規(guī)劃原因外，寧波富達方面認為，商住政策的改革以及限購等調(diào)控政策對商業(yè)住宅項目都有影響。

公開資料顯示，寧波市于2016年4月1日發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中指出，在不改變用地性質(zhì)、容積率等必要規(guī)劃條件和土地出讓約定前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品類型、住房戶型做出調(diào)整。寧波富達在公告中表示，計劃將商務(wù)金融用地用于開發(fā)商住房。

但是，2017年4月23日，寧波限購、限貸政策落地；2017年10月1日限購政策升級，按揭政策持續(xù)收緊。寧波富達在公告中表示，隨著商住房的住宅特性被驅(qū)趕，對商住房的市場預(yù)期明顯降低。

已開發(fā)項目去化緩慢

此前公司董秘辦人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，江灣城住宅項目銷售情況良好，二期價格已高達4萬元/平方米。不過，（2017年）下半年受限購等因素影響，銷售速度下降，同時其他商業(yè)金融項目去化率低，項目拿地時間太久，各項費用成本高，導(dǎo)致未來仍有可能對業(yè)績造成影響。

近日，記者以購房者身份實地走訪了位于寧波的江灣城項目。記者在江灣城售樓處了解到，上述所說的一期項目已基本售罄。營銷人員稱，二期項目的銷售均價約在3.6萬元/平方米，位置好的樓層接近4萬元/平方米。

據(jù)了解，二期項目大約是在2016年底開盤，但至今去化情況不盡如人意。寧波房管部門旗下的官網(wǎng)中國寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)顯示，江灣城2-14#、2-15#項目當(dāng)前住宅的可銷售套數(shù)共計208套，已售92套，去化約44%。

記者在售樓處看到了15-2#號樓所?？蛇x房源的公示圖，當(dāng)記者以購房者身份表示希望拍一下整個房源明示圖時，遭工作人員拒絕，同時有保安人員圍了上來，記者停止了拍攝。

江灣城項目地處海曙區(qū)的核心位置，距寧波火車站僅有一站公交的距離，整個項目緊鄰奉化江，高層住宅可望江觀景，周圍交通便捷。那么，為何江灣城項目開發(fā)及銷售不盡如人意？施亞琴表示，“江灣城在規(guī)劃上占用的時間長達三年，錯過了入市的最佳時機，其次整個江灣城項目的商務(wù)用地占比過高，公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面有所欠缺，并且受到商住政策以及調(diào)控政策的影響使得江灣城失去了部分客源。”

隔著鄞奉路，與江灣城對相的是中國金茂開發(fā)的南塘金茂府。如今，南塘金茂府住宅項目已售罄，其售樓處的工作人員告訴記者，目前售樓處只有六七套酒店式公寓在售。

一位二手房中介人員告訴記者，南塘金茂府的二手房均價在3萬元/平方米，精裝修交付并且室內(nèi)采用了恒溫恒氧系統(tǒng)。同樣是走高端產(chǎn)品路線，住宅面積同樣是140平方米以上的大戶型，僅一街之隔，與南塘金茂府相比，江灣城3.6萬元~4萬元/平方米的均價高出不少。

值得一提的是，南塘金茂府在合理的建設(shè)周期內(nèi)完成，并且此后中國金茂繼續(xù)在寧波市場進行拓展。公司年報顯示，2015年中國金茂在寧波再拿一宗土地，項目名稱為寧波江東金茂府。該項目于2016年7月首次開盤，取得10.1億元的銷售業(yè)績。

而彼時，江灣城拿地6年后，在2016年的1月份才取得2-12#地塊的建筑工程施工許可證，截至目前，整個項目的8塊土地中仍有4塊處于待建中。當(dāng)被問及未來這部分土地何時開發(fā)時，施亞琴表示，“已經(jīng)開發(fā)出來的項目，市場接受程度尚且不高，接下來的項目不能再出錯，目前還未有具體（規(guī)劃）。”