每經(jīng)編輯 趙慶

“千帆掠影映畫在天堂，大海之南是新的航向”——寥寥數(shù)語描繪出美麗海南。

但最近，海南的房地產(chǎn)從業(yè)者們恐怕無心欣賞美景，因?yàn)橹醒氕h(huán)保督察組2017年12月23日的表態(tài)言猶在耳：“房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。”

2018年1月，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者赴海南實(shí)地調(diào)查，注意到在這座大島上正處處勁吹整改之風(fēng)，房地產(chǎn)從業(yè)者們已做好“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”的準(zhǔn)備。

從文昌到三亞 整改全面進(jìn)行中

“這個(gè)菜市場(chǎng)是開發(fā)商為我們業(yè)主帶來的便利，為什么說拆就拆呢？”2018年1月下旬的一天，在海南文昌市清瀾半島即將被拆除的菜市場(chǎng)前面，一名業(yè)主正在詢問文昌環(huán)保工作組的工作人員。工作人員回答：“被拆除的菜市場(chǎng)原規(guī)劃屬于綠地，我們是依法執(zhí)行。有其他的疑問，請(qǐng)你們?nèi)フ议_發(fā)商協(xié)調(diào)。”

被拆掉的菜市場(chǎng)（每經(jīng)記者 吳抒穎 攝）

清瀾半島位于海南文昌市的清瀾開發(fā)區(qū)。環(huán)保督察意見指出，清瀾半島漁人碼頭項(xiàng)目屬于未報(bào)先建項(xiàng)目，非法占用公共綠地。根據(jù)中央環(huán)保督察組反饋的整改意見，文昌對(duì)漁人碼頭7處違建項(xiàng)目進(jìn)行拆除，拆除總面積為5229平方米。據(jù)海南廣播電視總臺(tái)報(bào)道，文昌市綜合行政執(zhí)法局執(zhí)法監(jiān)督室主任云海波指出，拆除后項(xiàng)目將恢復(fù)為綠地。

文昌市對(duì)外公布的另一整改項(xiàng)目是魯能山海天精品酒店和魯能山海天展銷中心項(xiàng)目。1月21日，記者在魯能山海天項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前該項(xiàng)目已經(jīng)關(guān)閉，正在進(jìn)行拆除、整改，項(xiàng)目本身已經(jīng)沒有銷售人員接待。每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者以購(gòu)房者身份通過一名渠道人士向銷售人員提出參觀樣板房等要求，項(xiàng)目銷售人員表示，目前項(xiàng)目正在進(jìn)行整改，不方便接待。

魯能山海天整改的圍擋（每經(jīng)記者 吳抒穎 攝）

沿著海南東邊的海岸線再往南數(shù)百公里，就到了海南沖浪勝地萬寧市，日月島填海項(xiàng)目正是位于此地。根據(jù)環(huán)保督察組的意見，其中填海面積為49.1公頃的月島項(xiàng)目未批先建。目前月島已經(jīng)豎起停工的牌子，記者嘗試進(jìn)入銷售中心也被婉拒，項(xiàng)目的工作人員表示，“目前銷售中心不開放”。問及具體開放時(shí)間等信息時(shí)，工作人員表現(xiàn)警惕：“不知道、不清楚，不了解。”

據(jù)《海南日?qǐng)?bào)》報(bào)道，省市兩級(jí)海監(jiān)執(zhí)法部門正在督促項(xiàng)目業(yè)主開展整改工作，日島圍填海工程海洋環(huán)境影響后評(píng)價(jià)、生態(tài)補(bǔ)償方案及岸灘整治修復(fù)方案等，正在根據(jù)專家評(píng)審意見進(jìn)行修改完善中。

再往南的三亞，整改工作也在進(jìn)行之中，包括三亞鳳凰島、小洲島度假酒店項(xiàng)目、鹿回頭片區(qū)半島一號(hào)項(xiàng)目等均已對(duì)一批違規(guī)違法項(xiàng)目實(shí)施暫停建設(shè)、暫停營(yíng)業(yè)等措施。“以前管控得松，填海成本很低，三五十萬元就可以填一畝地。化整為零、圍海造地的情況屢見不鮮。但現(xiàn)在中央這么嚴(yán)厲，這種情況不可能再出現(xiàn)了。”一名海南本地的小型開發(fā)商告訴記者。

政策愈加嚴(yán)厲 堅(jiān)守住土地底線

環(huán)保督察風(fēng)暴的來臨將地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)保護(hù)的矛盾推上風(fēng)口浪尖。但實(shí)際上，自2017年以來，中央乃至海南地方就有意識(shí)減少GDP對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，且出臺(tái)了多個(gè)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策、文件。

2017年9月29日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知要求，各市縣自本通知印發(fā)之日起，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。這一規(guī)定迅速落地，一些本來已經(jīng)在建的項(xiàng)目也不得不更改規(guī)劃。

2018年1月22日，在文昌市一個(gè)海景樓盤，銷售人員指著數(shù)棟在建建筑對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者說，“這一片本來也是準(zhǔn)備做小戶型的，新規(guī)下來后這樣是拿不到預(yù)售證的。公司應(yīng)該會(huì)改成大戶型，但那樣子就不太好賣了。”

2018年1月，海南出臺(tái)了《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地效益的意見》，其中提出了要堅(jiān)持“總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、效益提高”等基本要求，確保堅(jiān)守土地利用的底線，嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)的紅線和耕地保護(hù)的紅線，包括要嚴(yán)禁將其他各類用途的土地改變?yōu)樯唐纷≌玫兀唤垢黝愓猩添?xiàng)目中配套商品住宅；禁止商品住宅和其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目捆綁搭配供應(yīng)等。

已經(jīng)停工的日月灣（每經(jīng)記者 吳抒穎 攝）

在剛剛過去的2017年，海南的住宅土地供應(yīng)已經(jīng)明顯下降。據(jù)海南省國(guó)土資源工作會(huì)議發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南全年供應(yīng)商品住宅用地面積2165.55畝，同比下降62.91%，成交均價(jià)436.52萬元/畝，同比增長(zhǎng)89.86%。

海南各個(gè)市、縣已經(jīng)明顯放緩?fù)恋爻鲎尣椒ァＴ诤Ｄ蠔|邊的一座沿海小城，一名接近政府部門的人士指著柏油路兩邊未開發(fā)的林地說，“這些土地本來政府準(zhǔn)備計(jì)劃進(jìn)行公開出讓的，新規(guī)下來后不能這么做了，部分市縣取消GDP考核，政府是下了決心的。”

1月下旬召開的海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)電視電話會(huì)議也要求，海南各市縣要支持利用農(nóng)村閑置宅基地、農(nóng)房適當(dāng)開發(fā)鄉(xiāng)村旅游，但決不允許在農(nóng)村搞變相房地產(chǎn)開發(fā)。

海南省不會(huì)放松對(duì)土地開發(fā)的管控。在1月26日召開的海南省六屆人大一次會(huì)議上，海南省省長(zhǎng)沈曉明也明確表示，2018年海南將減少房地產(chǎn)投資比重，繼續(xù)深化“兩個(gè)暫停”、中部生態(tài)核心區(qū)永久停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)等調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可證、價(jià)格備案、公建配套等制度，妥善處理歷史遺留問題，科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和節(jié)奏。

房地產(chǎn)從業(yè)者開始尋覓“下一站”

“公司現(xiàn)在還有一百多畝的別墅用地，但現(xiàn)在肯定是建不了別墅的。只能夠等等看能否更改規(guī)劃，現(xiàn)在只能先放在那里，也不知道怎么辦。”老林告訴記者，他在海南有兩個(gè)正在開發(fā)中的項(xiàng)目。

老林在海南從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間并不長(zhǎng)，2015年才進(jìn)入這一行業(yè)。2003年開始，他在海南從事酒店經(jīng)營(yíng)，但后來這一生意“不好做了”，所以就把酒店改成了綜合體項(xiàng)目。上述別墅用地是他與朋友合伙的公司從公開市場(chǎng)拿下的一宗土地。“都是以前拿的，海南之前的地不太值錢的。國(guó)際旅游島的概念一出來，海南的房地產(chǎn)開發(fā)才又熱了起來。”

老林計(jì)劃，做完手上的項(xiàng)目就回老家養(yǎng)老，他已經(jīng)很難在海南斬獲新項(xiàng)目了。“現(xiàn)在哪里還買得到地？好的地、沿海的地也都在大開發(fā)商手里了，跟我們沒關(guān)系。我們小開發(fā)商就是這樣子的，做什么事情還都要親力親為，太辛苦了。錢是永遠(yuǎn)賺不夠的，差不多就行了。”

每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

默默計(jì)劃“下一站”的還有小張。小張是一名從事房地產(chǎn)交易的中介人士，從業(yè)時(shí)間不到兩年。他平時(shí)的主要工作是帶潛在客戶到島上的各個(gè)樓盤參觀，他提供交通工具且不收取客戶的任何費(fèi)用；如果能夠最終成交，則從開發(fā)商處收取一定的傭金。他們相當(dāng)于是分銷商，是開發(fā)商的“獲客渠道”之一。

小張說，2017年一整年他總共簽了十多單，拿到的傭金有十多萬元。他覺得自己的這個(gè)收入并不高，而且競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。“去年以來很多人都開始做這個(gè)了，不是說市場(chǎng)不好，是人變多了。很多之前不做這個(gè)的或者在其他地方做這個(gè)的，去年都入行了。”

在海南從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的確不在少數(shù)。根據(jù)海南省海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2017年12月15日，全省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)累計(jì)已備案3092家。而2017年11月，北京市備案中介機(jī)構(gòu)為3038家，海南備案中介機(jī)構(gòu)數(shù)量已與北京市相當(dāng)。

小張已經(jīng)看到了這個(gè)行業(yè)不斷被擠壓的市場(chǎng)空間。“很多客戶現(xiàn)在都自己直接去樓盤看，一些大型的開發(fā)商也不太愿意和我們合作，他們寧愿去投很多的廣告，所以給的傭金也很低，只有2到3個(gè)點(diǎn)。有些傭金高的項(xiàng)目，能夠給到5個(gè)點(diǎn)。”

“海南也已經(jīng)快沒地（住宅用地）了，或許再過個(gè)幾年也漸漸就沒有商品房賣了。等到那時(shí)候，我就干不了這一行了，應(yīng)該要干別的去了。”小張說。

每經(jīng)記者 吳抒穎

每經(jīng)編輯 宋思艱 趙云