每經編輯 吳抒穎    

每經記者 吳抒穎 每經編輯 曾健輝

老百姓眼中的美好生活是什么樣的?很多人可能還沒想明白這個問題，但房地產商們已經開始勾勒發(fā)展圖景：萬科要做“美好生活場景師”，要從商業(yè)、教育乃至旅游度假等方面為普通人的健康生活提供美好的產品和服務；收購樂視、萬達城之后，融創(chuàng)則將從文化娛樂等方面進入普通人的生活。

房地產商們的定位開始發(fā)生轉變，他們不再滿足于只是建造房子做低頻買賣的商業(yè)模式，而是試圖從生活中的點點滴滴與普通人發(fā)生聯(lián)系。“從房地產開發(fā)商轉型城市配套服務商再轉向美好生活服務商，是因勢而為，也是未來的發(fā)展趨勢。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經濟新聞》記者表示。

告別增量競爭的上半場之后，房地產行業(yè)下半場的哨聲已經吹響。而對“美好生活”戰(zhàn)略的競爭，是一種典型的存量思維。在這個新的競爭領域，目前還沒有絕對的領跑者，因此，每一個競逐企業(yè)的一招一式，都值得關注。

房產行業(yè)從增量到存量

數(shù)據(jù)顯示，房地產領域開發(fā)的增速已經放緩。2017年，全國房地產開發(fā)投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1~11月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為68.4%。

開發(fā)商向美好生活運營商轉變，內在的邏輯是目前市場的增量空間變得有限。廣東省房地產協(xié)會專家委員會委員劉策向《每日經濟新聞》記者分析稱，目前主要城市的限貸限購力度很大，一些一線城市出讓的土地越來越少，更多的土地資源將向租賃傾斜。“開發(fā)的機會越來越少，如何運營存量資源就成了新的課題”。

去年年底在民生銀行主辦的《中國不動產金融年會·2017》上，旭輝集團董事長林中也指出，一線城市已經很明顯地從增量市場開始轉向存量市場，存量市場里有很多商機可以挖掘。“美好生活的需求基本上就是質的需求”。

從增量開發(fā)到存量運營是開發(fā)商轉型的原因之一，而來自消費升級的動力也驅使開發(fā)商尋找新的增長點。此前孫宏斌在談到投資樂視的邏輯時就曾表示：“我們一直看好消費升級的行業(yè)，大文化、大健康、大娛樂的項目。如果后面投資教育和醫(yī)院的項目，大家也不要吃驚。”

十九大報告也多次提及消費，包括“在中高端消費、創(chuàng)新引領、綠色低碳、共享經濟、現(xiàn)代供應鏈、人力資本服務等領域培育新增長點、形成新動能”、“完善促進消費的體制機制，增強消費對經濟發(fā)展的基礎性作用”、“加快建立綠色生產和消費的法律制度和政策導向”等。

“服務”是核心

要當“美好生活場景師”的萬科，已經嘗試在醫(yī)療、養(yǎng)老、教育和租賃等生活領域為普通人提供服務。“萬科始終是為普通人提供好房子、好服務，這才是公司業(yè)務的核心。”在2018年2月2日萬科新任總裁祝九勝的見面會上，萬科董事局主席郁亮重申了上述觀點。

既然服務是核心，那萬科又將如何提供服務？萬科的光熙康復醫(yī)院就是一個典型的例子。萬科為此成立了獨立的醫(yī)院管理和醫(yī)療團隊，輸入管理和服務標準；此外光熙康復醫(yī)院也有為患者提供一對一的定制療程套餐等個性化服務。從這個角度剖析，萬科的確不再只是“運營”的思維，而是以一個“服務生”的身份出發(fā)介入到其他的細分領域。

這種思維在萬科的其他業(yè)務線上也有所體現(xiàn)。深圳萬科泊寓負責人在向《每日經濟新聞》記者介紹萬科對城中村的運營、整改之時曾提到，他們未來還會朝著家庭公寓等方向探索、發(fā)展，甚至有可能在城中村中提供教育、醫(yī)療等其他的服務配套。

融創(chuàng)提供的服務更加貼近于“消費升級”，融創(chuàng)中國計劃在智慧社區(qū)、智能家居方面進行布局。孫宏斌認為“智能電視、智能家居還會迎來30%、40%的增長”。

一些依靠集團全產業(yè)鏈布局的房企，在“美好生活”的追逐戰(zhàn)中則更可能依靠強大的整合資源為消費者提供更為全局的服務，這方面的代表是華潤置地。華潤置地方面曾公開表示，華潤置地的轉型是“未來產業(yè)引領者”。

雖然在科技、醫(yī)療和農業(yè)等領域華潤置地并沒有明顯的優(yōu)勢，但華潤集團旗下的很多資源可以協(xié)同使得華潤置地在服務領域的發(fā)展也頗為迅猛。

要轉變運營思維

“今年是產品與服務的元年，今后肯定會在生活內涵和外延上都有延展。”宋延慶拋出了這樣的觀點。他的依據(jù)是，過去房企做城市配套服務無非是提供居住、商業(yè)和軌道交通等配套建設和供應，還是“城市運營”的意思。而美好生活服務商，則代表著房企從開發(fā)到服務、從房屋到生活的真正轉向。

如何做好這個角色？中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄向《每日經濟新聞》記者分析稱，傳統(tǒng)房企需要補足短板，比如社區(qū)運營能力、產業(yè)與教育資源導入、科技創(chuàng)新應用等多個方面。

在這一方面，很多房企都有欠缺。曾經在一個產業(yè)地產的私享會上，多家有意進軍這一領域的開發(fā)商人士向《每日經濟新聞》記者指出，不少做產業(yè)地產的房企，其實是披著產業(yè)的“殼”，實際上還是想要做房地產開發(fā)，對于產業(yè)導入等領域全無概念。如果想要在細分的專業(yè)領域有所突破，一支專業(yè)的團隊必不可少。

劉策表達了相似的觀點。他指出：“做好美好生活運營商需要一個新的團隊。以往熟悉開發(fā)拿地的團隊對于后端運營可能不是很擅長，如何從過去粗放式開發(fā)到精細化運營需要鍛煉的新能力。另外也需要有新的思路，開發(fā)的模式是快進快出，但是資產管理不是。他們需要打造一個新的營業(yè)模式，原來的邏輯要轉型。”

一些開發(fā)商已經意識到這個問題，例如泰禾。據(jù)泰禾集團董事長黃其森透露，未來5年，公司至少會在醫(yī)療建設方面投資500億元。

黃其森指出，醫(yī)療是重資產，回報慢，可能八年、十年沒法賺錢的行業(yè)。但是泰禾必須這么做。泰禾方面稱：“從公司發(fā)展來看，泰禾需要新的業(yè)務增長點，而看似投入巨大，風風火火的轉型之路下，是泰禾精琢產品，為業(yè)主提供吃喝玩樂，衣食住行，甚至是包括生老病死在內的全產業(yè)鏈的服務。”