每經(jīng)編輯 李宇嘉    

圖片來源：視覺中國(guó)

2017年，全國(guó)樓市交易量在一二線城市出現(xiàn)下滑的情況下能夠再創(chuàng)歷史新高，600多個(gè)三四線城市異軍突起作出了最大的貢獻(xiàn)，其占全國(guó)樓市的比重從2016年的60%上升到67.4%。從這個(gè)角度上說，2017年可謂三四線城市的“樓市年”，當(dāng)筆者去年春節(jié)期間回到老家（西北某三線城市）之時(shí)，親眼見識(shí)了返鄉(xiāng)置業(yè)空前的盛況。

2018年，由于棚改貨幣化比例有所下降、國(guó)家嚴(yán)格限制居民加杠桿等因素的影響，加上需求部分透支、租賃分流，業(yè)內(nèi)普遍不是特別看好三四線樓市。在熱點(diǎn)樓市調(diào)控“不放松”的背景下，假如三四線樓市也出現(xiàn)下滑，2018年全國(guó)樓市將明顯回調(diào)。

對(duì)于三四線城市來說，由于帶著一年積蓄的人口大規(guī)模返鄉(xiāng)，春節(jié)無(wú)疑成為本地樓市的一個(gè)重要契機(jī)。今年春節(jié)，盡管筆者并未返鄉(xiāng)，但從與父母親朋的交流以及朋友圈所反映的情況來看，三四線樓市返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未迅速退去。

過去，每當(dāng)筆者問起故鄉(xiāng)的大變化，親朋經(jīng)常談起的是誰(shuí)家小孩考上大學(xué)、誰(shuí)家在外做生意賺了錢等等，但現(xiàn)在談得最多的往往是誰(shuí)家在“市里”買了房子。

過去，農(nóng)村人賺了錢，常常是在村里起上3層樓的房子，再購(gòu)置耐用消費(fèi)品比如皮卡汽車等，這是彰顯生活水平的配置，很少人到城里買房。近些年，隨著道路、有線、通訊和物流等網(wǎng)絡(luò)將城鄉(xiāng)高效地連在一起，農(nóng)村居民進(jìn)城看病也能獲得“新農(nóng)合”、“新農(nóng)保”的支持，作為消費(fèi)升級(jí)的進(jìn)城購(gòu)房，也開始迅速崛起。到大城市周邊的三四線城市或者在老家的三四線城市購(gòu)房，就成了一種選擇。

春節(jié)前，安居客發(fā)布的《2017~2018返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，59%的大城市受訪人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿。其中，34%的受訪者是因在工作城市買不起房或限購(gòu)而作出返鄉(xiāng)置業(yè)選擇，33%希望改善長(zhǎng)輩和孩子的居住條件，23%希望日后回鄉(xiāng)發(fā)展有個(gè)落腳點(diǎn)，只有10%的人是為自己手中的閑錢找出路，也就是投資。

這意味著，返鄉(xiāng)置業(yè)的主流并非投資需求，而是以首套房購(gòu)置為主的剛需或自住需求。2017年，艾普大數(shù)據(jù)與移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商合作，對(duì)購(gòu)房人群篩選后發(fā)現(xiàn)，三四線城市買房人群中，54.1%來自三四線本地人口，15.7%和28.3%分別來自一線和二線城市；購(gòu)房年齡主要在36~45歲、46~55歲兩個(gè)階段，占比分別為31.2%和38.5%。這意味著，在進(jìn)城購(gòu)房人群中，大城市就業(yè)人群返鄉(xiāng)是主流，而成家生育、父母為城里就業(yè)子女購(gòu)房是主要驅(qū)動(dòng)。

安居客的報(bào)告還顯示，返鄉(xiāng)置業(yè)人群中，一半以上年齡超過30歲，單身人群的比例僅為19%。打工一族中，80%來自三四線城市及周邊城鎮(zhèn)，但近七成分布在一、二線城市工作。這也說明，外來務(wù)工人群也好，大城市就業(yè)人群也好，一旦步入結(jié)婚生育期后，就有了買房并在城市“扎根”的強(qiáng)烈訴求。

目前，全國(guó)1.7億外出農(nóng)民工中，70%集中在前30大城市，60%的舉家遷徙，70%的在就業(yè)地城市工作2~3年；大城市就業(yè)人群多為年輕群體的大學(xué)生。近年來，由于大城市房?jī)r(jià)上漲造成置業(yè)困境，在國(guó)家鼓勵(lì)回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、鄉(xiāng)村振興，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)從沿海轉(zhuǎn)向內(nèi)地的大背景下，借助返鄉(xiāng)置業(yè)在城市站穩(wěn)，或?yàn)橄乱徊焦ぷ骰蛲诵葑鰷?zhǔn)備，這已成為普遍趨勢(shì)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2016年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，由于城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，國(guó)家加大扶貧開發(fā)、轉(zhuǎn)移支付、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而大城市日漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)對(duì)大齡農(nóng)民工就業(yè)吸納彈性較低，農(nóng)民工越來越傾向在本地就業(yè)。2010~2016年，外出農(nóng)民工規(guī)模增速分別為5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出農(nóng)民工占農(nóng)民工總數(shù)的比例也從2011年的62.8%下降至2016年的60.1%。從農(nóng)民工流入地看，2016年?yáng)|部地區(qū)務(wù)工的農(nóng)民工（15960萬(wàn)）比上年減少48萬(wàn)，而中部、西部、東北則分別增長(zhǎng)147萬(wàn)、275萬(wàn)和45萬(wàn)。

因此，考慮到農(nóng)民工回流趨勢(shì)，加上其長(zhǎng)期適應(yīng)城市生活，并有一定積蓄，這將成為三四線樓市維持熱度的重要力量。同時(shí)，防風(fēng)險(xiǎn)、防樓市大起大落以及泡沫“軟著陸”的宏觀主題下，大城市高房?jī)r(jià)依舊將維持一段時(shí)間?；诔杉疑⒊蔀橛挟a(chǎn)者、彰顯自己在城市站穩(wěn)腳跟、防范貨幣貶值等多方面的訴求，大城市就業(yè)人群選擇在三四線城市購(gòu)房，也將保持一定規(guī)模。

今年1月份，盡管調(diào)控政策偏緊、房貸收緊，但三四線樓市繼續(xù)保持在高位，三四線項(xiàng)目占比大的龍頭房企業(yè)績(jī)更火爆，或顯示新一輪返鄉(xiāng)置業(yè)已開啟，預(yù)計(jì)2月份的數(shù)據(jù)也會(huì)比較樂觀。

筆者認(rèn)為，即便2018年三四線樓市不再像2017年那般火熱，也仍將維持高位。更重要的是，三四線城市房?jī)r(jià)上漲固然對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)有推動(dòng)，但更大的力量來自于農(nóng)民工、下轄縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民或村民、大城市就業(yè)人群等，他們通過購(gòu)房分享城市化紅利、結(jié)束漂浮的訴求越來越強(qiáng)烈，這種趨勢(shì)一旦崛起將很難阻擋，與房?jī)r(jià)漲跌有一定關(guān)系但并不算特別大。

另外，國(guó)家強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”，意在讓新市民（務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生）體面地租賃，在城市穩(wěn)定下來，但并不排斥他們買房的訴求，而是量力而行的“先租后買”、梯度消費(fèi)，這也將成為三四線樓市健康發(fā)展的保障。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）