圖片來源：視覺中國 記者金蘋蘋 10%的年化收益率，對于2018年的房地產(chǎn)信托項目而言并非遙不可及。記者了解到，不斷抬升的融資成本，使得房地產(chǎn)信托的收益率水平水漲船高。因為需要付出更高的代價來獲取資金，也讓不少房企將融資渠道轉(zhuǎn)向海外市場，通過海外發(fā)債的形式來尋找“外援”。 信托業(yè)內(nèi)人士表示，2018年金融去杠桿仍將繼續(xù)，對于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管也仍將保持“高壓”。在房地產(chǎn)信托的火爆募集依然延續(xù)的情況下，投資者應(yīng)該關(guān)注背后潛藏的房企現(xiàn)金流問題，對風(fēng)險保持警惕。 信托成本高企房企海外融資陡增 進(jìn)入2018年，曾經(jīng)在去年獨領(lǐng)風(fēng)騷的房地產(chǎn)信托依然是市場上受人關(guān)注的“明星”。用益信托在線統(tǒng)計顯示，2018年1月，集合信托市場上成立的房地產(chǎn)信托項目數(shù)量為185款，募集資金總計331.51億元；同比2017年1月成立46款地產(chǎn)信托項目，募資135.96億元，分別增長302.17%和143.83%。 “房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不僅收益率高，對于信托公司而言，也是利潤收入頗高的一類業(yè)務(wù)，這也是房地產(chǎn)信托目前仍然火爆的原因?！蹦承磐泄狙芯繂T袁吉偉對記者表示。 用益信托的統(tǒng)計同樣顯示，房地產(chǎn)信托火爆發(fā)行的背后，收益率水平也持續(xù)上漲。該類產(chǎn)品的平均收益率已經(jīng)從去年1月份的6.74%上升至今年1月份的7.61%，上漲了近一個百分點。 “信托融資成本上漲已成為今年行業(yè)的普遍現(xiàn)象，作為被重點規(guī)范的業(yè)務(wù)之一，房地產(chǎn)信托的成本更是上升得比較厲害?！蹦炒笮托磐泄緲I(yè)務(wù)部門人士對記者表示。該人士透露，當(dāng)前銀行等機構(gòu)對于房地產(chǎn)項目融資都比較謹(jǐn)慎，大部分地產(chǎn)信托項目的資金來源都集中于個人投資者，這也意味著房企需要支付更高的成本來滿足融資需求。就目前來說，大型房企的融資能力和溢價能力相對較強，成本還能低一些，對于中小房企而言，信托渠道的融資成本普遍在10%至12%以上。 持續(xù)上漲的融資成本，讓部分房地產(chǎn)企業(yè)將融資渠道延伸至海外。上證資訊統(tǒng)計顯示，2016年12月至2017年2月末，房企海外發(fā)債的發(fā)行規(guī)模為52.9億元；而2017年12月至2018年2月26日，這一數(shù)據(jù)為643.26億元，房企海外發(fā)債規(guī)模大增1115.99%。 關(guān)注“爆款”背后的風(fēng)險 作為當(dāng)前市場上的一類“爆款”產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托的發(fā)行熱情不減。根據(jù)用益信托在線統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模為631.52億元，占該月發(fā)行的集合信托總規(guī)模的39.04%。 對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托發(fā)行火爆，與房企融資缺口較大、“資金饑渴癥”持續(xù)有關(guān)。某信托公司高層人士對記者表示，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)，房企的融資渠道正逐漸縮減，部分中小房企當(dāng)前的主要融資方式都轉(zhuǎn)向了非銀渠道。 “表外融資的監(jiān)管政策效果正在顯現(xiàn)，未來表外融資業(yè)務(wù)回流表內(nèi)融資業(yè)務(wù)及資本市場的態(tài)勢會更加明顯。”袁吉偉分析道。他認(rèn)為，表外融資具有顯著的影子銀行特性，很多通過資管業(yè)務(wù)的層層嵌套服務(wù)于銀行表內(nèi)資產(chǎn)的騰挪，以規(guī)避監(jiān)管。但這些業(yè)務(wù)由于大量集中于房地產(chǎn)和地方融資平臺等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，累積了很大的風(fēng)險，因此也成為重點監(jiān)管的對象，未來資金流向房地產(chǎn)項目也會更審慎。 不過，也有不少信托業(yè)內(nèi)人士表示，雖然監(jiān)管趨嚴(yán)，但監(jiān)管部門并未禁止信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?！爸皇且箝_展業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營，對于那些借助信托資金拿地的項目和假股真?zhèn)愴椖縿t是嚴(yán)格禁止的。”前述信托公司業(yè)務(wù)部門人士說。 然而，在持續(xù)大規(guī)模發(fā)行和成立房地產(chǎn)信托項目的背景下，信托業(yè)內(nèi)人士也坦言，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)背后的潛在風(fēng)險值得警惕。 “前期做的很多房地產(chǎn)信托項目都是幫助房企拿地的，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的環(huán)境下，不論在項目開發(fā)或是銷售過程中出現(xiàn)問題，部分中小房企的現(xiàn)金流就容易受影響，后續(xù)就可能暴露出兌付風(fēng)險?！痹獋ヌ嵝训?。