每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝

當(dāng)樓市調(diào)控政策出臺密集的熱點城市在房價和成交量都出現(xiàn)明顯下滑后，一批三四線城市的房價卻在上漲，尤其是圍繞核心城市周圍擁有“撤市劃區(qū)”概念的縣級市，樓市熱度不斷升溫。安居客數(shù)據(jù)顯示，即墨區(qū)新房均價在今年1月為12866元/平方米，相比去年3月的8195元/平方米，上漲幅度近57%。

其實，在去年10月30日即墨區(qū)正式掛牌成為青島“后花園”之前，即墨市便排在山東省縣域經(jīng)濟(jì)10強(qiáng)第7位，綜合競爭力排名位居全國第9位。而早在去年春季，聽到“撤市劃區(qū)”風(fēng)聲的即墨房地產(chǎn)市場便已蠢蠢欲動起來。

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行政升級激活購房需求

“前幾年在即墨買房，開發(fā)商還會有贈送陽臺，并有交預(yù)籌款‘2萬元抵5萬元’等促銷政策，可售房源也到處都是。但現(xiàn)在房源已基本被買空，人的心態(tài)也是越貴越買。短時間房價漲了這么多，沒買房的人心里干著急，買了房的人壓力也大。”即墨市民李華（化名）感慨道。

李華最近剛買了新房，但他并沒有太多的喜悅，買房更多是基于他對未來房價上漲的預(yù)期判斷。李華買的樓盤叫裕東新府，早在2016年裕東新府開盤時，均價僅為6000元~7000元/平方米。截至今年2月底，項目處于尾盤銷售的階段，但房價已經(jīng)漲到11000元/平方米。

裕東新府銷售人員韓英（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“現(xiàn)在即墨市場上的新房源不多，項目賣得最火的時候是在2017年春天，那時候都在傳要撤市劃區(qū)?，F(xiàn)在項目僅剩幾套房子，但每天還是有十幾組人來看房。”

據(jù)即墨區(qū)發(fā)布的2017年金融運行情況分析數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年即墨區(qū)中長期貸款有所增長，其中非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體中長期貸款余額419.18億元，較年初增加60.62億元。分析認(rèn)為，導(dǎo)致貸款增加的重要原因之一就是“撤市劃區(qū)”后即墨行政地位提升，帶動了房地產(chǎn)市場發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)銷售類貸款增加。

前述銷售人員稱，目前即墨僅對擁有三套住房的購房者暫停發(fā)放貸款，這一比較寬松的政策環(huán)境吸引了來自青島、城陽區(qū)以及北京、上海等熱點城市的購房者。不過市場購房者主體仍以當(dāng)?shù)厝藶橹?，且約有20%的比例為“返鄉(xiāng)置業(yè)”人群。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“撤市設(shè)區(qū)”的城市出現(xiàn)房價提升現(xiàn)象，是基于對市場價值提升的預(yù)期，但也容易被夸大，要警惕出現(xiàn)土地價格和房價被炒高的風(fēng)險。

大房企追捧但預(yù)期或降

有熟悉即墨市場的人士認(rèn)為，即墨房價快速上漲，還有一個原因是受青島買房需求外溢的影響。

安居客數(shù)據(jù)顯示，今年2月青島新房均價為16021元/平方米，與去年3月8451元/平方米的均價相比，已近翻倍。

“青島房價漲太快了，而且還有限購政策限制。即墨區(qū)的優(yōu)勢是有地鐵直通青島，購房政策寬松，因而吸引了很多青島人到即墨買房。”上述人士如是說。

同樣看到即墨區(qū)域價值的還有參與房地產(chǎn)市場的另一大主力——開發(fā)商。目前進(jìn)軍即墨的大開發(fā)商就有萬科、保利、復(fù)星、龍湖、融創(chuàng)、中海、正大、海爾、中交、魯能等等。

開發(fā)商在即墨的戰(zhàn)略變化從土地市場便能感知到。在2017年1月，即墨出讓的5宗地塊還都是冷清地以底價成交。但到了7月，即墨藍(lán)色新區(qū)拍賣兩宗商住地塊時，現(xiàn)場卻持續(xù)了長達(dá)8個多小時，最終被中海地產(chǎn)分別通過996輪、494輪競價攬獲，樓面價分別為6721元/平方米、6702元/平方米，溢價率分別為325.11%、400%。

今年1月，新城控股在即墨確定了吾悅廣場的項目選址。新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時認(rèn)為，房地產(chǎn)市場主要分為都市圈市場和非都市圈市場，都市圈城市指的是核心城市及周圍的中小城鎮(zhèn)，即墨就屬于這類。在即墨撤市劃區(qū)前后，市場預(yù)期就判斷即墨房價會向青島靠攏，房價也隨之上漲，房企也會持續(xù)看好即墨未來的區(qū)域價值。

即墨撤市劃區(qū)之后，也給了即墨成為青島城區(qū)一部分的機(jī)會。歐陽捷認(rèn)為，未來影響一是體現(xiàn)在未來即墨基礎(chǔ)設(shè)施的互通互聯(lián)會加快，二是即墨與青島間的城郊結(jié)合區(qū)域會從價值洼地得到很快提升，三是即墨各方面規(guī)劃都會向大城市的標(biāo)準(zhǔn)靠攏，能夠提升城市基本面。

對于即墨房價上漲的持續(xù)周期，歐陽捷判斷其上漲趨勢未來會明顯減緩，主要原因一是即墨的房價不會超越核心城市青島，而青島的房價也正受到政策限制；二是此前即墨房價上漲較快，已透支了購房需求和預(yù)期，未來購房需求會下降，房價上漲預(yù)期也會降溫。