每經(jīng)編輯 魏瓊     

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

在三四線城市去庫存以及當?shù)嘏飸魠^(qū)改造啟動以來，江西宜春樓市去庫存加速。宜春市房管局方面提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年宜春商品住房成交均價為4944元/平方米，同比上漲10.2%，商品住宅去化周期僅為4.3個月。

樓市的火爆催熱了土地市場溢價率的走高，同時，外來大房企進入宜春后大規(guī)模攻城略地，已成為宜春土地市場的主力買家。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱江西省土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)信息，不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2018年以來，宜春市拍出的17宗住宅和商住用地中，14宗土地被外來開發(fā)商斬獲，其中榮盛和恒大成為主流拿地房企。

外來大房企的進入加劇了當?shù)赝恋厥袌龊蜆鞘械母偁帲瑢嵙^弱的當?shù)刂行》科蟮纳婵臻g正在被逐漸壓縮。對當?shù)刂行》科蠖裕磥淼陌l(fā)展出路在何方？

外來大房企漸成拿地主力

宜春位于江西省西北部，為全國第一批生態(tài)試點城市。宜春總面積達到18680平方米，常住人口達到553萬人，為典型的三線城市。宜春地理位置優(yōu)越，地處交通干道，在宜春高鐵站建成通車后，宜春經(jīng)濟發(fā)展加速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。預計2017年全年GDP將突破2000億，增速達9%，高于全國平均增速。

2月23日，宜春春節(jié)后首場土拍落幕，江西金投置地有限公司以2.66億元競得袁州新城DCA2018001地塊，溢價率高達97%。

記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2018年以來，宜春市出讓的17宗住宅和商住用地，大部分成為外來大房企的囊中之物。宜春市賽威特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱賽威特）一口氣斬獲袁州區(qū)湖田鎮(zhèn)范圍內(nèi)10宗地，宜春市恒龍地產(chǎn)有限公司（以下簡稱恒龍地產(chǎn)）則拿下袁州區(qū)南廟鎮(zhèn)范圍內(nèi)3宗地塊，其余的4宗地塊分別被江西金投置地有限公司（以下簡稱江西金投置地）、宜春市新城建設發(fā)展有限公司（以下簡稱宜春城建）以及宜春市袁州區(qū)國有資產(chǎn)運營有限公司（以下簡稱國有資產(chǎn)運營公司）拿下。

除宜春城建和國有資產(chǎn)運營公司兩家公司帶有國資背景之外，《每日經(jīng)濟新聞》記者層層深入剖析之后發(fā)現(xiàn)，其余有兩家公司背后均浮現(xiàn)外來大房企的身影。其中恒大地產(chǎn)和榮盛成為宜春土地市場拿地的主力房企。

天眼查顯示，賽威特大股東為榮盛康旅投資有限公司，占股51%，后者的大股東為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司；恒龍地產(chǎn)則由南昌黎越置業(yè)有限公司（以下簡稱南昌黎越）100%控股，后者由恒大地產(chǎn)集團（江西）有限公司以及寧波清灃投資有限公司分別出資50%成立。據(jù)了解，恒大地產(chǎn)在宜春有恒大綠洲以及恒大御景兩個項目在售。

隨著全國各地城鎮(zhèn)化發(fā)展的深入，各大知名房企紛紛擴大布局版圖，開始下沉到三四線城市甚至是五線城市，提升市場占有率。外來大房企進入宜春市場，也會帶去先進的開發(fā)理念，提升房屋的品質(zhì)，促進宜春房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

一位不愿透露姓名的宜春本地開發(fā)商的董事長接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時透露，政府鼓勵外來大開發(fā)商進入宜春，他們剛進入宜春市場時能夠享受政府的優(yōu)惠措施。因為成本降低了，再加上過去一年宜春房價上漲，這些房企進入宜春市場早期開發(fā)的項目利潤較高，甚至可以媲美一線城市。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，早期宜春土地市場競爭不大，碧桂園剛進入宜春的地價是90萬元/畝，萬達為78萬元/畝。早期低價拿地，房子可賣到6000元~7000元/平方米，凈利潤可達到20%左右。

本地中小房企面臨生存危機

擁有強大資金實力，外來大房企進入宜春市場加劇了房地產(chǎn)市場的競爭，同時也給房價和地價帶來壓力，當?shù)刂行》科蟮纳婵臻g受到擠壓。2018年，恒龍地產(chǎn)斬獲宜春的三宗地塊溢價率均超200%，其中袁州區(qū)南廟鎮(zhèn)范圍內(nèi)DCK2018003地塊的溢價率高達255%。

上述宜春本地房企的董事長分析指出，外來大房企資金來源多元化，大部分為上市公司。這些房企看重利潤之余同時也注重銷售規(guī)模，銷售規(guī)模擴大對提升股價有積極影響。房地產(chǎn)融資收緊，對本地中小房企的資金實力提出更高的要求，同時也加劇了開發(fā)的風險。

外來房企擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗和先進的理念，開發(fā)的樓盤更受當?shù)厝讼矚g。多位已在宜春置業(yè)以及有置業(yè)計劃的本地人均表示要買品牌開發(fā)商的房子。雖然從價格來看并沒有貴很多，但是后期的物業(yè)管理和居住舒適度均更高。盛世泊水灣銷售人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦承，宜春本地開發(fā)商開發(fā)的樓盤確實賣不過外來房企開發(fā)的。

在外來大房企的沖擊下，宜春本地中小房企面臨拿地難，打造的產(chǎn)品不敵外來房企，面臨生存危局。局勢突變之下，當?shù)刂行》科笤撊绾瓮粐?/p>

上述董事長指出，與外來大房企聯(lián)合拿地開發(fā)為本地中小房企較好的選擇，可以利用大房企的品牌和資金優(yōu)勢，提高拿地的成功概率；另一方面本地房企則更了解當?shù)厥袌?，擁有強大的人脈等資源，有助于項目未來的開發(fā)和銷售。

據(jù)了解，在2月23日競拍宜春袁州新城地塊的開發(fā)商中，就有上述本地開發(fā)商與碧桂園組成的聯(lián)合體。該董事長表示，與碧桂園合作，本地房企在資金周轉(zhuǎn)和樓盤的品牌價值上都能得到較大提升。

談及未來的發(fā)展計劃，該董事長表示，大城市競爭太激烈了，與大型開發(fā)商硬碰硬是行不通的，未來會選擇一些中小型省會城市、地級市以及部分縣城布局，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢開發(fā)項目。這些城市需要具備經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支撐，能夠解決購房者的就業(yè)問題，同時需要有教育、醫(yī)療等配套資源，通過經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶動人口集聚，從而實現(xiàn)做大做強。