每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

在城市能級(jí)中，已被形容為“四五線城市”的縣城，曾在過去幾年被媒體報(bào)道稱，由于大量建設(shè)和人口外流，導(dǎo)致房屋積壓明顯，成為2018年“去庫存”的重點(diǎn)對(duì)象。2017年底，住建部提出，2018年重點(diǎn)工作之一是縣城去庫存，并提出580萬套的棚改目標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)各級(jí)城市新建商品住宅成交面積均有下降，但三線城市成交面積同比跌幅11%，遠(yuǎn)低于一線城市42%的跌幅，也弱于二線城市22%的下滑。2017年全國(guó)商品房銷售面積中，三四線城市的市場(chǎng)份額也提升到了64.3%。

到底是什么推動(dòng)了四五線“縣城”級(jí)城市房地產(chǎn)的“逆襲”？如此態(tài)勢(shì)之下，四五線樓市是否還如報(bào)道所言“有大量庫存需要去”？縣城樓市的現(xiàn)狀究竟如何？

                                                  北方某縣城在開發(fā)樓盤項(xiàng)目 

棚改貨幣化推動(dòng) 縣城加速去庫存

“一座典型的三線城市，其特征往往是人口流出、經(jīng)濟(jì)增速一般。但即使在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)一般的背景之下，這類城市卻在2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逆市上揚(yáng)。”在浙商證券報(bào)告中，明確提出了近年我國(guó)三線城市樓市的“不平衡”現(xiàn)象。

在其看來，“棚改”是促成三線城市房地產(chǎn)發(fā)展的最重要因素。

廣發(fā)證券在最新研報(bào)中提供了一組數(shù)據(jù)，由于棚改貨幣化超預(yù)期增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將使2018年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)3115萬平方米，將這一面積的增速上調(diào)至“-2%”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，全國(guó)樓市庫存去化了1.5億平方米，三四線城市成為明顯的“主力選手”，且去化以住宅為主。

以湖北省荊州市為例，盡管該市經(jīng)濟(jì)與人口并未呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但由于推行大規(guī)模的棚改貨幣化安置，在消除庫存的同時(shí)盤活了當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨?，在短短兩三年?nèi)實(shí)現(xiàn)了樓市庫存的快速去化。

數(shù)據(jù)顯示，2017年下半年，荊州城區(qū)商品房庫存下降至150萬平方米左右，庫存去化周期僅5個(gè)月左右。同時(shí)，荊州市的在售商品房銷售均價(jià)在1萬元/平方米左右，相較2015年不到6000元/平方米的銷售均價(jià)，兩年間實(shí)現(xiàn)了明顯的量?jī)r(jià)齊升。

同樣，中指院的調(diào)研報(bào)告顯示，湖北黃岡市的黃州區(qū)，在實(shí)施棚改貨幣化安置后，積極引導(dǎo)房源入庫、購房?jī)?yōu)惠，居民置業(yè)熱情高漲，2017年商品住宅共成交1.1萬套，同比增長(zhǎng)19.4%，銷售面積137萬平方米，同比增長(zhǎng)23.3%。庫存面積快速縮減至76萬平方米，庫存消化時(shí)間約6.6個(gè)月。

告別“庫存”時(shí)代的還有浙江省寧波奉化。2015年前，寧波奉化市場(chǎng)需求不濟(jì)、庫存高企，自2016～2017年的大規(guī)模棚改衍生出大量的拆遷剛需群體，占比超過整個(gè)市場(chǎng)購房群體的一半，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

浙商證券就直言，“三四線城市從2015年以來，樓市快速的根本原因并非經(jīng)濟(jì)和人口的帶動(dòng)，而是棚改貨幣化安置。“

“大部分三四五線城市，由于歷史原因過度依賴第一產(chǎn)業(yè)，并導(dǎo)致城鎮(zhèn)化率過低，這是提振本地購房需求的最大阻力。棚改貨幣化安置則是解決這一矛盾的優(yōu)選，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)投資更加充分向購房需求端進(jìn)行正向傳導(dǎo)。”浙商證券認(rèn)為。

城鎮(zhèn)化之下的返鄉(xiāng)潮：小城樓市的第二導(dǎo)火索

但棚改貨幣化安置背后的動(dòng)力是什么？是城鎮(zhèn)化率不斷提升帶來的需要。

安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前縣城樓市主要受兩方面影響，其一為政策紅利，即貸款及首付政策、利率優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等；二是周邊大中型城市的輻射，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的三四線城市，不僅能吸附縣城的人口，也會(huì)稀釋縣城的購買力。

而中國(guó)城鎮(zhèn)化促使農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，小城鎮(zhèn)和縣城人口向大中城市轉(zhuǎn)移。在這樣的背景之下，當(dāng)城市房?jī)r(jià)差距日漸拉大、一二線城市調(diào)控政策不放松，返鄉(xiāng)置業(yè)購房需求增長(zhǎng)明顯。

浙商證券研究指出，前幾年四五線城市主要因?yàn)閹齑娓咂笾路績(jī)r(jià)滯漲，許多外流人口返鄉(xiāng)時(shí)不看好房產(chǎn)的價(jià)值，更多在距離三四線城市不遠(yuǎn)的省會(huì)級(jí)城市置業(yè)。但近兩年由于大城市房?jī)r(jià)上漲，這些三四線城市的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)出來，伴隨城市基本建設(shè)的提升，看好區(qū)域未來房?jī)r(jià)上漲潛力，越來越多的外流人口選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，回家購置房產(chǎn)改善家人的居住環(huán)境。

其報(bào)告顯示，在不斷深化的去庫存政策之下，三線城市房?jī)r(jià)迎來全面上漲，尤其是品牌開發(fā)商多在新城市中心進(jìn)行開發(fā)，且主要以三房或四房為主要戶型，面積大多在150平方米以上，全面轉(zhuǎn)向改善型產(chǎn)品。

安居客春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示，超過六成人認(rèn)為家鄉(xiāng)最大的變化是房?jī)r(jià)變高。“這也是為何在2018年春節(jié)，三四線城市出現(xiàn)了明顯的返鄉(xiāng)購房熱潮。”張波直言。

縣城小漲易大漲難 剛需族需理性

基于上述各項(xiàng)因素的推動(dòng)，張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，縣城樓市雖然大漲難現(xiàn)，但小漲會(huì)持續(xù)出現(xiàn)。

為何還會(huì)繼續(xù)小漲？張波認(rèn)為，2018年到2020年3年棚改仍然有1500萬套房的目標(biāo)，在這樣的大背景下，全國(guó)縣城整體的購房需求量還將維持高位。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2018年一二線城市將繼續(xù)因供應(yīng)不足而銷售下滑，三四線這一波庫存已經(jīng)消化得差不多，樓市需要靠弱三四線及縣城棚改貨幣化拉動(dòng)。

不可否認(rèn)的是，縣城購房群體包括本縣居民購房需求、農(nóng)民工返縣置業(yè)需求、村民進(jìn)城購房，以及棚改驅(qū)動(dòng)購房需求的釋放，其中農(nóng)民工回縣城買房是去庫存較大的潛力點(diǎn)。

據(jù)“十三五”規(guī)劃，到2020年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，這意味著還將有近7000萬農(nóng)村人口向市民轉(zhuǎn)化。

浙商證券報(bào)告認(rèn)為，隨著一二線城市調(diào)控的深化，農(nóng)民工在工作地的買房意愿可能明顯降低，而返鄉(xiāng)置業(yè)的比例和意愿將進(jìn)一步提高，農(nóng)民工回縣城的置業(yè)需求是縣級(jí)城市樓市發(fā)展的重要潛力。

但為何大漲難？張波指出，經(jīng)過兩年棚改加速去庫存，絕大部分縣城的房?jī)r(jià)已經(jīng)歷了一波明顯的上調(diào)。雖然2018年的棚改目標(biāo)還有580萬套之多，但可以肯定的是縣城房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期已經(jīng)偏弱。

“但不排除部分前期房?jī)r(jià)偏低縣城出現(xiàn)補(bǔ)漲，或品牌房企入駐帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)提升。總體來看，縣城房?jī)r(jià)在棚改的大背景下仍有上漲動(dòng)力，但動(dòng)力已然偏弱。

張波建議，期待房?jī)r(jià)下跌后再買房對(duì)剛需族來說并不是一個(gè)好選擇，建議2018年選擇適合自己的項(xiàng)目入手。

另外，對(duì)政府而言，在鼓勵(lì)農(nóng)民工回縣買房的時(shí)候，也要做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。例如在新建住宅周邊增加教育、醫(yī)療等公共服務(wù)供給，并針對(duì)農(nóng)民工購房給予更為優(yōu)惠的信貸政策，讓未來他們不但房子在縣里，更能在城市安家立業(yè)，樂享幸福生活。