▲圖片來源：視覺中國(guó)

房企是薪資水平最高的行業(yè)之一，也是工作壓力大、人員流動(dòng)頻繁、跳槽率高的行業(yè)。為了留住人才，激勵(lì)員工的積極性，近年來各房企掀起項(xiàng)目跟投熱潮，實(shí)現(xiàn)利益捆綁，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。有的全國(guó)性房企的區(qū)域老總，因?yàn)楦读藥资畟€(gè)項(xiàng)目，一年甚至賺了一個(gè)億。

杭州也不乏啟用跟投機(jī)制的房地產(chǎn)項(xiàng)目。那么跟投到底是怎么進(jìn)行的？收益能有多少？小編為你揭秘。

現(xiàn)金流回正就拿回本金

加杠桿年化收益超100%

L先生曾就職于某全國(guó)性品牌房企，他參與過跟投的全過程。

L先生告訴錢報(bào)記者，房企跟投的對(duì)象，主要是房企的管理層，以及與項(xiàng)目相關(guān)的人員。“雖然是全員跟投，但房企管理層以及該項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)，必須強(qiáng)制跟投，跟投額度按職務(wù)高低劃分。而如果不是這個(gè)項(xiàng)目的，房企的普通員工可以自愿跟投，且額度很小。”

以2015年開發(fā)的某樓盤為例，在年初開發(fā)商獲取了土地項(xiàng)目，跟投計(jì)劃同步啟動(dòng)。

L先生回憶，當(dāng)年那個(gè)項(xiàng)目跟投的資金不超過項(xiàng)目資金峰值的5%。“跟投額度在1000萬到3000萬元之間。”

在跟投前，這個(gè)項(xiàng)目在房企內(nèi)部做了公示，比如具體的操盤團(tuán)隊(duì)和跟投比例分配，然后就是全員跟投。L先生按照他的額度跟投了5萬元。

L先生透露，參與跟投，大家最關(guān)注的是本金何時(shí)收回，以及最終的投資回報(bào)率。

“一個(gè)運(yùn)作良好的項(xiàng)目，在具體運(yùn)營(yíng)過程中，它的現(xiàn)金流就會(huì)逐步回正。前面投入的土地款、工程款等在房子銷售回款后，會(huì)從負(fù)值慢慢變成正值?，F(xiàn)金流回正后，投入的原始本金就會(huì)歸還。”在跟投大半年后，項(xiàng)目如期開盤，L先生收到了本金。

至于利潤(rùn)，一般會(huì)根據(jù)不同的節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目交付前，有兩到三次的分配。L先生算了一下，自己拿回本金后又分了三次利潤(rùn)，歷時(shí)一年多，折算下來年化收益接近80%。

“房子賣得越快，資金回籠速度越快，利潤(rùn)越高，年回報(bào)率就越高。”L先生告訴記者，管理層投入的錢更多，而且還可以加杠桿，如果以本金來算，年化收益高的甚至可以達(dá)到200%。

有人押上全部身家

一年賺了一億

在一些跟投比例相對(duì)較高的房企里，碰到大項(xiàng)目，涉及的跟投金額很可能會(huì)上億。像區(qū)域老總、城市老總這樣的級(jí)別，每年都要強(qiáng)制跟投很多項(xiàng)目，多的甚至達(dá)到幾十個(gè)，如此高的跟投金額，他們不僅要加杠桿，甚至連房子也抵押了。用他們的話講，“工作就像是一場(chǎng)豪賭，豁出了身家性命”。

高風(fēng)險(xiǎn)也有高回報(bào)。有媒體之前就報(bào)道，2016年某房企6位大區(qū)的區(qū)域總裁收入過億，幾十位項(xiàng)目老總收入過千萬，其中一位區(qū)域老總就說：“我當(dāng)年總共投了1.5億，我把全部身家都賭在了這里面，能借的能抵的都算上了。”

這幾年房地產(chǎn)行情火爆，據(jù)不少參與過跟投的房產(chǎn)圈內(nèi)人透露，在杭州，這幾年跟投基本是穩(wěn)賺不賠，“就是賺多賺少的問題”。

L先生透露，項(xiàng)目不同，跟投回報(bào)也不一樣，通常來講，對(duì)普通跟投員工而言，年回報(bào)率在20%到100%之間，比普通的理財(cái)產(chǎn)品年化收益要高得多，而比起收益較高的P2P產(chǎn)品，則要更加穩(wěn)妥。

▲圖片來源：視覺中國(guó)

當(dāng)然，也會(huì)遇到一些偶然情況。比如預(yù)售證遲遲拿不出，開不了盤，就影響了拿回本金的時(shí)間，也影響了投資回報(bào)率。

比如杭州城西某樓盤，去年因?yàn)閭洳怀鲎约合胍膬r(jià)格，就拖著不開盤，比起原定的開盤時(shí)間，足足晚了半年，到最后依舊只能以較低的價(jià)格開盤銷售。這意味著不僅回款速度慢了，利潤(rùn)也大幅縮減了，跟投的回報(bào)自然也大打折扣。“賺還是能賺，但也就是相當(dāng)于買了個(gè)理財(cái)吧。”一位參與跟投的工作人員只能如此自我安慰。

L先生直言，只要在市場(chǎng)不出現(xiàn)劇變的情況下，跟投風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。據(jù)記者所知，至少在杭州市場(chǎng)，還沒有發(fā)現(xiàn)過跟投后本金大幅受損的案例。所以在杭州的跟投項(xiàng)目，大多數(shù)員工還是積極響應(yīng)，不少跟投項(xiàng)目都出現(xiàn)了提前滿額認(rèn)購(gòu)?fù)戤叺那闆r。

參與跟投后

有員工不敢跳槽了

對(duì)于房企而言，推出項(xiàng)目跟投機(jī)制的初衷，是為了最大限度留住人才，捆綁員工和企業(yè)收益，將運(yùn)營(yíng)效益和公司管理團(tuán)隊(duì)收益直接掛鉤，有利于促進(jìn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

L先生說：“在營(yíng)銷方面，管理團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)制跟投決定了城市公司投資的嚴(yán)謹(jǐn)性，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的利益捆綁會(huì)讓團(tuán)隊(duì)全力以赴，為了自己投錢的項(xiàng)目，豈能不盡力而為？”

而那位年收入過億的區(qū)域老總說，在跟投之后，整個(gè)區(qū)域員工都像打了雞血一樣拼命。

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B女士在一家全國(guó)性品牌房企工作，本打算第二年跳槽，但這一年恰恰參加了項(xiàng)目跟投，于是就打消了跳槽的念頭。“跟投過程中，一般是不敢辭職的，一方面會(huì)影響收入，一方面也不放心。”跟投后，B女士更關(guān)心項(xiàng)目進(jìn)度，工作也更加認(rèn)真，就盼著早日回籠資金，她好收回成本。順利開盤后不久，本金就回來了，隨后第一筆收益分配也入賬了。最后算上績(jī)效和分紅，相比前一年，B女士的年收入翻了一倍多。

有購(gòu)房者擔(dān)心，啟動(dòng)跟投后，從管理層到員工都是股東，會(huì)不會(huì)滿腦子想著節(jié)省成本，從而影響產(chǎn)品品質(zhì)。記者采訪了多位參與過跟投的地產(chǎn)人，他們一致認(rèn)為這種可能性微乎其微。“大多數(shù)房企跟投的比例一般只占到總項(xiàng)目支出的10%左右，無論是管理層還是員工，都不會(huì)為了單個(gè)跟投項(xiàng)目多那么點(diǎn)利潤(rùn)，拿自己的職業(yè)前途開玩笑。”L先生說。

來源：錢江晚報(bào)

記者：王佳駿

原標(biāo)題：《房企跟投揭秘：有人一年賺一個(gè)億！跟投的錢怎么流轉(zhuǎn)？｜錢報(bào)調(diào)查》