每經編輯 董青枝    

每經記者 董青枝 每經編輯 魏文藝

房地產既是國家支柱產業(yè)之一，是國家經濟環(huán)節(jié)中的一個不容忽視的齒輪，也是影響人們生活點滴的要素，涉及“住”這一重要的民生話題。

3月5日，在十三屆全國人民代表大會第一次會議上，國務院總理李克強所作的政府工作報告中，出現(xiàn)了“房住不炒”、“棚改”“保障房”“住房制度”等多個與房地產相關的關健詞。通過這些關鍵詞，我們如何在全國兩會視野下看待2018年和今后房地產的發(fā)展趨勢？為此，《每日經濟新聞》記者采訪了部分房地產業(yè)內人士。

繼續(xù)堅持“房住不炒”

政府工作報告提出，“‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的’定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

安居客首席分析師張波認為，報告對于“房住不炒”的再次強調，明確透露出“三不變”原則，即調控決心不變、調控目標不變、長效機制的方向不變，并為2018年樓市調控定下了基調。在差別化調控的大背景下，熱點城市尤其是北上深的房地產市場仍將嚴格調控，以鞏固調控成果和強化市場穩(wěn)定預期，三四線城市去庫存政策仍將保持一定節(jié)奏，并將繼續(xù)下沉到縣城。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉表示，報告中的一大亮點是“繼續(xù)實施差別化的調控”，差別化的調控可能是下一步房地產調控政策的一個階段性特點。因為之前政策基本是“一刀切”，可以看到包括三四線城市、中西部的一些中心城市基本上都以緊縮的姿態(tài)為主。

談到“落實地方主體責任”，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端表示，這是踐行分類調控，因不同市場反應不同，避免一刀切而由地方政府來落實。且2018年樓市調控定位基調明確，一方面是調控政策不放松，繼續(xù)進行差別化調控；另一方面是同步長效機制的建設，因而2018年房價不可能出現(xiàn)大幅度上漲。

棚改攻堅再加速

政府工作報告提出，“更好解決群眾住房問題，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。”

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，棚改是國家近來緊抓的方向，棚改主要是滿足最基本、最底層的剛需住房需求，帶有政策導向性，也是國家宏觀政策方面對剛需住房的落實，不過棚改各地執(zhí)行不一，所以政府需加大力度落實，包括土地供應、投資等合理地擴大化發(fā)展。

同時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，這意味著棚改的工作力度不減，棚改安置和群眾住房問題的解決繼續(xù)掛鉤，很大程度上也說明民生保障依然會加大力度，而此類住房的開工等都是必要條件。

那么棚改對于城市樓市影響如何？在張波看來，棚改對于樓市，尤其是三四線城市樓市的影響非常直接。今年以來棚改的目標會繼續(xù)下沉，分類調控之下，去庫存的效果將在未來三年持續(xù)顯現(xiàn)。

加大公租房保障力度

政府工作報告提出，“加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務工人員納入保障范圍。”

張波認為，“應保盡保”是公租房最核心的四個字，即公租房保障力度的最大亮點是覆蓋面擴大，公租房的保障范圍從以戶籍低收入人群擴大到新就業(yè)無房職工、外來務工人員低收入住房困難家庭。同時，各地2018年的公租房供應量也有數(shù)據(jù)化保障，例如北京計劃分配1.5萬套，濟南市建成3000套，成都建成4000套等。

“擴大住房保障的覆蓋面，解決居住問題。”張曉端稱，住房困難群體以及符合條件的無房戶和外來務工人員將受益于保障房，而公租房因兼具保障房和租賃住房的屬性，將是未來五年打造的重點項目。

                              游客在340米高的上海金茂大廈空中步道體驗“云中漫步”  新華社圖

建立多層次住房供應體系  

政府工作報告提出，“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產權住房。”

“在發(fā)展租賃時，不忽略購房的自住需求。”張曉端稱，對有購房能力的自住需求，更強調住房的自住屬性；而租賃市場主要是解決購房困難群體的居住需求，也側重于住房的居住屬性；通過讓渡部分土地出讓權益和產權，共有產權住房則有助于解決夾心層的住房需求。張曉端認為，“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的多層次、住房供應體系的建立，有助于商品房市場的健康發(fā)展。

在嚴躍進看來，這表示三元住房結構的思路很清晰，其中自住購房需求主要是對經濟條件好的購房者的需求，此類需求會更加強調自住的屬性。而租賃市場主要是對購房困難群體而解決的，這一點也是有積極作用的，可以認為是零產權、側重居住屬性的。而對于共有產權住房來說，有部分產權的概念，有助于解決夾心層的住房需求。

張波認為，購房需求主要分為兩類，自住型和投資型，投資型需求顯然是被抑制。

加快住房制度改革節(jié)奏

政府工作報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。”

嚴躍進表示，住房制度改革的思路很清晰，主要是三個要素。第一是多主體供給，這應該是積極鼓勵各社會資本、各企業(yè)參與住房制度改革的信號；第二是多渠道保障，這會形成更為豐富的產品線；第三是租購并舉，未來預計在“租售同權”等方面會有較大的思路。類似內容做到位，將真正形成安居宜居的效應。

張波認為，看似這句話和十九大中關于住房發(fā)展的52個字十分相同，值得細細琢磨的是，報告中把十九大中“讓全體人民住有所居”深化為“讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居”。這是對于樓市發(fā)展更進一步地表述，不但“住有所居”更是“安居宜居”，這并不是簡簡單單的文字變化，從變化中可以領悟到政府對于人民居住更高目標要求，讓人們不但住得安心，在居住環(huán)境和品質上更要宜居。

強化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調

政府工作報告提出，“強化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調，健全對影子銀行、互聯(lián)網金融、金融控股公司等監(jiān)管，進一步完善金融監(jiān)管。”

李宇嘉表示，金融應該是2018年對房地產影響最大的一個因素。多次會議均提出兩個問題，一是要控制居民杠桿率過快增長，二要防范這種資金違規(guī)流入房地產市場。金融監(jiān)管成工作重點，意味著2018年不管是貸款的房貸額度還是杠桿率都會受到明顯控制，只要控制住，房地產市場就不會大面積回升。過去大量消費貸、類房貸、準房貸進入市場，對房地產影響很大。李宇嘉同時提醒，也要防范金融監(jiān)管一刀切的風險。

張波預計，2018年房貸利率全面上浮或成為一種常態(tài)，二套房貸還會保持收緊狀態(tài)。從開發(fā)商融資角度來看，除了龍頭房企在融資上有一定的優(yōu)勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產行業(yè)的“馬太效應”將更加明顯。