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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 梁秋月

3月4日，融創(chuàng)（上海）商置有限公司（“融創(chuàng)上海商置”）與盛煦地產(chǎn)（NOVA Property Investment Co.,Ltd）在上海宣布，將共同發(fā)起國內(nèi)首支存量資產(chǎn)并購基金，基金規(guī)模達200億元人民幣。

而這也是融創(chuàng)首次以基金形式“試水”商業(yè)地產(chǎn)存量市場。

融創(chuàng)首次涉水存量市場

據(jù)悉，此番NOVA盛煦地產(chǎn)與融創(chuàng)上海商置合作成立的存量資產(chǎn)并購基金雙方將各占一半權(quán)益，基金正處于募集環(huán)節(jié)，已經(jīng)與境內(nèi)外知名投資機構(gòu)洽談。

融創(chuàng)上海商置總經(jīng)理顧明告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次雙方擬投項目已經(jīng)將近100億元，預(yù)計在未來兩到三年完成200億元額度。顧明同時表示，該基金將聚焦一、二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。

“這是一個新的增長點，希望這個合作和專業(yè)資源聚焦這個領(lǐng)域，做的更專業(yè)。NOVA是一個非常好的交易伙伴，除了市場上的聲譽，我們雙方此前也經(jīng)過了實戰(zhàn)的磨合。”

顧明告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該基金的成立目的是在城市中心獲得一些低效的資產(chǎn)，比如說老式的酒店和一些低績效的商用物業(yè)和商場。

從具體分工來看，基金所投項目將由雙方合作運營平臺進行運營管理，同時融創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)團隊提供專業(yè)的開發(fā)及改造支持，待物業(yè)進入成熟運營后，通過多種渠道從資本市場退出。

“我們和盛煦地產(chǎn)將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，將已有的投資管理平臺、商業(yè)運營平臺及地產(chǎn)開發(fā)平臺整合為一個完整的存量資產(chǎn)管理團隊。如果是很大的綜合體改造和超高層，那可能由融創(chuàng)主導，如果是小巧精干的項目則由對方來操作，關(guān)鍵還要看項目本身的特點。投資只是第一步，運營將是核心。”顧明表示。

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼融創(chuàng)上海區(qū)域集團總裁田強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北上廣深及部分核心的二線城市都已邁入存量時代，這些城市土地資源稀缺、但各類商辦和消費升級需求活躍，大量商業(yè)資產(chǎn)需要升級。

“雖然如今在市中心獲取新項目的難度越來越大，但用相對較低的價格在一線城市獲得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，是我們樂意做的。”田強表示，相信此次合作將更高效地盤活城市存量資產(chǎn)，提升城市品質(zhì)。未來，城市更新也將成為融創(chuàng)新的增長點。

房企掘金存量市場

過往10年，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進，然而大量商業(yè)存量物業(yè)存在規(guī)劃設(shè)計、功能定位、運營管理、資本結(jié)構(gòu)不合理的情況，改造升級的需求激增。

以商業(yè)地產(chǎn)的兩大巨頭恒隆地產(chǎn)和凱德置地為例，恒隆地產(chǎn)以重資產(chǎn)模式發(fā)展為主，其主要通過商業(yè)物業(yè)升值提升商業(yè)物業(yè)的價值；凱德則是通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，享受持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的升值。兩者均在業(yè)界有著相當?shù)目诒?/p>

安居客首席分析師張波認為，中國的一線房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步進入存量房時代，隨著城市可供開發(fā)土地的日益減少，存量資產(chǎn)更新的問題自然就提到日程上來，存量資產(chǎn)城市的更新包括舊城改造、城中村改造、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方式。

“房企要在一線城市布局，除了拿地開發(fā)模式外必須將目光聚集到存量資產(chǎn)更新這一領(lǐng)域，思考如何在傳承城市建筑的歷史文化中，探索居住空間的開發(fā)；如何在包容城市文明多樣性中，提升城市居住的品味；如何通過充分理解中國城市更新的內(nèi)在驅(qū)動力，通過建筑文化推動城市化進程的升級。這些將成為房企長期扎根一線城市不得不面臨的挑戰(zhàn)。”張波表示。

的確，存量資產(chǎn)時代，運營為王。2008年，美國商業(yè)地產(chǎn)開始進入存量時代，大量的商業(yè)項目都在重建改造，美國最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商西蒙彼時投入高達200億美元調(diào)整旗下物業(yè)，取得了良好的運營回報。

在NOVA盛煦地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼聯(lián)席總裁王謙看來，房地產(chǎn)基金未來的首要機會將是一、二線城市的存量。一、二線城市核心商務(wù)區(qū)、副中心都有大量的老舊物業(yè)及被低估的存量資產(chǎn)，這些都是極具升值空間的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“也由此，融創(chuàng)的并購實力將會為存量資產(chǎn)市場創(chuàng)造諸多經(jīng)典案例。”王謙表示。

據(jù)悉，目前NOVA盛煦地產(chǎn)公司投入運營和在建項目已達38個，總投資規(guī)模近80億元，項目面積達30萬平方米，從投資、融資管理到退出，已經(jīng)有了完整資產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)鏈。旗下運營品牌有base佰舍、N²盛云創(chuàng)意等，以滿足不同業(yè)態(tài)的定位需求。

“其中，荷蘭的Markthal原本就是一個破舊的老樓，經(jīng)過改造后成為全球首個菜市場綜合體，充分體現(xiàn)出運營的價值。”

顧明表示，通過基金管理人形式，以較少的自有資金，來撬動更大的資金，融創(chuàng)希望借此來建立自己的品牌和信用，成為更優(yōu)秀的基金管理人，融創(chuàng)與盛煦地產(chǎn)，也希望能為城市創(chuàng)造更多的運營典范。