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今年前兩月東莞供需大幅滑落，供應(yīng)量同比下滑至近5年最低，成交量則是近6年來(lái)的同期倒數(shù)第二，僅高于2017年同期水平。此外，在樓市調(diào)控政策持續(xù)一年多時(shí)間后，東莞房?jī)r(jià)漲幅回歸至2015年前的正常水平，前兩月住宅成交均價(jià)約16796元/平方米，同比上漲8%。

前兩月住宅供應(yīng)約53.2萬(wàn)㎡同比減少約8%

受樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊、房貸利率上調(diào)和春節(jié)假期影響，今年前兩月新建商品住宅供應(yīng)放緩，創(chuàng)下近5年同期最低，簽約量則處于近6年來(lái)的同期倒數(shù)第二，僅高于2017年同期。合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1~2月東莞新建商品住宅供應(yīng)約53.2萬(wàn)平方米，同比減少約8%，連續(xù)3年下滑，并創(chuàng)下過(guò)去5年最低。房地產(chǎn)調(diào)控直接導(dǎo)致需求放緩，開(kāi)發(fā)商也相應(yīng)放慢供應(yīng)節(jié)奏；受供應(yīng)放緩影響，需求處于低位水平。2018年1~2月東莞新建商品住宅簽約55.5萬(wàn)平方米，同比增加17%，但總體處低位水平，少于2013~2016年同期。

其中2月份是春節(jié)月，成交下滑更為明顯。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2月作為傳統(tǒng)春節(jié)淡季，全市住宅供需大幅下滑，供需均創(chuàng)近四年新低，市場(chǎng)雙方入市信心不足。數(shù)據(jù)顯示，2月全市商品住宅成交13.01萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑69.36%，同比下滑21.03%，市場(chǎng)成交大幅跳水。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，春節(jié)月開(kāi)發(fā)商放慢推售，加上春節(jié)返鄉(xiāng)潮，項(xiàng)目來(lái)訪量低下，市場(chǎng)人氣冷清；同時(shí)銀行利率普遍上浮，購(gòu)房成本上升，購(gòu)房者觀望情緒加重；限購(gòu)政策持續(xù)影響，購(gòu)房者謹(jǐn)慎理性。

前兩月房?jī)r(jià)同比上漲8%回歸至2015年前正常水平

值得注意的是，東莞房?jī)r(jià)漲幅再次回落至10%以內(nèi)，漲幅回歸至2015年前的正常水平。合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1~2月東莞新建商品住宅簽約均價(jià)16796元/㎡，同比上漲8%，漲幅創(chuàng)近3年以來(lái)最低，房?jī)r(jià)回歸理性，而2016和2017年同期漲幅分別為28.6%和37.3%，遠(yuǎn)超出正常范圍。業(yè)內(nèi)人士介紹，在2015年及之前，東莞房?jī)r(jià)漲幅基本保持在7%左右，在樓市調(diào)控一年多時(shí)間后，東莞房?jī)r(jià)漲幅大幅度回落，回歸至正常水平，調(diào)控效果顯著。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，受到樓市調(diào)控政策持續(xù)影響，房?jī)r(jià)漲速過(guò)快得到抑制，目前東莞商品住宅整體房?jī)r(jià)穩(wěn)定在16000元/㎡~17000元/㎡左右。從成交的主流產(chǎn)品類型來(lái)看，2月東莞洋房套均總價(jià)為172萬(wàn)元/套，環(huán)比有所下滑，主要由于麻涌、石碣等鎮(zhèn)街成交放量支撐，其中麻涌洋房網(wǎng)簽123套，其套均總價(jià)為108萬(wàn)元。從2月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價(jià)來(lái)看，鳳崗以333萬(wàn)元/套的總價(jià)名列鎮(zhèn)街套均總價(jià)首位，其次是南城280萬(wàn)元/套，排在第三位的塘廈，套均總價(jià)230萬(wàn)元/套。

合富研究院認(rèn)為，東莞樓市調(diào)控效果明顯，從每個(gè)月的房?jī)r(jià)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)止?jié)q。自東莞限購(gòu)加碼后，2017年5月開(kāi)始，東莞每月房?jī)r(jià)穩(wěn)定在1.68萬(wàn)元/㎡左右，至今持續(xù)時(shí)間達(dá)10個(gè)月。2018年?yáng)|莞樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)剩下的3~12月每月房?jī)r(jià)也將持續(xù)穩(wěn)定在1.68萬(wàn)元/㎡上下。

區(qū)域：市區(qū)成交保持強(qiáng)勁東部和臨深片區(qū)是供應(yīng)主力

隨著本地購(gòu)房者成為市場(chǎng)主角，中心城區(qū)軌道交通建設(shè)和商業(yè)綜合體改變城市面貌，市區(qū)凝聚力越來(lái)越強(qiáng)，在樓市成交中表現(xiàn)極為明顯。

合富大數(shù)據(jù)顯示，2月住宅成交排名前10的鎮(zhèn)街當(dāng)中，市區(qū)及泛市區(qū)成交保持強(qiáng)勁，如東城和石碣套數(shù)同比增幅均超過(guò)3倍。隨著市區(qū)城市配套的完善，城市吸引力在增強(qiáng)，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇市區(qū)置業(yè)。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，從區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)成交繼續(xù)維持全市第一，購(gòu)房需求持續(xù)釋放，在全市成交占比約21%。值得注意的是，2月除水鄉(xiāng)片區(qū)成交占比大幅上升外，其余片區(qū)均有所下滑。在供應(yīng)方面，2月東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)及東南臨深片區(qū)成供應(yīng)主力，供應(yīng)合計(jì)11.73萬(wàn)平方米，占全市67%，其中東南臨深片區(qū)供應(yīng)尤其顯著。相反，濱海片區(qū)及中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)量為零。

庫(kù)存：去庫(kù)存壓力總體呈上升趨勢(shì)達(dá)到10個(gè)月以上

從“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;供過(guò)于求”，庫(kù)存壓力逐漸加大，這是東莞樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼以來(lái)最明顯的特點(diǎn)，而隨著“供過(guò)于求”，去庫(kù)存壓力加大，也有益于維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

合富大數(shù)據(jù)顯示，截至2018年2月底，東莞一手住宅庫(kù)存面積約498萬(wàn)平方米，連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定在500萬(wàn)平方米上下水平，同比增加29%，達(dá)到2015年6月以來(lái)庫(kù)存量最高水平。按照2個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月月度平均消化量計(jì)算，去庫(kù)存時(shí)間分別為18個(gè)月、12.4個(gè)月和10.1個(gè)月，總體而言，2018年?yáng)|莞樓市去庫(kù)存壓力呈上升趨勢(shì)。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年2月28日，東莞住宅庫(kù)存套數(shù)40917套，由于春節(jié)假期影響，市場(chǎng)供需大幅下滑。按照過(guò)年一年消化速度計(jì)算，消化周期為10.7個(gè)月。

從潛在供應(yīng)情況來(lái)看，2018年?yáng)|莞住宅去庫(kù)存壓力很大。其中，塘廈鎮(zhèn)預(yù)計(jì)消化周期達(dá)到47個(gè)月，臨深片區(qū)各鎮(zhèn)街消化壓力最大。

合富研究院介紹，今年住宅潛在供應(yīng)依舊龐大，截至2018年2月，東莞市一手住宅潛在供應(yīng)量達(dá)749萬(wàn)平方米，其中洋房644萬(wàn)平方米，別墅98萬(wàn)平方米；各區(qū)域間，塘廈鎮(zhèn)是潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，約85萬(wàn)平方米；其次是虎門鎮(zhèn)，約65萬(wàn)平方米；東城排名第三位，約45萬(wàn)平方米。另外，熱門區(qū)域去化快，臨深片區(qū)去化周期長(zhǎng)。各區(qū)域中，東城去化周期最短，僅僅3個(gè)月，其次是石碣鎮(zhèn)，去化時(shí)間4個(gè)月，洪梅、虎門、麻涌、南城、萬(wàn)江等區(qū)域去化周期5個(gè)月，而上述區(qū)域共同特點(diǎn)均為樓市熱點(diǎn)區(qū)域；部分區(qū)域去化時(shí)間接近4年，如塘廈鎮(zhèn)和長(zhǎng)安鎮(zhèn)，去化周期47~48個(gè)月，其主要原因在于成交量非常低。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示，2月全市鎮(zhèn)街中松山湖及塘廈消化周期超40個(gè)月，主要原因是房?jī)r(jià)標(biāo)桿和限購(gòu)政策影響下，購(gòu)房者入市門檻高，項(xiàng)目去化緩慢，另外臨深片區(qū)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，除了清溪外，其他鎮(zhèn)街去化周期均超12個(gè)月。

后市：政策持續(xù)收緊供需放緩房?jī)r(jià)理性

進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控政策不放松，房貸利率上升，二手房市場(chǎng)“三價(jià)合一”……種種信號(hào)都表明，今年樓市調(diào)控政策不會(huì)放松。

合富研究院認(rèn)為，2018年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策維持2017年的高壓，且存在局部加碼的空間和可能性。需求放緩，供應(yīng)充足，去庫(kù)存壓力上升，在此環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，放慢供貨節(jié)奏，理性定價(jià)，促進(jìn)成交。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心則認(rèn)為，從全國(guó)貸款平均利率走勢(shì)圖來(lái)看，2017年至今，全國(guó)貸款首套房利率連續(xù)9個(gè)月上升，二套房利率連續(xù)13個(gè)月上升，今年繼續(xù)強(qiáng)調(diào)持續(xù)加大金融風(fēng)險(xiǎn)防控，加大金融去杠桿，嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸將維持緊縮態(tài)勢(shì)。

從樓市供應(yīng)情況來(lái)看，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)階段內(nèi)仍然有不少貨量即將上市，主要以在售項(xiàng)目加推為主，全新項(xiàng)目較少，總計(jì)供應(yīng)約76萬(wàn)平方米。其中茶山、大嶺山、橫瀝、常平及塘廈是5大供應(yīng)主力，水鄉(xiāng)、濱海片區(qū)受軌道及規(guī)劃利好影響，將持續(xù)成為購(gòu)房熱點(diǎn)，中心城區(qū)成交旺盛，臨深片區(qū)去貨壓力依舊存在。從產(chǎn)品類型來(lái)看，90~125平方米三房依然是成交主力，125~144平方米改善需求持續(xù)釋放，與此同時(shí)，受股市影響，投資者資產(chǎn)大幅縮水及房貸利率上升，致使購(gòu)房成本增加，商業(yè)產(chǎn)品成交或?qū)⒂兴禄?/p>

（來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào) 記者：蔣幸端）