每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝    

【編者按】伴隨著過去一年各地空前頻繁的調(diào)控，一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入“休假模式”，而部分三四線城市樓市成交活躍卻成了房地產(chǎn)市場的另一道風(fēng)景。2017年，5000億元級(jí)房企達(dá)到三家，并形成樓市第一陣營一騎絕塵之勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”似乎不可逆轉(zhuǎn)。另一方面，一些長期扎根于區(qū)域的地方房企，則憑借在三四線城市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，不斷制造出亮眼的業(yè)績，崛起成為抵抗外來巨頭的“黑馬”。

克而瑞研究中心近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年1月銷售金額TOP50房企業(yè)新增土地面積中三四線城市占到了55%，2月TOP100房企總體銷售規(guī)模環(huán)比下降22%。而受返鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng)，區(qū)域型龍頭房企在春節(jié)期間的銷售卻逆勢(shì)走高。業(yè)界認(rèn)為，區(qū)域房企業(yè)績表現(xiàn)不錯(cuò)的背后與區(qū)域市場走向和趨勢(shì)有關(guān)，行情升溫容易帶動(dòng)市場業(yè)績的提振。

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近日，克而瑞研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月TOP100房企總體銷售規(guī)模環(huán)比下降22%。然而值得關(guān)注的是，碧桂園、萬科、招商、金地等領(lǐng)頭房企，以及一些布局一二線城市為主的全國型房企受影響程度較大，業(yè)績環(huán)比降幅明顯。相反，受春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的推動(dòng)，中梁、建業(yè)、藍(lán)光、新力、正商等區(qū)域型龍頭房企的銷售業(yè)績卻逆勢(shì)走高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，區(qū)域房企的亮眼成績從2017年度一直保持到了2018年前兩月。

明源地產(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)對(duì)此表示，區(qū)域深耕型房企有許多機(jī)會(huì)，通常深耕本土多年，在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫钠放浦群椭艺\度。首先，深耕一二線及周邊三四線城市的房企通過舊改等方式更容易獲得大量土儲(chǔ)；其次，布局三四線城市的房企錯(cuò)開了與大房企的直接競爭。

三四線升溫帶來市場空間

2017年是不少房企的“大年”?？硕鸢l(fā)布的《2017年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》顯示，躋身百億軍團(tuán)的房企共144家，行業(yè)集中度加速提升。按照銷售面積榜來看，區(qū)域深耕型房企排名相對(duì)靠前，其中碧桂園仍以6016.2萬平方米的銷售面積排在第一位，深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)則在面積榜中長期盤踞前30。此外，中南置業(yè)布局環(huán)上海周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口吸附能力強(qiáng)的二三四線長三角熱點(diǎn)城市，面積榜中位居第14位。

從房企的銷售數(shù)據(jù)來看，一二線城市與三四線區(qū)域正在形成冰與火的兩面。過去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一二線城市，而庫存規(guī)模過大、利潤空間狹小的三四線城市一直被列為“禁區(qū)”。隨著新一輪“因城施策”調(diào)控的密集來襲，一二線城市調(diào)控收緊，土地和樓市雙雙冷清，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市成了“補(bǔ)倉”之選。

中指院報(bào)告顯示，2017年，銷售貢獻(xiàn)率增長城市主要為中西部、西北等二線城市及熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，50家代表房企在成都、重慶、沈陽等溫和二線城市及泰州、黃岡、張家港等熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市增長較快，如重慶、成都銷售額分別同比增長72.1%、37.0%；北京、上海、南京、合肥等熱點(diǎn)城市銷售額明顯減少。

此外，億翰智庫發(fā)布的2018年1～2月各區(qū)域典型房企榜單中強(qiáng)調(diào)，福建、湖南、四川、湖北、河南、浙江為中高速型省份，可選擇的地級(jí)市較多，除福建、浙江外，其余四個(gè)區(qū)域本地化深耕企業(yè)少，是品牌房企的機(jī)會(huì)。如河南區(qū)域，起源于本地的房企如正商地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)等占據(jù)了TOP10中多席。

海南、山東、廣東、江蘇被看做是穩(wěn)定發(fā)展型城市。但房企在區(qū)域深耕時(shí)也需要注重城市聯(lián)動(dòng)，打造企業(yè)競爭力。如中梁在蘇州、泰州、常州、無錫等城市都實(shí)現(xiàn)布局，入圍江蘇省TOP10。

銀河證券分析師陳智旭分析認(rèn)為，2018年一二線重點(diǎn)城市銷量增速有10%以上的回升，三四線城市在高基數(shù)的壓力下銷量可能會(huì)有所下降，三四線市場下行背景下更加凸顯三四線龍頭房企的優(yōu)勢(shì)地位。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，大型房企如碧桂園、萬科、招商、金地等，以及一些布局一二線城市為主的全國型房企受影響程度較大，1月業(yè)績環(huán)比降幅明顯。但受益于春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的需求旺盛，部分區(qū)域性房企及布局三四線城市較多的房企如中梁、藍(lán)光等，業(yè)績表現(xiàn)較為突出。

與此同時(shí)，中指院數(shù)據(jù)顯示，大型房企拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉，2017年30家代表房地產(chǎn)企業(yè)在三四線的拿地面積同比增加145%。這意味著從長遠(yuǎn)來看，取得規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)區(qū)域型房企至關(guān)重要，區(qū)域型房企如何迅速擴(kuò)大規(guī)模是其能夠順利穿越周期的保障。

區(qū)域房企的制勝之道

億翰智庫上述榜單還顯示，江西和安徽屬于高增長型省份，多個(gè)城市尚處于發(fā)展期，房企進(jìn)行投資布局時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注省會(huì)及核心地級(jí)市機(jī)會(huì)，注重城市基本面研究。如新力地產(chǎn)在江西的布局僅為南昌、贛州，同樣實(shí)現(xiàn)了在江西的龍頭地位。

實(shí)際上，如新力地產(chǎn)一樣，三四線城市的崛起給深耕區(qū)域的房企帶來了諸多發(fā)展機(jī)會(huì)，通過“適銷對(duì)路”的項(xiàng)目和產(chǎn)品推廣，在深耕的區(qū)域內(nèi)甚至超過品牌房企的表現(xiàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，區(qū)域性房企深耕本土的戰(zhàn)略是出于對(duì)城市投資前景的看好，通常開發(fā)成本較低且產(chǎn)品復(fù)制型全面開放，這也是企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模得到資本原始積累的重要前提。

如金科以重慶大本營為基礎(chǔ)，深耕中西部，兼顧環(huán)渤海。由于長期深耕帶來了成熟的產(chǎn)品線和對(duì)文化、氣候等的適應(yīng)，金科在中西部如四川、湖南、貴州、云南等城市均有優(yōu)勢(shì)，在四川的三四線城市更是項(xiàng)目眾多。

榮盛發(fā)展自河北廊坊起家，京津冀環(huán)渤海地區(qū)一直是其大本營，也是重倉區(qū)域。從范圍看，榮盛發(fā)展幾乎拓展了河北所有的重要城市，通過“三線包圍二線”策略，利用河北地區(qū)土地成本低、競爭小的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。

和昌集團(tuán)總裁武磊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在重點(diǎn)布局的城市周邊，某些城市可以實(shí)現(xiàn)城市群時(shí)，會(huì)對(duì)周邊機(jī)會(huì)型城市做輪耕，如鎮(zhèn)江、馬鞍山和滁州等城市，把握機(jī)會(huì)高舉高打，做完迅速撤離。

在武磊看來，“巨無霸”和本土強(qiáng)勢(shì)房企難分“勝敗”。比如在一個(gè)局部市場，一個(gè)是5000億元規(guī)模的房企，一個(gè)是100億元規(guī)模的本土老牌房企，真正個(gè)體消費(fèi)者在選擇的時(shí)候，大企業(yè)品牌溢價(jià)和差異并沒太大。

他補(bǔ)充道，房地產(chǎn)的區(qū)域?qū)俚匦院軓?qiáng)，從來就是非標(biāo)準(zhǔn)化的，產(chǎn)品也完全看用心程度和產(chǎn)品力體系打造。而在局部市場，真正對(duì)城市發(fā)展的判斷、對(duì)客戶偏好的理解、對(duì)市場的把握等，往往深耕本地多年的本土強(qiáng)勢(shì)房企反而更加心中有數(shù)，其甚至?xí)热珖苑科笱芯康酶钊耄斫飧笍?，更能做出?dāng)?shù)乜蛻粽J(rèn)可的好產(chǎn)品。