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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年17家房企進(jìn)軍千億陣營(yíng)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中度加速提升，2018年和2019年這一數(shù)字將繼續(xù)增長(zhǎng)，千億規(guī)模已經(jīng)成為房企行業(yè)地位的象征。

在3月15日于香港舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，作為粵派房企的“后起之秀”，中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（股票代碼：3883.HK，以下簡(jiǎn)稱奧園）宣布2018年銷售目標(biāo)為730億元人民幣（下同），同比增長(zhǎng)60%；未來(lái)三年將保持不低于40%的復(fù)合增長(zhǎng)率，2019年銷售金額將不低于1000億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，奧園近幾年加速擴(kuò)張，2017年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額455.9億元，同比增長(zhǎng)78.1%，一舉超越了時(shí)代地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)等多家粵派房企，在克而瑞銷售排行榜上從2016年的65名躍居第40名。

規(guī)模增長(zhǎng)提速 2019年沖千億目標(biāo)

據(jù)奧園發(fā)布的年報(bào)顯示，2017年奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為455.9億元，同比增長(zhǎng)78.1%，完成全年銷售目標(biāo)的137%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額191.15億元，同比增長(zhǎng)61.6%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)約為51.11億元，同比增長(zhǎng)56%；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)94%，達(dá)到19.5億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理奧園近6年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2017年為奧園業(yè)績(jī)最好的一年。2012年至2016年，奧園合約銷售金額分別為52.51億元、100.38億元、122.23億元、151.71億元、256.02億元，同比增速分別為5%、91%、22%、24%、69%。2012年到2017年，奧園復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到54%。

按照奧園的發(fā)展規(guī)劃，2018年奧園銷售目標(biāo)為730億元，同比增長(zhǎng)60%。據(jù)奧園營(yíng)運(yùn)總裁馬軍透露，未來(lái)奧園的復(fù)合增長(zhǎng)率將不低于40%，2019年銷售金額將不低于1000億元。

押注一二線城市 今年將推50個(gè)項(xiàng)目

在規(guī)模競(jìng)賽中，各大房企均將“千億”設(shè)定為短期內(nèi)目標(biāo)。最終能否實(shí)現(xiàn)，除了具備充足的貨值，同時(shí)在政策調(diào)控下踏準(zhǔn)行情亦尤為重要。

政策調(diào)控下，去年三四線市場(chǎng)大熱成就了部分房企的優(yōu)秀業(yè)績(jī)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，一二線城市在調(diào)控下銷售將持續(xù)收緊，2018年的機(jī)會(huì)還是在三四線城市。

對(duì)此，馬軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表達(dá)了不同觀點(diǎn)，他預(yù)計(jì)2018年一二線城市的成交面積會(huì)有小幅微漲，而三四線城市的市場(chǎng)壓力會(huì)比較大。

馬軍指出，受政策調(diào)控影響，一二線城市周邊的三四線城市溢出效應(yīng)依然會(huì)繼續(xù)，成交量會(huì)進(jìn)一步放大，價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升，但漲幅是有限的。據(jù)此，奧園2018年貨值將有55%左右在一二線城市，三四線城市的貨值比例大概為40%～45%。

2018年前兩個(gè)月，奧園銷售金額大漲113%，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額81.06億元。對(duì)此馬軍解釋稱，月份的銷售金額和房企本身的推貨有關(guān)，奧園很多貨量是在2017年12月集中推出，所以去年12月銷售金額增幅較大，2018年前兩個(gè)月業(yè)績(jī)?cè)龇^大是延續(xù)了去年12月的態(tài)勢(shì)。

從推貨分布來(lái)看，奧園將大部分貨量集中在上半年推出。馬軍指出，2018年上半年奧園將有33個(gè)新項(xiàng)目推出，下半年大約有17個(gè)新項(xiàng)目上市。

借道收并購(gòu)  提高資金周轉(zhuǎn)率

駛?cè)朐鲩L(zhǎng)快車(chē)道后，奧園加大拿地力度。數(shù)據(jù)顯示，2017年奧園斥資240億元獲取新增項(xiàng)目58個(gè)，新增可供開(kāi)發(fā)的建筑面積約為1286萬(wàn)平方米，新增貨值約1669億元。截至2017年12月31日，奧園土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2487萬(wàn)平方米，總貨值約為2823億元。

2018年，奧園預(yù)計(jì)將拿出銷售金額的50%用于土地拓展，預(yù)計(jì)拿地資金約為350億～360億元。

上市以來(lái)，奧園格外看重通過(guò)收并購(gòu)獲取項(xiàng)目。據(jù)了解，在2017年新增的58個(gè)項(xiàng)目中，約81%是通過(guò)并購(gòu)、合作等方式獲取。收并購(gòu)的項(xiàng)目能夠快速開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)快速回款，縮短現(xiàn)金流回正周期。

其中，粵港澳大灣區(qū)為奧園布局的重心。數(shù)據(jù)顯示，2017年奧園在大灣區(qū)合同銷售為243億元，占合同銷售總額的53%。截至2017年底，奧園已在大灣區(qū)布局項(xiàng)目50個(gè)，土地儲(chǔ)備總建筑面積約753萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備的30%，預(yù)計(jì)2018年可售貨值約418億元。

馬軍表示，發(fā)展大灣區(qū)已提升為國(guó)家戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)有關(guān)規(guī)劃細(xì)節(jié)將于今年內(nèi)公布，該地區(qū)的總投資將會(huì)提升。奧園將繼續(xù)加強(qiáng)投資力度，把握機(jī)會(huì)，在合理價(jià)格下通過(guò)收購(gòu)合作、介入舊改、招拍掛等手段，長(zhǎng)短線結(jié)合的策略確保在大灣區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

據(jù)了解，目前奧園在大灣區(qū)及其他地區(qū)有16個(gè)處于不同階段的城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約1053萬(wàn)平方米。奧園副主席兼行政總裁郭梓寧指出，為了縮短城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，奧園選擇的城市更新項(xiàng)目都是之前有合作伙伴跟蹤幾年的，再去并購(gòu)與合作以降低城市更新項(xiàng)目的入市時(shí)間。