每經(jīng)編輯 唐潔    

每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 曾健輝

3月16日，濱江集團(tuán)(002244,sz）發(fā)布2017年年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入137.74億元，比上年同期下降29.19%；實現(xiàn)利潤總額29.27億元，比上年同期增長3.94%，實現(xiàn)歸屬于上市公司所有者的凈利潤17.11億元，比上年增長22.35%。濱江集團(tuán)董事會審議通過的利潤分配預(yù)案為：向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.83元（含稅）。

與此同時，濱江集團(tuán)又發(fā)布兩則公告，其中一則是短期融資議案：公司擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行短期融資券，擬注冊短期融資券的規(guī)模不超過65億元人民幣。另一則是關(guān)于使用自有資金進(jìn)行風(fēng)險投資的議案，該議案顯示：濱江集團(tuán)擬使用不超過人民幣60億元（含60億元）的自有資金進(jìn)行風(fēng)險投資，投資范圍包括股票及其衍生品投資、基金投資、期貨投資、以上述投資為標(biāo)的的證券投資產(chǎn)品以及深圳證券交易所認(rèn)定的其他風(fēng)險投資行為。

延續(xù)“小股操盤”模式

2017年，各梯隊房企行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，房企分化格局延續(xù)，部分房企基于快速擴(kuò)張的需求拓展大量代建、小股操盤業(yè)務(wù)，如綠城、建業(yè)、濱江、朗詩等。由于項目權(quán)益比例較低，所以從克而瑞公布的數(shù)據(jù)看，對比流量排行榜這些房企在銷售權(quán)益榜中的名次有所下滑，但這部分房企利用較強的操盤和項目管理能力，在項目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累。

其中，浙系房企代表濱江集團(tuán)2017年銷售金額達(dá)到615億元，同比增長67.67%，庫存量241.49億元，同比下降8.10%。在克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行》中位列第34位。根據(jù)濱江集團(tuán)年報，報告期內(nèi)濱江集團(tuán)主要銷售和結(jié)算的14個項目中有12個項目屬于合作開發(fā)項目，濱江集團(tuán)所占權(quán)益比例在26%~51%之間。

土地儲備方面，2017年濱江集團(tuán)拿地頻率不算低，以招拍掛和兼并收購的方式獲得杭州、深圳及浙江其他地區(qū)共計16個土地項目?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，濱江集團(tuán)的這部分土地項目中有13個項目同樣屬于合作開發(fā)模式，如濱江集團(tuán)獲取的深圳龍華區(qū)城市更新項目其權(quán)益比例占48%，其獲取的杭大江東儲出【2016】9號地塊所占權(quán)益比例為31%。

面對接下來的房地產(chǎn)市場，濱江集團(tuán)依然延續(xù)了其輕資產(chǎn)、小股操盤的發(fā)展思路，在獲取項目的部分權(quán)益后成為“主操盤手”。例如2017年10月16 日濱江集團(tuán)與溫州時代集團(tuán)大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“溫州時代）簽訂《蕭政儲出[2017]17 號地塊合作框架協(xié)議書》 （以下簡稱合作協(xié)議）。根據(jù)合作協(xié)議約定，濱江集團(tuán)收購蕭政儲 出〔2017〕17 號地塊50%的權(quán)益，與溫州時代按權(quán)益比例共同投資開發(fā)該地塊，濱江集團(tuán)主操盤并收取管理費。

“事實上此類模式是通過品牌來實現(xiàn)更快的擴(kuò)張，所以更是一種商業(yè)模式的創(chuàng)新。類似小股操盤的做法是對操盤權(quán)的把控，實際上比股權(quán)合作的效果會更好。但是這個時候也要警惕企業(yè)品牌的維護(hù)風(fēng)險，畢竟此類操盤在部分過程中會喪失各類品牌的把控能力，有一定的委托代理風(fēng)險。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

65億融資與60億風(fēng)險投資

近日，東興證券發(fā)布研報稱，在金融去杠桿以及強監(jiān)管的背景下，預(yù)計信貸額度緊張將繼續(xù)，信貸額度的同比減少意味著銷售回款變得更難，房企現(xiàn)金流將迎來嚴(yán)峻考驗。

3月16日濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱：公司擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行短期融資券。本次擬注冊短期融資券的規(guī)模不超過65億元人民幣；在注冊有效期內(nèi)，公司將根據(jù)實際資金需求情況，可選擇一次或分期發(fā)行短期融資券。 本次擬注冊和發(fā)行短期融資券的期限不超過1年（含1年）。發(fā)行短期融資券的利率按照市場情況確定。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，過去濱江集團(tuán)的融資成本相對較低：2017年2月濱江集團(tuán)以4.99%的利率發(fā)行21億元中期票據(jù)，2017年10月以5.8%的利率發(fā)行了6億元公司債券。與此前這兩次融資相比，濱江集團(tuán)此次擬發(fā)行的短期融資券規(guī)模較大。

值得注意的是，發(fā)布融資預(yù)案同日，濱江集團(tuán)發(fā)布了一則使用自有資金進(jìn)行風(fēng)險投資的議案，該議案顯示：濱江集團(tuán)擬使用不超過人民幣60億元（含60億元）的自有資金進(jìn)行風(fēng)險投資，投資范圍包括股票及其衍生品投資、基金投資、期貨投資、以上述投資為標(biāo)的的證券投資產(chǎn)品以及深圳證券交易所認(rèn)定的其他風(fēng)險投資行為。濱江集團(tuán)為何選擇在進(jìn)行短期融資的同時使用自有資金進(jìn)行風(fēng)險投資？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向濱江集團(tuán)發(fā)送了相關(guān)問題的采訪提綱，截止發(fā)稿時未收到相關(guān)回復(fù)。

根據(jù)濱江集團(tuán)年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)投資收益5.8億元，主要系報告期內(nèi)處置物業(yè)子公司所形成的投資收益，其中出售杭州濱江物業(yè)管理有限公司100%的股權(quán)貢獻(xiàn)凈利潤2.58億元。