每經(jīng)編輯 湯亞文    

“賣家報(bào)價(jià)728萬，從7點(diǎn)半砍價(jià)到夜里11點(diǎn)半，745萬成交。”

這是去年3月17日前，北京樓市狂熱氛圍的一個(gè)典型寫照。但也正是在3月17日，北京出臺(tái)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高二套房首付的“3·17新政”。

這項(xiàng)被稱為北京樓市最嚴(yán)厲調(diào)控措施的“3·17新政”，昨天正好滿一年。這一年，北京樓市真的降溫了嗎？

二手房房價(jià)與2016年12月接近

“和去年限購前比，目前朝陽區(qū)的房價(jià)均價(jià)跌了15%左右吧！”

3月13日下午，在北京市朝陽區(qū)一家鏈家門店內(nèi)，一位中介對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，經(jīng)過一年多的回調(diào)，目前該區(qū)域房價(jià)已經(jīng)回落至2016年第四季度的水平，“普遍跌了一萬元左右。”

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）查詢第三方購房平臺(tái)看到，3月北京朝陽區(qū)的二手房均價(jià)為71717元/平方米。

圖片來源：房天下網(wǎng)站截圖

2017年3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、銀監(jiān)局、北京市公積金管理中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在實(shí)施認(rèn)房認(rèn)貸的同時(shí)，大幅度提高二套首付比例和按揭利率，政策規(guī)定：

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。

隨后，多數(shù)一、二線城市及周邊城市也跟進(jìn)加碼調(diào)控，全國主要熱點(diǎn)城市普遍進(jìn)入調(diào)控序列。

據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)史上最嚴(yán)調(diào)控政策實(shí)施一周年之后，鏈家研究院3月16日發(fā)布的一份報(bào)告顯示：

2018年3月北京二手房均價(jià)為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。

北京二手房均價(jià)走勢(shì)圖片來源：鏈家網(wǎng)截圖

鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2017年的“3·17調(diào)控”結(jié)束了北京房價(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲的勢(shì)頭，隨后價(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅15%左右。目前，北京二手房房價(jià)似乎出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，1月房價(jià)環(huán)比上漲0.3%、2月環(huán)比下跌0.5%。

分城區(qū)來看，調(diào)控后通州、西城的跌幅顯著，這兩個(gè)區(qū)域均價(jià)漲幅在2016年也較快，調(diào)控使得前期上漲過快的片區(qū)面臨相對(duì)更大幅度的回調(diào)，價(jià)格向價(jià)值靠攏。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）查詢第三方購房平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，北京通州3月二手房參考均價(jià)僅為46024元／平方米；西城區(qū)3月二手房參考均價(jià)則為109844元／平方米。

除此之外，證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，目前北京多個(gè)小區(qū)的部分二手房價(jià)已經(jīng)較去年“3·17”新政前下跌了超過20%：

東城區(qū)某熱門小區(qū)一個(gè)不到60平方米的兩居室，去年4月掛牌時(shí)報(bào)價(jià)760萬元，現(xiàn)在掛牌價(jià)已經(jīng)降到595萬元，降幅達(dá)到22%。一位房產(chǎn)中介稱，該房子掛牌時(shí)有客戶出價(jià)700萬元業(yè)主沒賣，隨后掛牌價(jià)一路下調(diào)。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者梳理多個(gè)小區(qū)在售及成交記錄發(fā)現(xiàn)：

東城區(qū)某熱門小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室單價(jià)高達(dá)14.96萬元/平方米，而今年1月底成交的某兩居室單價(jià)則為10.6萬元/平方米，降幅達(dá)29%；

西城區(qū)某熱門小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室單價(jià)14.7萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型單價(jià)11.4萬元/平方米，降幅近23%。

圖片來源：視覺中國

從非熱門小區(qū)的價(jià)格來看：

東城區(qū)某小區(qū)，去年3月初成交的某一居室總價(jià)498萬元、單價(jià)10.2萬元/平方米，而目前在售同戶型房源掛牌總價(jià)449萬元、單價(jià)9.4萬元/平方米，降幅近10%；

西城區(qū)某小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室總價(jià)788萬元、單價(jià)9.9元萬/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價(jià)592萬元、單價(jià)7.5萬元/平方米，降幅近25%；

通州區(qū)某小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室總價(jià)368萬元、單價(jià)4.2萬元/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價(jià)290萬、單價(jià)2.3萬，降幅為21%；

海淀區(qū)某小區(qū)，去年3月初成交的某居室總價(jià)608萬元、單價(jià)8.6萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型總價(jià)520萬元、單價(jià)7.3萬元/平方米，降幅超過14%。

多個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)中介表示，根據(jù)業(yè)主的售房急迫程度、客戶的付款方式和周期等因素，目前在售房源的掛牌價(jià)還有不同程度的議價(jià)空間。這意味著上述在售房源實(shí)際成交價(jià)的降幅，會(huì)比記者根據(jù)目前掛牌價(jià)算出的降幅還要大一些。

圖片來源：視覺中國

二手房銷量下跌50%

近一年，上述政策效果逐漸顯現(xiàn)，不管是新房還是二手房，成交量都出現(xiàn)大幅下滑。

中新經(jīng)緯消息稱，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合計(jì)簽約23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新歷史最低紀(jì)錄。

二手房方面，“3·17新政”以后，北京二手房僅簽約120821套，與2016年同期的254916套相比，下跌了52.6%。

從2017年3·17限購政策發(fā)布至今，北京市的一、二手房的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不一，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，其中一手房去年3月份成交量為2259套，成交均價(jià)為44503元/平方米，從成交量來看，限購后逐步小幅下跌，但2017年12月至2018年1月份，月成交量均超過2017年3月份，月成交均價(jià)則均高于2017年3月。

但二手房的變化較為劇烈，2017年3月份北京市二手房成交量為30737套，評(píng)估均價(jià)為63082元/平方米，至今，成交一直未能突破2萬套大關(guān)。2018年2月份北京市二手房成交量為7914套，評(píng)估均價(jià)為58319元/平方米。

剛需占比增加

據(jù)中新經(jīng)緯消息，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造了全國及北京的歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施。二手房市場(chǎng)全面降溫，成交價(jià)、成交量均明顯下降，成交結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出剛需占比增加的特點(diǎn)。

圖片來源：視覺中國

“認(rèn)房認(rèn)貸”是3·17調(diào)控的主要手段，這一政策對(duì)于換房需求的影響較大。有貸款記錄購房者均被認(rèn)定為“二套”，房貸利率從之前的95折（首套）到調(diào)控后的上浮20%。

以2017年500萬總計(jì)的“低總價(jià)改善”房源的首付、利率同比變化為例，數(shù)據(jù)顯示雖然調(diào)控后均價(jià)下跌，但是換房的難度尤其是首付門檻同比依舊大幅增加。

鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，與換房首付比例大幅增加不同的是，純剛需的首付在調(diào)控前后沒有變化，因此調(diào)控后剛需占比有明顯增加，從總價(jià)段來看，400萬總價(jià)的房源成交占比明顯提升。

對(duì)于今年北京二手房市場(chǎng)量、價(jià)走勢(shì)，鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)預(yù)計(jì)，在現(xiàn)有政策延續(xù)不變的情況下，2018年二手房成交量將和2017年接近，原因在于，2017年調(diào)控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度開始小幅修復(fù)，加上價(jià)格的下跌使得部分需求開始補(bǔ)位。但是受制于行政調(diào)控和信貸政策，市場(chǎng)修復(fù)的力度有限。另外，預(yù)計(jì)今年會(huì)有不少限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房入市，在一定程度上會(huì)分流二手房市場(chǎng)的需求。綜合來看，預(yù)計(jì)2018年價(jià)格總體將保持平穩(wěn)。

每經(jīng)編輯 湯亞文

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