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一陣風刮過環(huán)京區(qū)域，依然春寒料峭。

河北廊坊的多個房地產(chǎn)項目正在為銷售業(yè)績沖刺，降價促銷、分期付款、送車位、為外地客戶壓房并在三年內(nèi)免費更名；在南方，環(huán)深圳的東莞項目，售房人員自稱能規(guī)避限購以留住深圳的購房者。

以資金為主題，規(guī)模沖動驅(qū)使下，開發(fā)商圍繞銷售端和融資端的種種“探索”展開，以支撐至春暖花開日的到來。

降價甩賣規(guī)避限購

3月17日晚，位于河北廊坊的永清花語城最新一次銷售會議傳遞出“按時簽約每平方米再減500元”的訊息。這相當于在9700元／平方米的最低銷售均價上再打折。

一名項目銷售告訴第一財經(jīng)，永清花語城原售價超過16000元／平方米，近期正在降價促銷。“根據(jù)不同的付款方式，項目定價不同。如按揭買房，項目均價則在10000-13000元/平方米之間，如果一次性付款，項目均價則低至9700元／平方米，并且送車位。”

“即便是沒有購房資格的外地客戶，也能先買房再繳稅，3年內(nèi)免費更名。”

這一措施的背后的具體操作是，購房者先與開發(fā)商進行草簽，有心長線持有房產(chǎn)的購房者通過繳納3年個稅，待獲得購房資格后再進行備案；只想短期投資買賣的購房者則可在3年內(nèi)，將房產(chǎn)（可委托開發(fā)商）轉(zhuǎn)賣給其他購房者來賺取差價。

至于如何保證只進行草簽的購房者權(quán)益和資金安全，該銷售只用“我們是上市公司，絕對安全”寥寥數(shù)語打發(fā)。永清花語城的開發(fā)商是榮盛發(fā)展（002146.SZ）。

風吹而草動。環(huán)京區(qū)域最早傳出降價是3月開始，華夏幸福（600340.SH）旗下均價曾飆至18000元／平方米的霸州孔雀城，以8500元／平方米的價格促銷。盡管該項目的銷售表示：“目前在售的是商務公寓產(chǎn)品，價格自然低于前期賣的住宅產(chǎn)品。”但8500元／平方米的均價還是低于公寓1-2月時11000元／平方米的售價。

促銷的目的在于加快資金回籠。環(huán)京區(qū)域，在圍繞北京而構(gòu)筑的都市圈中，長久扮演著投資熱土的角色。2017年年中，為更好地引導樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，河北省出臺調(diào)控新政進行限購，抑制炒房投資行為。

嚴監(jiān)管之下，多個樓盤通過銷售方式的變通進行自救，便有了以上種種。

環(huán)京以外，中海地產(chǎn)宣布，3月15日開始，在北方區(qū)域哈爾濱、長春、沈陽、青島、煙臺等城市推出30個特惠盤。譬如大連的中海海港城，推出5套特價房源，加上老業(yè)主重購99折優(yōu)惠；中海天賦山、中華御湖熙谷尾盤剩余房源特價秒殺；長春的中海寰宇天下住宅、商鋪優(yōu)惠98折，公寓優(yōu)惠5000元/套；煙臺的中海紫御公館別墅、公寓推出特價房源10套、中海城市廣場享優(yōu)惠98折等。

在南方，跟環(huán)京項目的邏輯一樣，環(huán)深圳的東莞樓市亦受限于限購政策，一些項目正設(shè)法繞道而行。

位于東莞茶山的保利錦城項目相關(guān)負責人告知來自深圳的意向客戶，只要客戶出2萬元，便能為其“搞定”購房資格。

創(chuàng)新融資方式紓困

開發(fā)商光鮮的年報數(shù)據(jù)，由一個個項目所貢獻，業(yè)績壓力下，應對調(diào)控的種種措施重現(xiàn)江湖，降價促銷或者其他，這些方法在過去強監(jiān)管之年并不少見，如今是舊瓶裝新酒。

今明兩年是房企償債的高峰期，此際，監(jiān)管層出臺了系列管理措施以加強對市場的監(jiān)管，開發(fā)商資金面的緊張體現(xiàn)在“拿地－開發(fā)－銷售－回款”鏈條上的每個環(huán)節(jié)。

首先是個人房貸利率上浮、等待時間變長放款緩慢。多家房企一次性付款的客戶比例提高，更多購房者因利率上浮而止步。

開發(fā)商通過銷售去庫存、回籠資金的渠道受限，相當于銷售端現(xiàn)金流的水龍頭被擰緊。而融資端的渠道亦被收緊，融資成本上升。

換賽道發(fā)力，創(chuàng)新型融資方式成為房企的救命稻草。同策監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年2月，房企創(chuàng)新型融資方式融資總額為187.94億元，占房企融資總額的29.7%，環(huán)比上漲205.54%。

3月，地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化的動作有增無減。3月5日，碧桂園的“融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產(chǎn)支持專項計劃”獲批，儲架發(fā)行規(guī)模總額高達400億元；此外，綠都地產(chǎn)子公司綠都物業(yè)2018年度第一期應收賬款債權(quán)融資計劃于北金所成功發(fā)行，產(chǎn)品總規(guī)模2.2億元。

仲量聯(lián)行投資研究部副總監(jiān)周瑛認為，政策和經(jīng)濟環(huán)境的變化，對房地產(chǎn)金融市場的影響巨大，“整體經(jīng)濟都在降杠桿過程中，除了傳統(tǒng)的融資手段，開發(fā)商未來一定會更多著眼于新型結(jié)構(gòu)性融資工具，比如房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化會有很大發(fā)展空間。”

周瑛指出，從長遠看，更為嚴格的監(jiān)管有助于促進市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

回歸主題，無論是融資創(chuàng)新還是降價促銷、以價換量，不過是企業(yè)在地產(chǎn)凜冬下的應對之法。

地產(chǎn)戰(zhàn)場依然殘酷。2017年，在多重政策壓力下，房地產(chǎn)市場延續(xù)增長慣性，再創(chuàng)歷史新高，全國商品房銷售面積同比增長7.7%首破16億平方米，商品房銷售額增長13.7%首破13萬億元。

在2017年全國商品房銷售創(chuàng)新高的背后，是百強房企憑借品牌、布局、資金優(yōu)勢，銷售業(yè)績?nèi)〉么蠓鲩L。業(yè)內(nèi)普遍判斷，2018年龍頭房企將繼續(xù)保持高增長，而中小房企加速淘汰。同時，房企生存線還在抬高，千億或?qū)⑹潜ＷOP20名的底線。

規(guī)模起決定性作用的時代，這對中小房企并不那么友好。第一財經(jīng)獲悉，那家在去年6月被傳出拖欠員工工資的奧宸地產(chǎn)，其位于深圳的一個項目99%股權(quán)已被一家福建房企收購。

調(diào)控之下，蝴蝶效應還在繼續(xù)傳導。

（來源：第一財經(jīng)APP 記者：陳淑貞）