每經編輯 李語涵

過去幾年，你如果因為看空樓市而沒買房，想必如今后悔莫及。如果一家房地產公司看空樓市呢？SOHO中國（00410.HK）給出了答案。

從2012年起，SOHO中國宣布從“開發(fā)-銷售”轉型為“開發(fā)-持有”，公司告別散售，改為租售并舉，并逐步提高自持物業(yè)比例。潘石屹當時表示，2015年公司的盈利將主要來源于租金收入，到2017年租金年收入將超過40億元。

▲圖片來源：微博截圖

而昨天（3月20日），SOHO中國公布了2017年業(yè)績，去年公司營收19.63億元，租金收入約16.69億元，距離40億元的目標相去甚遠。更重要的是，由于錯過了房地產市場過去幾年的爆發(fā)，這家1995年便成立的明星公司已經被無數(shù)后輩超越。

轉型5年，SOHO中國業(yè)績震蕩

從2012年宣布從銷售模式轉到經營模式，SOHO中國業(yè)績經歷了連續(xù)3年下滑。

2013年SOHO中國主營收入146.21億元，2014年這一數(shù)字下滑到60.98億元，降幅達58.29％。到2015年主營收入再度下降到僅9.95億元，下降幅度高達84％。

轉型后三年內，SOHO中國凈利潤也走出了一條下滑曲線。年報顯示，2013年SOHO中國凈利潤73.88億元，2014年凈利潤下滑到40.8億元，同比下降44.78％，到2015年，這一數(shù)字為5.38億元，大幅下降86.82％。

不過，從2016年開始，SOHO中國業(yè)績開始止跌回升，當年SOHO中國實現(xiàn)主營收入約人民幣15.77億元，同比上升58％；凈利潤約人民幣9.1億元，同比上升69％，凈利潤率達57.7％。

2017年全年，SOHO中國營業(yè)額約19.63億元，同比上升24%；租金收入約16.69億元，同比上升11%；凈利潤約47.33億元，同比上升約420%；凈負債率51%。

▲SOHO中國營收和凈利潤（單位：億元）數(shù)據來源：wind（注：凈利潤含少數(shù)股東權益）

雖然沒有完成40億元租金收入目標，但SOHO中國2017年的業(yè)績看起來還算亮眼，尤其是凈利潤增長逾4倍。然后昨日財報公布后，SOHO中國股價午后跌幅最高一度達9.3%，截至收盤SOHO中國報收4.48港元，跌7.44%。同時，SOHO中國今日（3月21日）延續(xù)跌勢，截至發(fā)稿跌3.79%。

一個原因在于，SOHO中國去年凈利潤大增，源于去年連續(xù)兩棟物業(yè)項目的出售。去年6月和10月，SOHO中國分別出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，約定的資產價格總計超過85億元，這兩次出售的價格不僅遠高于其成本（分別高出53%和85%），甚至還分別高于項目出售時重估賬面價值約3.7%和7.9%。

在昨天的業(yè)績會上，潘石屹稱，“過去銷售出去的都是非核心資產，留下來的都是核心資產，是不可替代的，賬面評估值都要比市場上的價值要低，剩下的資產都不賣了。”對于坊間流傳的售賣SOHO光華路項目，潘石屹也表示，“因為標的總價太大，要八九十億元，不太會有人來買，因此我們決定自己持有。”

但如果未來不再持續(xù)出售資產，SOHO中國是否能夠保持凈利潤的穩(wěn)定增長？

業(yè)績會上，潘石屹向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，今年和明年，公司的物業(yè)估值會有很大提升，這部分價值會通過評估來體現(xiàn)，評估值的增加也是凈利潤的來源。

但在知名地產人薛建雄看來，核心凈利潤就是買賣辦公樓和商鋪，因為不穩(wěn)定，租金相對于SOHO中國來說還是太少。而如果將租金作為核心利潤，可能還不夠覆蓋財務成本，所以SOHO中國選擇不公布這部分利潤。

看空樓市，被競爭對手拋開

看空樓市是SOHO中國轉型的一個重要原因，過去幾年潘石屹多次發(fā)表看空樓市的觀點。

2015年潘石屹曾勸年輕人不要買房。在當時的一檔脫口秀節(jié)目中，潘石屹稱房價還沒有降到位，今后還得降。“這些年建的房子足夠多，房地產行業(yè)的基本面已經不太支持房價上漲了。所以年輕人不要買房子，現(xiàn)在是共享經濟，租房是共享經濟的一部分。”

▲圖片來源：視頻截圖

2017年潘石屹再次坦言，“全中國的房子不是少了，都是多了，二線城市辦公樓空置率超過20%、40%的很多，接近一半的辦公樓是空置的。”在房價問題上，潘石屹說，“住（房）的價格高，一出臺房產稅，肯定房子的價格就降下來了，這就是我對中國房地產市場的基本判斷，基于這樣一個判斷，我就再不蓋房子了，已經多了，蓋它干什么呢？”

▲圖片來源：微博截圖

《財經》雜志報道，一位房企高管曾表示，“SOHO中國當初判斷房地產市場會急轉直下，才轉售為租。我認為它錯過了中國房地產這幾年的大發(fā)展，可以說是不進則退。”

的確，過去幾年，中國房地產市場行情火爆，房價持續(xù)上漲，不少房地產企業(yè)大規(guī)模進軍二三線城市，銷售規(guī)模極速放大。根據中國指數(shù)研究院發(fā)布的排行榜，2017年銷售額超過千億的房地產公司已經達到16家，其中碧桂園、萬科、恒大銷售額均超過5000億元，相比之下轉型之后的SOHO中國已經在地產界的各類排行榜上排不上號了。

▲2017年房企銷售榜前20位，圖片來源：中國指數(shù)研究院

從股價表現(xiàn)來看，雖然SOHO中國從2015年探底之后，公司股價保持震蕩上漲的趨勢，從2016年至昨日收盤，股價上漲了172.84%，公司總市值達223.6億港元。然而，恒大、碧桂園等公司的股價漲勢更加迅猛，從2016年至昨日收盤，中國恒大股價漲幅為298.65%，總市值達到3452億港元；從2016年至昨日收盤，碧桂園股價漲幅更是達到495.82%，總市值達到3683億港元。

面對殘酷的事實和業(yè)績的震蕩，SOHO中國也在不停地調整策略。比如，雖然SOHO中國曾宣布不再走“開發(fā)-銷售”模式，但當SOHO中國的財務數(shù)據開始連續(xù)下滑時，潘石屹也只好繼續(xù)賣樓，并半開玩笑的說“能賺的錢就賺”。

而2015年SOHO中國推出共享辦公產品SOHO3Q進行第二次轉型，眼下，潘石屹也更在意SOHO3Q的成敗。

按照潘石屹2015年的計劃，到2017年，SOHO3Q將在全國省會級城市共布局10萬個座位，SOHO3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。

不過，數(shù)據顯示，截至目前，SOHO中國在北京、上海、杭州、深圳和南京擁有26個SOHO3Q中心，共計約2.6萬個工位，SOHO中國再次食言了。潘石屹表示，2018年底3Q的工位數(shù)將在2017年的基礎上提升一倍，達到5萬個左右，不知道這個目標能否實現(xiàn)？

每經編輯 何小桃