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每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 趙橋

2017年的這份年報，是花樣年控股（以下簡稱花樣年；01777，HK）提出二次轉(zhuǎn)型后交出的第一份全年度成績單。2016年的業(yè)績發(fā)布會上，董事會主席兼總裁潘軍表示，未來將重視地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，輕重并舉。2017年，花樣年超額完成了2017年年初定下的銷售目標(biāo)，實現(xiàn)合同銷售金額人民幣201.64億元。

它的規(guī)模比起同行已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，但在中小型房企紛紛提出千億目標(biāo)之時，花樣年同樣“不能免俗”。在2018年3月20日的業(yè)績發(fā)布會上，潘軍表示，花樣年2020年要做到（人民幣）1000億元，確保我們成為行業(yè)內(nèi)的主流地產(chǎn)商。

不過，5年的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)讓花樣年錯過房地產(chǎn)的黃金周期。而在行業(yè)整合潮起的大背景下，要讓花樣年成為主流的地產(chǎn)商，潘軍的前路實屬不易。

發(fā)力城市更新

潘軍粗略勾勒了實現(xiàn)規(guī)模突破的草圖，他預(yù)計2018年花樣年將增加人民幣1000億元的貨值，此外也將加大早期簽約的城市更新項目的開發(fā)力度，并對團(tuán)隊實行兩年跟投制。

如果從土地儲備的角度來看，與其他沖千億的同行相比，花樣年積極擴(kuò)張的欲望并非十分強(qiáng)烈。年報顯示，截至2017年底，花樣年規(guī)劃土地儲備建筑面積約1560.9萬平方米，其中已簽署框架協(xié)定的物業(yè)規(guī)劃建筑面積為662.7萬平方米；而2016年，花樣年規(guī)劃土地儲備建筑面積約為1498萬平方米，其中已簽署框架協(xié)議的物業(yè)建筑面積為798萬平方米。

潘軍把城市更新視作是花樣年做大規(guī)模的利器。在業(yè)績會上，他表示，2018年花樣年將組建城市更新集團(tuán)整合原來比較分散的業(yè)務(wù)，以確保在粵港澳大灣區(qū)相對領(lǐng)先優(yōu)勢。花樣年也曾公開稱，未來將積極參與城市更新項目，工改工以及股權(quán)合作等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理公開信息得知，花樣年過去一年中少有從公開市場拿地，而是更多參與到城市更新、股權(quán)合作等方面。例如，2017年11月，花樣年通過收購青島怡和萬勝置業(yè)有限公司、青島金港藍(lán)灣商業(yè)發(fā)展有限公司、青島美域星海置業(yè)有限公司各65%股權(quán)，獲得了29宗商住用地，可開發(fā)體量約255萬平方米。

潘軍在業(yè)績會上還稱，花樣年在粵港澳大灣區(qū)有接近40個項目儲備，未來這部分規(guī)模還會繼續(xù)加大。需要指出的是，這一部分的土地儲備在財務(wù)報表上暫未有體現(xiàn)。年度報表顯示，截至2017年12月31日，花樣年在珠江三角洲擁有三個在建項目或項目分期，合計規(guī)劃總建筑面積約79.2萬平方米，擁有五個代建項目或項目分期，合計規(guī)劃總建筑面積為120.7萬平方米。

值得一提的是，目前業(yè)界對于城市更新項目的看法是，投資回收周期相對較強(qiáng)且不確定性較大。多名曾經(jīng)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的開發(fā)商舊改項目部人士、舊改投資機(jī)構(gòu)的人士表示，舊改涉及的部門業(yè)務(wù)鏈很長，土地來源的路徑也有多種，且開發(fā)的周期長，拆遷難度大。

潘軍同樣意識到上述問題，他提出了要加大已經(jīng)簽約項目的開發(fā)力度，也同時表示了信心，“花樣年有先發(fā)優(yōu)勢，深耕深圳20年，具有一批城市更新的人才沉淀，也有涉及養(yǎng)老、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的較為成熟的發(fā)展模式。”

產(chǎn)業(yè)鏈再思考

在過去很長一段時間內(nèi)，花樣年受到關(guān)注的原因并非是它的地產(chǎn)開發(fā)能力有多強(qiáng)，而是因為它在房企轉(zhuǎn)型的浪潮中，是一個典型代表。

2012年，花樣年旗下的物業(yè)管理服務(wù)公司彩生活（01778，HK）登陸香港聯(lián)交所，打開了資本市場對于物業(yè)管理服務(wù)的想象，此后多家物管服務(wù)公司相繼上市。

不論主業(yè)的成敗得失，花樣年旗下的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展仍算得上可圈可點。已經(jīng)獨立上市的彩生活，公司2017年收益同比增長21.3%至16.29億元人民幣，股東應(yīng)占溢利同比增長70.8%至人民幣3.207億元。

此前大力發(fā)展的社區(qū)金融服務(wù)也有所進(jìn)步?；幽晟鐓^(qū)金融集團(tuán)旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺全年完成投資額達(dá)人民幣81.35億元，2017年12月6日，平臺累計投資額破百億元，正式躋身百億俱樂部。同年資產(chǎn)端規(guī)模新增至人民幣65億元，累計資產(chǎn)規(guī)模達(dá)人民幣110億元，2017年個人資產(chǎn)增幅高達(dá)1.5倍。

不可否認(rèn)的是，地產(chǎn)開發(fā)仍然是花樣年營收中貢獻(xiàn)最多的部分，且在很大程度上決定了花樣年的營業(yè)收入表現(xiàn)水平。公告顯示，截至2017年12月31日，花樣年的總收入達(dá)到約人民幣97.8億元，較2016年的109.2億元下降10.4%。其中，2017年物業(yè)開發(fā)的收入約人民幣66億元，較2016年人民幣83.7億元下降21.1%。公司稱，“主要由于本年集團(tuán)新增結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入的樓盤較去年減少。”

也正因此，在談到未來的發(fā)展目標(biāo)時，花樣年重申應(yīng)該“輕重并舉”。

在業(yè)績報告中，潘軍稱，2018年公司將通過整合企業(yè)內(nèi)外資源，形成基于輕重兩大業(yè)務(wù)系統(tǒng)的有機(jī)生態(tài)圈；在構(gòu)建、調(diào)整和完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和層次的同時，以戰(zhàn)略合作及兼并、收購等途徑，實現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步快速增長和集團(tuán)業(yè)務(wù)體系及商業(yè)模式的有效整合及協(xié)同化，建設(shè)多資本平臺、多品牌服務(wù)體系，實現(xiàn)集團(tuán)“資金、資產(chǎn)、資本”的有效循環(huán)和壯大，使花樣年集團(tuán)成為專注于生活空間及體驗的基于社區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)。