每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 姚治宇    

圖片來源：視覺中國

每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 姚治宇

去年以來，在“房住不炒”的大背景下，不少城市紛紛升級(jí)調(diào)控措施，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。在各種調(diào)控措施中，“限售”因能更加精準(zhǔn)地“掐住”投機(jī)者“七寸”，令其資金鏈在三四年內(nèi)難以松綁，進(jìn)而維護(hù)樓市正常交易秩序，而被多地采用。

3月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從安徽省阜陽市阜南縣政府官網(wǎng)獲悉，該縣擬出臺(tái)《阜南縣關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）（討論稿）》（以下簡(jiǎn)稱《討論稿》）?！队懻摳濉凤@示，阜南縣擬對(duì)商品住房實(shí)施“限售”，其中阜南縣戶籍居民購買新建商品住房后5年內(nèi)不得上市交易，非阜南縣戶籍居民購買新建商品住房8年內(nèi)不得上市交易。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述《討論稿》于去年11月22日由阜南縣政府辦公室下發(fā)。3月21日下午，記者向該縣政府辦公室人員求證時(shí)，對(duì)方表示目前《討論稿》還處于討論、征求意見階段，并未最終正式對(duì)外發(fā)布。值得注意的是，若上述“限售”政策正式發(fā)布，阜南縣將成為除海南全省外，全國首個(gè)實(shí)行限售的縣城。

擬加入“限售”嚴(yán)控投機(jī)性炒房

上述《討論稿》指出，該《討論稿》的出臺(tái)，是基于“貫徹執(zhí)行上級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房需求，強(qiáng)化全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)保障廣大購房群眾的合法權(quán)益。”《討論稿》將主要從嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)備案制度、實(shí)行住房限購政策、實(shí)行差別化住房信貸政策、嚴(yán)格控制投機(jī)性炒房、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等五方面著手。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在嚴(yán)格控制投機(jī)性炒房方面，《討論稿》明確要求，阜南縣擬對(duì)商品住房實(shí)施“限售”，其中阜南縣戶籍居民購買新建商品住房后5年內(nèi)不得上市交易，非阜南縣戶籍居民購買新建商品住房8年內(nèi)不得上市交易。起始時(shí)間以購房人繳納契稅時(shí)間為準(zhǔn)。

值得注意的是，5年和8年的限售期限，放在全國來說，都算得上足夠嚴(yán)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全梳理，截至目前，全國已有超過50個(gè)城市實(shí)施“限售”政策，限售時(shí)間從2年到10年不等，其中絕大多數(shù)城市執(zhí)行的是2至3年不等的限售期限，僅有河北省保定市、廣東省珠海市出讓的個(gè)別特定地塊等要求限售10年。

此外，上述《討論稿》還提出，要實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)購買二套、三套住房的，加強(qiáng)購房信貸管控力度，扶持剛性購房需求；要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)查商品房銷售價(jià)格違法行為，對(duì)未在取得預(yù)售證10日內(nèi)一次性公開銷售全部房源、捂盤惜售、炒賣房號(hào)等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。同時(shí)，《討論稿》還擬對(duì)商品房開發(fā)經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范。

今年全縣棚戶區(qū)改造8830套

據(jù)了解，阜南縣為安徽省阜陽市下轄縣，位于安徽省西北部，人口約170萬人，約占阜陽市總?cè)丝诘?/6。數(shù)據(jù)顯示，2017年，阜南縣GDP為161.8億元，同比增長(zhǎng)7.7%，GDP規(guī)模約占阜陽市的1/10。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25423元，農(nóng)村常住居民人均可支配收入10196元，同步分別增長(zhǎng)8.2%、9.3%。

阜南縣雖為人口大縣，但主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在阜陽市排名較靠后。阜南縣政府官網(wǎng)顯示，2017年上半年，該縣GDP增速7.4%，在全市8個(gè)縣、市、區(qū)中位居末位；規(guī)上工業(yè)累計(jì)完成值22.7億元，同比增速8.5%，位居第六位；固定資產(chǎn)投資64.7億元，同比增長(zhǎng)29.8%，位居第5位。

盡管主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全市排名靠后，但阜南縣的房地產(chǎn)投資卻保持高速增長(zhǎng)。2017年上半年，該縣房地產(chǎn)投資15.6億元，同比增長(zhǎng)112.8%，位居全市第2位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，阜南縣房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，與該縣大力推進(jìn)的棚戶區(qū)改造不無關(guān)系。該縣政府工作報(bào)告顯示，2017年阜南縣完成棚戶區(qū)改造12131套；完成征遷350萬平方米，是2016年的2.3倍。而2018年，該縣計(jì)劃完成棚戶區(qū)改造任務(wù)8830套；完成300萬平方米的征遷和拆違拆舊任務(wù)。

在棚改的刺激下，阜南縣樓市呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)，該縣房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。

根據(jù)該縣政府官網(wǎng)《2017年阜南縣1~12月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》“房屋銷售面積情況表”的數(shù)據(jù)，2017年阜南縣房屋施工面積174萬平方米，同比增長(zhǎng)54%；房屋竣工面積7.5萬平方米，同比增長(zhǎng)77.8%；批準(zhǔn)預(yù)售面積43.8萬平方米，同比增長(zhǎng)398%。銷售方面，全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積49.6萬平方米，同比增長(zhǎng)34.4%；商品房銷售額26.2億元，同比增長(zhǎng)49%。而在庫存方面，至年末，待售面積8.4萬平方米，同比增長(zhǎng)17%。以此估算，該縣樓市庫存去化周期僅約2個(gè)月。

“阜南縣對(duì)本地人和外地人給予5年和8年的限售期限，主要是為了防范房地產(chǎn)投機(jī)炒作風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“同時(shí)，阜南縣針對(duì)首套房、二套房、三套房采取差別化的信貸政策，有效把控信貸資源，在一定程度上既可保障剛需群體的購房需求，又能有效打擊投資投機(jī)需求，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是有益的。”

據(jù)了解，阜南縣2018年計(jì)劃出讓土地195宗，總面積12578.66畝。其中，住宅用地42宗，總面積7110.7畝。

三四線樓市走勢(shì)將出現(xiàn)分化

近兩年，在一二線城市樓市強(qiáng)調(diào)控，三四線城市樓市去庫存以及棚改推進(jìn)的背景下，三四線城市的樓市迎來“高光時(shí)刻”，三四線城市土地出讓和地價(jià)數(shù)據(jù)也能印證這一點(diǎn)。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額為40123億元，同比增長(zhǎng)36%。分城市看，一線、二線、三線城市土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元，同比增速分別為47%、17%、75%；成交均價(jià)分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長(zhǎng)-4%、19%、56%。可以看到，三線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。

“之前三四線城市樓市的火熱，更多的是基于中央棚改政策的支撐，特別是國家開發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)棚改的資金支持力度。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴記者。

易居研究院也認(rèn)為，棚戶區(qū)改造是帶動(dòng)三四線商品住宅銷售、利好去庫存的有效手段。2015年棚改貨幣化安置面積達(dá)1.5億平方米，2016年為2.5億平方米，分別占當(dāng)年商品住宅銷售面積的13.6%、18.2%。

值得注意的是，此次阜南縣出臺(tái)限售政策，也是除海南全省外，全國首個(gè)出臺(tái)限售政策的縣城，阜南縣的樓市調(diào)控意圖明顯。而這又是否意味著未來三四線樓市走勢(shì)將出現(xiàn)分化？

“今年棚改計(jì)劃為580萬套，一些得不到棚改資金支持的三四線城市，在信貸偏緊的背景下，這些城市的樓市將會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。”陳晟認(rèn)為。

“這其實(shí)是一個(gè)很強(qiáng)的政策信號(hào)，當(dāng)前三四線城市樓市出現(xiàn)分化，一些城市還需要繼續(xù)堅(jiān)持去庫存，而個(gè)別城市樓市投機(jī)需求旺盛，需要積極抑制房?jī)r(jià)快速上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。他還認(rèn)為，一些沒有經(jīng)濟(jì)、人口、收入等基本面支撐的三四線城市樓市，可能會(huì)在偏緊的政策環(huán)境和信貸環(huán)境的雙重作用下出現(xiàn)降溫。房企要慎重在三四線城市高溢價(jià)拿地，要加強(qiáng)市場(chǎng)研究。