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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 梁秋月

進(jìn)入2018年，隨著政策對(duì)房企資金層面調(diào)控層層收緊，房企的融資難度和成本逐漸上升。一線城市房價(jià)環(huán)比持續(xù)下降，二三線城市環(huán)比漲幅繼續(xù)回落，多位房地產(chǎn)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，2018年房企對(duì)銷售回款的要求和依賴將明顯增加，需通過銷售回籠資金防范風(fēng)險(xiǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份（下同）走訪廣州多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，不少樓盤推出多重優(yōu)惠措施吸引購房者，同時(shí)因“雙合同”提升購房門檻，多個(gè)項(xiàng)目推出首付分期付款的方式降低“上車”門檻。甚至有項(xiàng)目為加速資金回籠，鼓勵(lì)客戶炒房，全額付款，無需占用購房名額鎖定房屋，在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手獲取回報(bào)，擾亂正常的市場(chǎng)秩序。

首付可分期

雖然監(jiān)管部門三令五申嚴(yán)禁“雙合同”，但是仍存在部分樓盤采取“雙合同”的形式簽約規(guī)避限價(jià)。方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“雙合同”帶來購房門檻的提升，將更多有購房資格的人拒之門外。

為加速銷售回籠資金，部分樓盤推出多種優(yōu)惠和首付分期的方式吸引購房者。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于廣州南沙黃閣地鐵站附近的一樓盤推出多重優(yōu)惠以及首付分期的方式吸引購房者。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，項(xiàng)目推出的優(yōu)惠措施包含3.5萬抵7.8萬以及三重98折再99折的優(yōu)惠，如果選用商業(yè)貸款的形式可另外享受96折優(yōu)惠。原價(jià)約為169萬的房子，一系列折扣后總價(jià)只需約148萬，其中包含交付3.5萬的鎖定優(yōu)惠支付款，優(yōu)惠力度高達(dá)21萬。

除去3.5萬優(yōu)惠支付款，剩余的約144萬房款中約104萬為限定價(jià)格，剩余的40萬需簽訂裝修合同。按照三成首付計(jì)算，首付款需繳納約76萬元，相當(dāng)于房屋總價(jià)的50%。

銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果首付資金不夠可以采取分期的方法，40萬的裝修合同款中，7天內(nèi)先繳約4萬元，剩余部分款項(xiàng)分3個(gè)月、6個(gè)月以及12個(gè)月三個(gè)時(shí)間還清，每期還款金額約為12萬。計(jì)算下來7天內(nèi)需要交付的首付款金額約為40萬元，較原來的76萬大幅降低，也低于單合同的三成首付。

位于南沙貨運(yùn)碼頭附近的一樓盤則推出5萬抵15萬優(yōu)惠措施，總價(jià)約為271萬的戶型首付高達(dá)168萬，首付比例超6成。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，首付可以分期，正常時(shí)間需要3個(gè)月內(nèi)還清首付，最長可申請(qǐng)延長至6個(gè)月。

現(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，針對(duì)部分炒房客的需求，項(xiàng)目推出一次性付款的方式，在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手即不占用購房者名額，沒有購房資格的客戶也能通過該方式實(shí)現(xiàn)炒房，獲取房價(jià)上漲的收益。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在廣州很多樓盤均通過首付分期的方式吸引購房者。

加速銷售回籠資金防風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年2月份，70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比繼續(xù)下降，二三線城市漲幅略有擴(kuò)大，其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均繼續(xù)下降。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，TOP100房企總體銷售規(guī)模5296.4億元，較1月環(huán)比降低22%。2018年調(diào)控趨嚴(yán)，為了保證年度銷售業(yè)績，包括奧園在內(nèi)的部分房企將貨量集中在上半年推出。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市限價(jià)，三四線城市土地成本增加，房企銷售壓力越來越大，2018年將會(huì)是近四年房企資金壓力最大的一年。

鄧浩志分析指出，現(xiàn)在房企融資困難，融資成本也隨之提升，部分融不到資金的房企只能通過加速銷售回款解決資金問題，對(duì)銷售回款要求提高。

同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，首付分期付款是為了降低購房門檻，提前鎖定客戶，在市場(chǎng)不太理想的情況下，加快銷售。全款支付購房款和首付分期付款均能在一定程度上緩解開發(fā)商的資金壓力。

張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前房企銷售速度放慢，房企回籠資金壓力大，企業(yè)的運(yùn)營安全顯得尤為重要。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究后張宏偉認(rèn)為，2018年3季度房企將迎來資金壓力最大的時(shí)間點(diǎn)，如果房企撐不住，將會(huì)降價(jià)或者出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，加速銷售回款有助于防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于首付分期和全額付款炒房的做法，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為其中的風(fēng)險(xiǎn)還需警惕，在“房住不炒”的主基調(diào)下，炒房風(fēng)險(xiǎn)極高，一旦政策變化或者房價(jià)下跌，無名額購買房產(chǎn)炒房可能將面臨錢房兩空的局面。