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每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 梁秋月

目前，個(gè)人住房貸款享受利率“折扣”似乎已然成為歷史。實(shí)際買房的貸款利率，已從此前可享的八折、九折、九五折，變?yōu)楫?dāng)下的基準(zhǔn)、上浮15%~20%甚至更高。

今年全國兩會(huì)期間，中國人民銀行副行長潘功勝曾在記者會(huì)上表示，雖然近期房貸利率略有上升，但從稍微長一點(diǎn)的周期來看，它仍然處于比較低的水平。

對(duì)此，中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前宏觀調(diào)控的主要工作是防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿，要有效控制宏觀杠桿率，如今住房按揭貸款成本提高和難度加大都是難以避免的。”

房貸利率上浮增加購房成本，又會(huì)對(duì)購房者產(chǎn)生怎樣的影響？

金融工具調(diào)控改善購房影響最大

根據(jù)融360發(fā)布的報(bào)告顯示，今年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%，同比上升22.15%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從工行成都某支行了解到，目前該支行執(zhí)行首套房利率上浮15%，二套房上浮25%的政策，并且對(duì)貸款人的資質(zhì)要求比以往更加嚴(yán)格，等待放款周期也普遍在2~3個(gè)月左右。

貸款利率上浮會(huì)直接導(dǎo)致購房成本增加。按照貸款200萬、首套房利率上浮20%、貸款期限20年、還款方式為等額本息計(jì)算，還款總額約為341萬元，月供約為14190元。相比以基準(zhǔn)利率貸款，上浮20%后的購房總成本會(huì)增加27萬元，月供增加約1100元。

曾剛表示，導(dǎo)致產(chǎn)生房貸利率上浮以及放款周期變長的主要原因，一是銀行主觀上對(duì)資產(chǎn)負(fù)債管理的要求，二是客觀上配合監(jiān)管層的引導(dǎo)。他認(rèn)為，目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主線是去杠桿，加上央行要管住貨幣供給的閘門、控制居民部門負(fù)債率增長過快等原因，信貸額度緊張的銀行，更愿意將信貸資源投入利率更高的企業(yè)類貸款。這既符合國家調(diào)控政策，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也能提高銀行收益。此外，住房按揭貸款期限較長，對(duì)銀行的流動(dòng)性壓力也要比其他貸款更大。

房貸利率上浮所增加的成本，對(duì)剛需購房群體而言，大多只能選擇接受。

成都人李華（化名）正在為置換住房著手準(zhǔn)備資金。今年初，他用父親的購房資格參與搖號(hào)并中簽，為了解決首付問題，他賣掉了名下一套住宅。因?yàn)楦赣H已退休償債能力較差，他曾嘗試以“接力貸”的方式成為主要還款人，代價(jià)就是利率要上浮20%。

盡管如此，李華（化名）買房的決心十分堅(jiān)定，“現(xiàn)在主要是能買到房子，利率這些都不會(huì)考慮。”

某房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，剛需購房群體的心態(tài)比較特殊，他們首先會(huì)考慮如何將房子買下來，之后的月供總有辦法解決，很多剛需買房主要是為了結(jié)婚，他們并不會(huì)因?yàn)槲磥聿淮_定因素就選擇不買房子。因此對(duì)他們來說，最大的門檻其實(shí)是首付和購房資格。在他看來，金融工具調(diào)控主要是通過調(diào)整首付比例和利率對(duì)購房者產(chǎn)生直接影響，利率上浮主要是為了打擊炒房。但在限購的多重作用下，購房難度最大其實(shí)是改善群體。

如今，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)所執(zhí)行的“差別化住房信貸政策”，首套房與二套房以及二套以上，在首付比例、貸款利率上均有著明顯不同。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在熱點(diǎn)城市購買二套房的首付比例普遍大于50%，如北京、武漢等城市還以是否為“普通住宅”為標(biāo)準(zhǔn)，將首付比例差別化最高提升至70%~80%。

首付、資格、利率難倒改善群體

丁小曼（化名）家住北京，2015年，其幾乎同時(shí)買了兩套房，第一套是為了自住，第二套是全款購買，方便“快進(jìn)快出”。她說，“北京房價(jià)前幾年漲的太快，一天價(jià)格就漲幾十萬，房貸利率這些因素也就不在考慮范圍內(nèi)。但現(xiàn)在，北京房價(jià)明顯受到政策影響。”

從2015年到2018年，房地產(chǎn)市場從高速發(fā)展進(jìn)入深度調(diào)控。丁小曼分析認(rèn)為，“現(xiàn)在北京房價(jià)穩(wěn)中有降，也給購房者充分的時(shí)間權(quán)衡考慮，目前有很多房主急于出手，二手房市場也從之前的賣方市場變成了買方市場。”于是她決定，暫時(shí)觀望等待更好時(shí)機(jī)進(jìn)行置換。丁小曼說，“2015年我在南三環(huán)買房的時(shí)候價(jià)格是4萬左右，最高時(shí)漲到8萬，現(xiàn)在又跌到5萬~6萬，現(xiàn)在不是賣房的好時(shí)機(jī)。此外還因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)證沒有拿到，以及貸款利率上浮會(huì)增加成本。”

家住成都的王竇（化名）和武漢的劉瑩（化名）則分別因?yàn)闆]有購房資格和首付不夠而暫擱改善計(jì)劃。

王竇五年前在成都全款購置了一套90多平米小套三，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)證寫了兩個(gè)人的名字按份共有。2018年初，王竇明確房屋產(chǎn)權(quán)人，就以二手房交易的方式買下另一半產(chǎn)權(quán)，卻萬萬沒想到，根據(jù)成都現(xiàn)行的購房政策，共有人交易需要用去他的購房資格。

現(xiàn)在房子要住一家六口，顯得十分擁擠，王竇一直想再買一套改善住房。但如今失去購房資格，父母均退休且非成都戶口，妻子也于2017年3月24日后網(wǎng)簽了一套30平米的學(xué)區(qū)房，王竇無奈地說，“我們?nèi)椰F(xiàn)在既沒有全款的現(xiàn)金，也沒有購房資格，大房子基本與我無緣了”。

“因?yàn)楝F(xiàn)在住的房子產(chǎn)品和地段都較一般”，劉瑩也一直想著換房。她說，目前武漢房貸利率普遍上浮20%，144平米以上的房子首付比例要七成，如果買改善住房也得是置換，首付雖較容易解決，但利率上浮又會(huì)增加成本。劉瑩笑笑說，“現(xiàn)在利率這么高，雖然我經(jīng)常嚷著要換房，但我也就說說而已。”