每經(jīng)編輯 曾建輝

 

圖片來源：深圳市住建局官網(wǎng)

今日上午，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征求《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實施意見（征求意見稿）》意見的通告。

意見稿中對大家最關(guān)心的問題都做出了規(guī)定：適用范圍、項目安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、項目實施模式、房屋征收、項目用地出讓等。

根據(jù)意見稿內(nèi)容，棚改安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)按照套內(nèi)建筑面積1:1，或者不超過建筑面積1:1.2的比例確定。

而且對釘子戶也有強(qiáng)制規(guī)定，如果因個別業(yè)主提出不合理要求或部分產(chǎn)權(quán)人不明確影響改造，區(qū)級政府可依法實施房屋征收。

相關(guān)意見可通過以下途經(jīng)反饋：

一、通過深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站（http://www.szjs.gov.cn）首頁的“為你推薦”或者“互動交流-民意征集-征集主題”相關(guān)欄目查看并在線提交意見。

二、通過信函方式將意見寄至:深圳市福田區(qū)振華路8號設(shè)計大廈918室（郵編：518031）并請在信封上注明“規(guī)范性文件征求意見”字樣。

三、通過電子郵件方式將意見發(fā)至:gjc@szjs.gov.cn。

四、關(guān)注“深圳市住房和建設(shè)局”微信公眾號或“深圳住建頭條”微信公眾號，在正文下方的留言欄提交意見。

附：

關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實施意見

（征求意見稿） 

為加強(qiáng)我市棚戶區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）、《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（粵府〔2014〕2號）、《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》（深發(fā)〔2016〕13號）等規(guī)定，制定本實施意見。

一、基本規(guī)定

（一）棚戶區(qū)改造政策適用范圍。本實施意見適用于我市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：

1. 存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患；

2. 使用功能不齊全；

3. 配套設(shè)施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）批準(zhǔn)可以納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

符合《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第六條規(guī)定，無法獨立進(jìn)行改造的零散舊住宅區(qū)可以不納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

鼓勵各區(qū)政府根據(jù)實際情況，探索將轄區(qū)內(nèi)具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

（二）搬遷安置補(bǔ)償和獎勵標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，按照套內(nèi)建筑面積1 :1或不超過建筑面積1 :1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）的規(guī)定確定。

各區(qū)政府可以根據(jù)項目實際情況，獎勵權(quán)利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價格按照同項目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計收。

（三）棚戶區(qū)改造項目實施模式。棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區(qū)政府主導(dǎo)，以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與。棚戶區(qū)改造項目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售并舉，統(tǒng)一由人才住房專營機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理。

棚戶區(qū)改造項目建設(shè)的人才住房由人才住房專營機(jī)構(gòu)持有或回購，項目建設(shè)的保障性住房由區(qū)政府回購。人才住房回購政策另行制定。

二、組織機(jī)構(gòu)

（四）市級棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。市保障性安居工程建設(shè)指揮部（下稱市指揮部）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市棚戶區(qū)改造工作及重大事項決策。市指揮部辦公室設(shè)在市住房建設(shè)主管部門（下稱市主管部門），負(fù)責(zé)指揮部日常工作。

市指揮部建立例會制度，召開協(xié)調(diào)會議研究解決棚戶區(qū)改造工作涉及的重點、難點問題。針對項目實施涉及的政策適用等問題，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)提出切實可行的解決措施和方案，報市指揮部審議。

（五）市主管部門工作職責(zé)。市主管部門負(fù)責(zé)起草我市棚戶區(qū)改造政策，下達(dá)各區(qū)棚戶區(qū)改造工作任務(wù)指標(biāo)，并對各區(qū)棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、考核。

（六）區(qū)級棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)成立區(qū)棚戶區(qū)改造工作指揮部（下稱區(qū)指揮部），負(fù)責(zé)組織實施轄區(qū)棚戶區(qū)改造工作。區(qū)指揮部負(fù)責(zé)審議轄區(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃、項目實施方案等工作，并召開協(xié)調(diào)會議研究解決轄區(qū)棚戶區(qū)改造工作涉及的重點、難點問題。區(qū)指揮部辦公室原則上設(shè)在區(qū)住房建設(shè)部門（下稱區(qū)主管部門），負(fù)責(zé)指揮部日常工作。

（七）區(qū)主管部門工作職責(zé)。區(qū)主管部門負(fù)責(zé)起草本轄區(qū)棚戶區(qū)改造實施細(xì)則，編制轄區(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃、項目實施方案、項目概念規(guī)劃、項目專項規(guī)劃，以及確定項目實施主體等工作。

（八）街道辦事處工作職責(zé)。街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查所轄區(qū)域老舊住宅區(qū)項目綜合情況，征集居民改造意愿，初審棚戶區(qū)改造項目，編制項目搬遷安置補(bǔ)償方案等工作。

三、工作流程

（九）實行棚戶區(qū)改造項目申報常態(tài)化。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)按照本實施意見有關(guān)規(guī)定，制定轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目的申報指引，明確申報流程、申報途徑、申報材料等事項，實行轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目申報常態(tài)化。

（十）調(diào)查老舊住宅區(qū)項目綜合情況。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在完成老舊住宅區(qū)項目的土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、周邊公共配套設(shè)施等綜合情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)區(qū)主管部門編制的項目概念規(guī)劃，征集居民改造意愿，提請市、區(qū)主管部門對未取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的住房信息進(jìn)行核查，并對項目進(jìn)行初審。初審合格的項目，報區(qū)主管部門審核。核查中發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為的，市、區(qū)主管部門根據(jù)我市住房改革政策法規(guī)予以處理。

（十一）審核棚戶區(qū)改造年度計劃。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)全面審核街道辦事處所報項目信息，匯總具備改造條件的項目報區(qū)指揮部審議。審議通過的項目納入?yún)^(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃，并報市主管部門備案。納入?yún)^(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃的項目應(yīng)當(dāng)納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃、年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃，同時由區(qū)房屋征收部門申請納入下一年度房屋征收計劃，并開展項目立項、選址等工作。

（十二）編制棚戶區(qū)改造項目實施方案。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目實際情況，編制項目實施方案，報區(qū)指揮部審議。項目實施方案中應(yīng)當(dāng)明確項目實施主體的選擇方式、組建項目現(xiàn)場指揮部等重要事宜。

（十三）確認(rèn)棚戶區(qū)改造項目實施主體。區(qū)主管部門按照項目實施方案，可直接確認(rèn)人才住房專營機(jī)構(gòu)作為實施主體，也可通過招標(biāo)等方式確認(rèn)項目實施主體。區(qū)主管部門確定項目實施主體后，應(yīng)當(dāng)核發(fā)實施主體確認(rèn)文件，并與其簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、搬遷安置住房、人才住房和保障性住房的建設(shè)移交要求、項目進(jìn)度安排、安置補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用支付、土地使用權(quán)出讓等事宜。

（十四）編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素，編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃，并在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項目現(xiàn)場公示，公示期不少于30個自然日。

公示期滿，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)將公示期間收集的意見及其處理情況連同專項規(guī)劃一并報區(qū)政府審議，審議通過的報市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批。審批通過的專項規(guī)劃由區(qū)主管部門在項目現(xiàn)場進(jìn)行公示，或以其他方式通知權(quán)利主體，并作為棚戶區(qū)改造項目相關(guān)行政許可的依據(jù)，同時依程序納入規(guī)劃國土“一張圖”綜合管理信息系統(tǒng)。

項目專項規(guī)劃需將法定圖則規(guī)劃的工業(yè)倉儲及商業(yè)等用地主導(dǎo)功能調(diào)整為保障性住房的，應(yīng)當(dāng)先按簡化程序辦理法定圖則調(diào)整。

（十五）制定項目搬遷安置補(bǔ)償方案。街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織項目實施主體，依據(jù)本實施意見有關(guān)規(guī)定和區(qū)棚戶區(qū)改造相關(guān)政策，充分征求權(quán)利主體意見，制定本項目的搬遷安置補(bǔ)償方案（下稱補(bǔ)償方案），并編寫社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，報區(qū)政府審議。審議通過后，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償方案及社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告報市主管部門備案。區(qū)主管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在取得市主管部門同意備案的意見后，將補(bǔ)償方案在項目現(xiàn)場公示，或以其他方式通知權(quán)利主體。

（十六）簽訂項目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議。在根據(jù)補(bǔ)償方案確定的項目簽約期限內(nèi)，由區(qū)政府確定的部門、項目實施主體與權(quán)利主體三方簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議（下稱補(bǔ)償協(xié)議）。補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷安置住房面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、搬遷獎勵等事宜。各區(qū)政府可以通過貨幣獎勵等方式引導(dǎo)權(quán)利主體在簽約期內(nèi)完成簽約。項目實施主體應(yīng)當(dāng)按項目監(jiān)管協(xié)議、補(bǔ)償協(xié)議約定，支付安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用。

（十七）依法實施房屋征收、行政處罰。簽約期內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。如涉及違法行為的，區(qū)政府依法啟動行政處罰程序。

（十八）申請建筑物拆除工程備案。補(bǔ)償協(xié)議簽訂完成后，項目實施主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向區(qū)主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區(qū)主管部門的監(jiān)督下完成建筑物拆除。

（十九）辦理不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷登記。建筑物完成拆除后，項目實施主體應(yīng)當(dāng)持區(qū)主管部門核發(fā)的棚戶區(qū)改造項目實施主體確認(rèn)文件、補(bǔ)償協(xié)議、不動產(chǎn)權(quán)利證書以及注銷不動產(chǎn)權(quán)利證書的委托書等相關(guān)材料，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理與補(bǔ)償協(xié)議相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書注銷登記。項目實施主體可以協(xié)助權(quán)利主體處理被搬遷房屋的抵押事宜。

（二十）棚戶區(qū)改造項目用地審批。棚戶區(qū)改造項目的用地審批由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，并通過協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷后，實施主體應(yīng)當(dāng)持項目立項批復(fù)、環(huán)境影響評價批復(fù)文件、實施主體確認(rèn)文件、項目監(jiān)管協(xié)議、補(bǔ)償協(xié)議等相關(guān)材料，向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。經(jīng)區(qū)政府審批通過的，區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并待安置補(bǔ)償面積明確后，與實施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

（二十一）棚戶區(qū)改造項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置住房與被搬遷住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同，其中：

1. 用于安置補(bǔ)償已取得房地產(chǎn)證（不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì)）部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收；

2. 用于安置補(bǔ)償未取得房地產(chǎn)證部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍計收。

棚戶區(qū)改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，除產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價外，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價50%的標(biāo)準(zhǔn)計收；用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規(guī)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計收。

棚戶區(qū)改造項目中公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價。其他用途部分按照基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，僅限整體轉(zhuǎn)讓；按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，可分割銷售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價，但不得進(jìn)入市場。

（二十二）棚戶區(qū)改造項目建設(shè)工程規(guī)劃許可與驗收。區(qū)城市更新主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)，建設(shè)工程規(guī)劃驗收，以及其他相關(guān)規(guī)劃管理工作。

四、保障措施

（二十三）簡化棚戶區(qū)改造項目審批程序。市規(guī)劃國土、環(huán)境保護(hù)、消防等部門應(yīng)當(dāng)為棚戶區(qū)改造工作提供綠色通道，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)簡化程序、主動服務(wù)，縮短棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃、不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷、建設(shè)用地規(guī)劃許可等審批時限。

（二十四）建立棚戶區(qū)改造工作考核機(jī)制。棚戶區(qū)改造工作考核指標(biāo)納入全市保障性安居工程考核管理體系。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)搬遷安置工作的組織協(xié)調(diào)，明確項目實施進(jìn)度，督促項目按時開工。市指揮部對各職能部門、各區(qū)政府的棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行督辦。

（二十五）提升棚戶區(qū)改造項目品質(zhì)。棚戶區(qū)改造項目應(yīng)當(dāng)推廣設(shè)計、采購、施工一體化（EPC）等建設(shè)模式，通過推進(jìn)建筑工業(yè)化和建筑信息模型（BIM）應(yīng)用，提升項目工程質(zhì)量，優(yōu)化戶型及景觀活動空間設(shè)計，完善公共服務(wù)配套，將棚戶區(qū)改造項目建設(shè)成高品質(zhì)的綠色宜居社區(qū)。

（二十六）拓寬棚戶區(qū)改造金融支持渠道。鼓勵項目實施主體與金融機(jī)構(gòu)合作，以棚戶區(qū)改造專項貸款支持項目實施。建立棚戶區(qū)改造項目貸款還款保障機(jī)制，在風(fēng)險可控、可持續(xù)的原則下，爭取商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的長期貸款支持。

（二十七）落實棚戶區(qū)改造項目稅費(fèi)支持政策。棚戶區(qū)改造項目免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，并依法享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠；電力、通訊、市政公用事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)對棚戶區(qū)改造項目適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)。

（二十八）加快各區(qū)棚戶區(qū)改造制度建設(shè)。本實施意見自公布之日起施行，有效期五年。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究當(dāng)前棚戶區(qū)改造中出現(xiàn)的問題，結(jié)合轄區(qū)實際情況，積極探索棚戶區(qū)改造的新路徑和新方法，制定具備可操作性的實施辦法，加快依法推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。