每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝  每經(jīng)編輯 曾健輝

傳聞許久的“三價(jià)合一”終于落地深圳！

據(jù)《深圳商報(bào)》昨晚的消息稱，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立信息互通查詢機(jī)制 規(guī)范購房融資的通知》，要求堅(jiān)決遏制“陰陽合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》就此向各大中介、銀行進(jìn)行核實(shí)，都表示收到了通知，但截至發(fā)稿，記者并未在官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)相關(guān)文件。

“三價(jià)合一”正式落地

通知要求，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對網(wǎng)簽合同相關(guān)價(jià)款與購房貸款額進(jìn)行自動(dòng)比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動(dòng)攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報(bào)監(jiān)管部門核查。

何為“三價(jià)合一”？現(xiàn)實(shí)中，一套二手房交易會(huì)有四個(gè)價(jià)格：實(shí)際成交價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)和貸款評(píng)估價(jià)。所謂“三價(jià)合一”，指的就是二手房交易中涉及的貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格將不再“各自為戰(zhàn)”，銀行將以網(wǎng)簽價(jià)和計(jì)稅評(píng)估價(jià)的最低值作為貸款評(píng)估額度依據(jù)。 

對此，業(yè)內(nèi)人士普遍表示，“三價(jià)合一”后，會(huì)造成買房稅費(fèi)增加或者首付額增加。

深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司樂有家解釋稱，前期的二手房稅費(fèi)計(jì)算基準(zhǔn)，一般是參考房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)而定。目前深圳房管局評(píng)估價(jià)，多為房屋實(shí)際成交價(jià)的7成左右，因此繳納的稅費(fèi)較低。以一套成交價(jià)為500萬元，房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)350萬元的80平普通住宅為例，若是滿5年唯一的二手房，三價(jià)合一前稅費(fèi)為3.5萬元，三價(jià)合一后稅費(fèi)為5萬元；而滿2年不滿5年，之前稅費(fèi)7萬元，三價(jià)合一后稅費(fèi)10萬元，增加了3萬元；不滿2年的二手房，之前稅費(fèi)25.33萬元，三價(jià)合一后36.19萬元，增加10.86萬元。

另一方面，假設(shè)一套房屋實(shí)際成交價(jià)為400萬元，為減少稅費(fèi)支出網(wǎng)簽備案合同價(jià)定為300萬元。三價(jià)合一前：銀行貸款評(píng)估價(jià)可達(dá)400萬或更高，貸款額度為400萬元乘以0.7為280萬元。買方需支付首付為400萬元減去280萬元為120萬元，或者更少。三價(jià)合一后：銀行貸款評(píng)估價(jià)只能取較低值的網(wǎng)簽備案合同價(jià)，貸款額度為300萬元乘以0.7為210萬元，買方需要支付的首付為400萬元減去210萬元為190萬元。相較之下，首付增加了70萬元。

其實(shí)早在2017年9月30日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)三部委就發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

業(yè)內(nèi)聲音：并非打擊剛需而為規(guī)范管理

文件指出，該通知于3月28日起正式執(zhí)行，在此之前（含當(dāng)日）已查詢征信記錄或購房者已支付定金、部分房款的貸款申請，可向房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報(bào)備。這意味著，3月29日起，所有類型房屋交易貸款均嚴(yán)格執(zhí)行“三價(jià)合一”政策。

昨晚消息傳出后，一石激起千層浪，深圳各大房產(chǎn)中介紛紛發(fā)朋友圈，大致內(nèi)容是業(yè)務(wù)線、按揭部全體加班到12點(diǎn)等等。并且某家中介公司還提出，買房客戶到該家中介公司刷2000元以上定金，或者客戶發(fā)身份證復(fù)印件過來給按揭員查征信，都盡可能保留未來幾個(gè)月購買二手房按老政策執(zhí)行的資格。

“三價(jià)合一”意義何在？通知稱，“三價(jià)合一”實(shí)施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機(jī)購房，夯實(shí)差別化住房信貸政策，抑制二手房價(jià)格過快上漲，并提高稅賦公平性。同時(shí)，也將完善二手房市場監(jiān)測管理，有利于房地產(chǎn)市場主管部門全面掌握真實(shí)二手房成交價(jià)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。 

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，其實(shí)這個(gè)政策出臺(tái)的一個(gè)前提就是國家在2017年提出的防范金融風(fēng)險(xiǎn)。“三價(jià)合一”最直接的影響就是買房的成本上升，短期內(nèi)打算入市的人會(huì)變得觀望，二手房的成交量會(huì)下滑。

同時(shí)戴德梁行華南華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端認(rèn)為，相比陰陽合同，“三價(jià)合一”有利于規(guī)范管理，維護(hù)市場秩序；從影響來看，要么減少貸款額而多付首期款，要么多交稅，這必然意味著二手交易門檻提高，短期內(nèi)冷卻二手交易量，進(jìn)而令活躍度本來就不高的商品住宅市場進(jìn)一步降溫；另一方面來看，會(huì)令一部分的購房者從二手市場轉(zhuǎn)向新房市場；但整體而言，對市場的降溫作用是不言而喻的，需求的放緩也意味著對價(jià)格的支撐力削弱；中長期來看，政策效力會(huì)被逐漸消化。這種規(guī)范市場的行為最終還是有利于市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的，也會(huì)為長效機(jī)制下很多的管理和政策的規(guī)范實(shí)施奠定有利的市場環(huán)境。

樂有家稱，“三價(jià)合一”并不是打擊剛需，而是為了維持房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，打擊“陰陽合同”，打擊利用高杠桿的投資投機(jī)購房者。“三價(jià)合一”的實(shí)施，對明確價(jià)格指標(biāo)，增強(qiáng)信息披露，優(yōu)化交易制度是起到了積極作用。