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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

在“房住不炒”的定位下，2017全國(guó)商品房銷售規(guī)模雖增速有所放緩，卻依然再創(chuàng)新高。與此同時(shí)，房企規(guī)模戰(zhàn)則繼續(xù)升級(jí)，TOP3房企銷售額均破5000億元，千億房企達(dá)到17家，百億房企增加至144家，絕大部分主流房企銷售規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。

另一方面，在因城施策的政策環(huán)境下，雖然一線和部分熱點(diǎn)二線城市“嚴(yán)調(diào)控”致成交規(guī)模明顯縮減，但溫和二線城市及三四線城市的去庫存政策機(jī)遇讓不少房企嘗到了甜頭。在定下2018年新目標(biāo)的同時(shí)，不少房企紛紛在溫和二線城市，特別是三四線城市跑馬圈地。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，50家百億代表房企去年在三四線城市拿地面積增長(zhǎng)145%至約1.7億平方米，三四線城市的土地儲(chǔ)備占比上升12個(gè)百分點(diǎn)至46.1%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在去庫存紅利逐漸釋放的背景下，溫和二線城市，特別是三四線城市能否承受房企們的“目標(biāo)”重任？

                                                            圖片來源：攝圖網(wǎng)

拿地重心向三四線城市下沉

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2017年百億房企的銷售額中，一線城市貢獻(xiàn)占比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)至20.7%；二線城市貢獻(xiàn)占比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)至61.2%；三四線城市貢獻(xiàn)占比上升1個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。

以龍頭房企碧桂園為例，2017年碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷售5508億元，同比增長(zhǎng)78%，穩(wěn)居房企首位。從城市布局來看，碧桂園約有42%的銷售額來源于一二線城市，三四線城市則貢獻(xiàn)了58%的銷售額。而在2016年，碧桂園在三四線城市的銷售額占比僅41%。短短一年時(shí)間，三四線城市的銷售額的占比就增加了17個(gè)百分點(diǎn)。

而房企在土地市場(chǎng)的動(dòng)作，也顯示出其拿地重心向三四線城市下沉的特征。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，50家百億代表房企2017年在一線城市拿地約1800萬平方米，同比增長(zhǎng)63%；在二線城市拿地約18000萬平方米，同比增長(zhǎng)46.7%；在三四線城市拿地面積17000萬平方米，同比增長(zhǎng)145%。土地儲(chǔ)備中，三四線城市占比上升12個(gè)百分點(diǎn)至46.1%。

從土地出讓和地價(jià)變動(dòng)情況看，三四線城市的地價(jià)在房企們的追逐下也水漲船高。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)300城市土地出讓金總額為40123億元，同比增長(zhǎng)36%。其中一線、二線、三線城市土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元，同比增速分別為47%、17%、75%；成交均價(jià)分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長(zhǎng)-4%、19%、56%。

而三四線去庫存政策紅利，最直接的后果就是促成了一批房企新生力量的崛起。如浙系房企祥生，中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年其合約銷售620億元，同比增長(zhǎng)91%，較2015年的109億元增長(zhǎng)超5倍。其在售的60個(gè)項(xiàng)目中，除4個(gè)位于杭州外，其余56個(gè)均位于三四線城市。

值得注意的是，盡管政策紅利吸引著一批房企拿地重心下沉到三四線城市，但還有一些房企的布局卻在收縮三四線、聚焦一二線。

深圳控股早前曾表示，三四線現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)在累積，未來會(huì)越來越大。而其在去年相繼賣出部分三四線城市項(xiàng)目，基本完成了從三四線退出的戰(zhàn)略安排。至去年底，深圳控股在三四線城市的土地儲(chǔ)備面積占比下降了17個(gè)百分點(diǎn)至32%。深圳控股同時(shí)表示，將聚焦深圳等一線城市以及二線重點(diǎn)城市。

而濱江集團(tuán)此前也表示將聚焦杭州，其在2017年新增的16個(gè)項(xiàng)目中有9個(gè)在杭州，并計(jì)劃在今年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)千億銷售額的同時(shí)，在杭州市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)300億元的銷售額。

對(duì)中梁、祥生等房企近兩年的迅速崛起，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，這類房企與大多數(shù)全國(guó)性房企布局一二線熱點(diǎn)城市不同，它們的投資更多下沉到三線，甚至四線城市，既有效避開了與龍頭房企的直接競(jìng)爭(zhēng)，也很好地享受到了三四線去庫存、熱點(diǎn)城市需求外溢的紅利。

三四線樓市走勢(shì)將出現(xiàn)分化

值得注意的是，近兩年三四線城市樓市迎來的高光時(shí)刻，與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策密切相關(guān)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2005年首次提出棚改政策以來，我國(guó)的棚改工程逐漸從東北走向全國(guó)。2005年至2007年東北三省率先大規(guī)模推行棚改，讓200多萬居民全部遷入新居。2008年至2012年，棚改開工1260萬套。2013至2014年棚改新開工780萬套。2015年6月，國(guó)務(wù)院提出棚改三年計(jì)劃，3年時(shí)間棚改新開工1800萬套。而根據(jù)規(guī)劃，未來3年棚改計(jì)劃新開工1500萬套。

需要重點(diǎn)關(guān)注的是，央行于2014年創(chuàng)設(shè)的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）對(duì)棚改項(xiàng)目提供長(zhǎng)期、低息的信貸支持，以及國(guó)務(wù)院自2015年推進(jìn)棚改貨幣化安置，對(duì)棚改的快速推進(jìn)至關(guān)重要。易居研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年、2016年央行向國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行等三家銀行提供的PSL分別為3831億元、6981億元、9714億元；而利率經(jīng)過2014年11月、2015年5月和7月的三次下調(diào)，從4.5%降至2.75%。

而棚改貨幣化帶來的是庫存的快速去化。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年棚改貨幣化安置面積達(dá)1.5億平方米、2016年為2.5億平方米、2017年約2.6億平方米，分別占當(dāng)年商品住宅銷售面積的13%、18%、24%。并認(rèn)為棚改是三四線城市樓市熱銷的重要原因。

“之前三四線城市樓市的火熱，更多的是基于中央棚改政策的支撐，特別是國(guó)家開發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)棚改的資金支持力度。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

另需指出的是，此輪三四線樓市庫存的快速去化，除受棚改貨幣化安置影響外，一二線城市強(qiáng)調(diào)控帶來的需求外溢，也是部分城市樓市火熱的重要原因。

如環(huán)滬都市圈的浙江省嘉興市。2017年，嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)投資724億元，躍升至全省第4位，同比增速51.3%，位居全省第1位。而去年5月，425家房企“血拼”嘉興土拍，當(dāng)?shù)貥鞘械幕馃峥梢娨话摺?/p>

值得注意的是，當(dāng)前三四線城市的樓市走勢(shì)正在分化。

易居研究院的50城（涵蓋4個(gè)一線城市、16個(gè)二線城市、30個(gè)三線城市）住宅成交監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月有34個(gè)城市住宅成交面積同比下跌，三線城市占了19個(gè)，廊坊、蚌埠、蘭州、寧波、贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達(dá)到85%、蚌埠為79%、贛州為61%。此外，記者還注意到，此前大力推進(jìn)棚改的四線城市安徽省阜南縣，也計(jì)劃推出限售政策給當(dāng)?shù)貥鞘薪禍亍?/p>

“這其實(shí)是一個(gè)很強(qiáng)的政策信號(hào)，當(dāng)前三四線城市樓市出現(xiàn)分化，一些城市還需要繼續(xù)堅(jiān)持去庫存，而個(gè)別城市樓市投資投機(jī)需求旺盛，需要積極抑制房?jī)r(jià)快速上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些沒有經(jīng)濟(jì)、人口、收入等基本面支撐的三四線城市樓市，可能會(huì)在偏緊的政策環(huán)境和信貸環(huán)境的雙重作用下出現(xiàn)降溫。房企要慎重在三四線城市高溢價(jià)拿地，要加強(qiáng)市場(chǎng)研究。

“今年棚改計(jì)劃為580萬套，在信貸偏緊的背景下，一些得不到棚改資金支持的三四線城市的樓市將會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。”陳晟認(rèn)為，除關(guān)注都市圈、城市群內(nèi)受熱點(diǎn)城市外溢需求影響的三四線城市外，區(qū)域內(nèi)部分高鐵沿線的三四線城市也值得關(guān)注。