每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝    

【編者按】2017年3月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，被稱為“3·17新政”。據(jù)統(tǒng)計，自“3·17新政”發(fā)布的一年時間里，北京又相繼出臺了“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”等30余項樓市調(diào)控政策。先是實行“認房又認貸”、提高二套首付比例、降低貸款最高年限、限購住宅平房，接著又要求非京籍購房者納稅需連續(xù)60個月，隨后又出臺了“離婚一年內(nèi)房貸算二套”，并對過道、車庫、廊道等異型房實行“三不政策”。

一年來，北京樓市新政招招劍指投資投機性炒房。而一年的調(diào)控可謂成效顯著，北京樓市成交全面下降，新建商品房住宅成交量同比下調(diào)幅度達到48.7%，刷新了歷史最低記錄。其中，二手房價格更是下跌15%~20%。

▲CFP圖

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價格下跌在北京二手房市場已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，而商辦類市場的成交量更是全面降溫。

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2017年“3·17新政”以來的一年中，北京市二手房降價幅度在15%~20%之間，不少二手房價格每平方米下降1萬元~1.5萬元；而商住類公寓簽約量同比跌幅達到94.6%。

對此，我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“3·17新政”及后續(xù)一系列政策組合拳的調(diào)控力度可謂史無前例，且切中要害，市場逐漸進入到剛需主導(dǎo)、買方主導(dǎo)的狀態(tài)，未來北京二手房市場將表現(xiàn)得更加健康、穩(wěn)定。

二手房成交量“腰斬”

“現(xiàn)在二手房價格明顯有所下降，目前已經(jīng)降到5萬元/平方米左右。”北京豐臺區(qū)方莊區(qū)域一家房產(chǎn)中介工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該區(qū)域最高的時候基本在6萬~6.5萬元/平方米。

位于大興區(qū)一家房產(chǎn)中介的工作人員則向記者透露，“二手房市場從上個月開始有所好轉(zhuǎn)，原來是不行，整個（去年）一年都不行。現(xiàn)在我們一個月賣三四套房子沒問題，而去年一年里跑兩三個月僅能賣出一套……”

在政策表現(xiàn)上，北京市出臺了一連串抑制房價和投機行為的限購、限貸措施。“3·17新政”規(guī)定，商業(yè)貸款變?yōu)?ldquo;認北京住房及認全國貸款記錄”，二套房普通住宅首付升至60%，二套非普通住宅首付升至80%，貸款年限縮至25年，企業(yè)購買住房需滿3年才可上市。去年3月22日，北京市住建委發(fā)布公告，非京籍買房按照個稅審核的，其“連續(xù)5年”的審核標準由每年1次改為自申請月的上一個月開始往前推算60個月連續(xù)繳納。

去年3月26日，繼通州后，全市范圍內(nèi)的商辦類房產(chǎn)開始限購，杜絕“商改住”。此外從去年1月至今，多家銀行上調(diào)商貸利率，原本的8.9折、9折利率優(yōu)惠紛紛消失，取而代之的是1.1倍、1.2倍于基準利率的新利率，甚至還有針對二套房的定向加息。面對政策的多管齊下，北京二手房市場步入下行通道。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，北京樓市成交全面萎縮，新建商品房住宅類合計調(diào)控后一年簽約23324套，同比下調(diào)幅度達到48.7%，刷新了歷史最低記錄。其中，二手房成交量下調(diào)了52%。在調(diào)控前一年的2016年二手房簽約254916套，調(diào)控后一年的簽約只有121946套。

據(jù)我愛我家集團市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除懷柔、門頭溝、密云、延慶、開發(fā)區(qū)等近期交易量較少的區(qū)域外，2018年3月二手住宅價格較2017年4月下跌了8%~30%不等，其中通州區(qū)跌幅最大，達到了29.1%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在海淀區(qū)湯泉逸墅已成交的小區(qū)中發(fā)現(xiàn)，一戶三室兩廳160平方米的二手房，掛牌價1690萬元，經(jīng)過一次調(diào)價，最終于3月12日以1570萬元的價格成交，業(yè)主直降120萬元。

上述中介人員坦言，北京二手房市場現(xiàn)在回到了兩年前，購房者逐漸掌握議價的主動權(quán)。

西城區(qū)一位中介人員也明顯感受到降價，最近成交的馬連道中里一套2室1廳約80平方米的二手房，成交價517萬元，較掛牌時的73000元/平方米降至65911元/平方米，每平方米降價約8000元。因業(yè)主急于脫手，從掛牌到成交僅用了16天。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年的“3·17新政”結(jié)束了北京房價連續(xù)17個月上漲的勢頭，隨后價格出現(xiàn)連續(xù)9個月的下跌，累計跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均價為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。目前，北京二手房房價似乎出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，1月房價環(huán)比上漲0.3%，2月環(huán)比下跌0.5%。

商辦市場全面“冰凍”

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，除了新房二手房價格出現(xiàn)下降，商辦類政策調(diào)控一周年后，整體市場成交全面降溫，商住公寓簽約只有3589套，同比調(diào)控前一年的67013套，跌幅達到了94.6%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，商辦市場目前看，整體成交量全面萎縮，特別是在2017年3月調(diào)控前，商住簽約單月接近萬套，調(diào)控一年后，除了通州個別項目，單月接近0成交。史上最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。

不僅僅交易市場出現(xiàn)了明顯降溫，土地市場商辦類也出現(xiàn)了明顯退燒。商辦限購后出讓的13宗商辦地塊，溢價率明顯下調(diào)，并出現(xiàn)流標現(xiàn)象。限購前商辦土地平均溢價率115%，而調(diào)控一年后溢價率只有12.39%。從平均價格看，商辦市場二手房價格已經(jīng)平均下調(diào)超過30%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價格跌幅超過40%。

北京新政除了對市場需求端抑制以外，2017年租賃市場的崛起也給北京樓市帶來新變化。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，未來北京只有三類房子：商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房。租賃住房保障低端需求、共有產(chǎn)權(quán)保障中端需求、商品住房保障高端需求，從而形成“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房體系。

從供地情況來看，張大偉預(yù)計從2018年3月開始，北京將有大量的限價商品房與共有產(chǎn)權(quán)房上市，而整體市場在2018年有可能繼續(xù)降溫。對于剛需購房者來說，在大量低價房源上市后，選擇余地增加。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會秘書長趙秀池表示，回歸居住屬性功能其中一個重要的抓手就是要大力發(fā)展租賃市場，而通過過去一年的限購限價政策穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，所以大家的投資預(yù)期趨于穩(wěn)定，投資需求被控制，不再有投資的沖動。