每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 梁秋月    

【編者按】年報披露季，與亮眼的業(yè)績數(shù)據(jù)一樣，房企爭相擴大規(guī)模的“目標”再次觸動業(yè)內(nèi)神經(jīng)。“兵馬未動、糧草先行”，要在這場“規(guī)模之戰(zhàn)”取得先機，充足的土地儲備是房企決勝的關(guān)鍵。

正值調(diào)控進入深水期，新的土地招拍掛規(guī)則層出不窮，房企拿地難度不斷上升。于是曾經(jīng)在公開市場角逐的房企們，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市更新、股權(quán)并購等層面加碼土儲。

值得玩味的是，在這場土儲“暗戰(zhàn)”中，許多喊出規(guī)模目標的房企在對外公開披露土地儲備情況時，紛紛亮出“貨值”這一指標，引人深思。這一數(shù)值是如何被計算出來的？它能夠客觀地反映房企目前真實的土地儲備情況嗎？

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每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 梁秋月

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在進一步提高，這是所有從業(yè)者的共識。

此種態(tài)勢下，不少房企開始走上沖擊規(guī)模的道路，很多中小型房企紛紛喊出千億目標。先有面粉才有面包，房企對規(guī)模的追求因而延伸至土地市場上。在這個領(lǐng)域，房企的競逐已不僅局限于公開市場，更多的“暗戰(zhàn)”在城市更新、股權(quán)并購等層面體現(xiàn)。

正值年報披露季，房企的土地儲備情況也在年報中有所體現(xiàn)，包括布局區(qū)域、土儲面積等?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，很多中小型房企都以“貨值”這一指標來展示沖擊規(guī)模的信心。那么，這一指標是如何被推算出來的？它能夠客觀地反映房企目前真實的土地儲備情況嗎？

規(guī)模賽跑

在2018年3月26日的恒大業(yè)績發(fā)布會上，恒大董事局主席許家印預(yù)言，到2020年房地產(chǎn)“前三”的銷售額門檻將是8000億至9000億元；“前十”則為5000億元，市場占有率將由目前的不到25%提高到40%。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年全國房企拿地金額排名第一的是碧桂園，金額為2674億元，也是唯一一家拿地金額超過2000億元的房企，萬科、保利、恒大和中海則位列拿地千億陣營；這五家均是銷售額超過2000億元的房企，合計拿地8421億元，占TOP50企業(yè)的33.2%。

雖然上述五家房企并沒有全部對外透露2018年的銷售目標，但他們的野心依然可見一斑。在碧桂園2017年全年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌說，“不設(shè)銷售目標，并不代表對自己沒有要求。集團提出了要求，我們要在去年的基礎(chǔ)上實現(xiàn)持續(xù)的增長。只不過增長的幅度，要根據(jù)市場情況、管理能力、人才團隊水平來看”。這意味著，碧桂園2018年實現(xiàn)的銷售額將至少超過今年的5508億元。

此外，中海也對外表示，要實現(xiàn)又好又快地增長，并將2018年的拿地金額預(yù)算提高到1350億港元。保利則提出了未來三年重回前三的目標。

將目光轉(zhuǎn)向大宗收并購，大型房企依然唱主角。例如去年，萬科以551億元競得廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包；融創(chuàng)以總代價438.44億元收購13家萬達文旅城91%的權(quán)益等。

因為在公開市場和大宗并購領(lǐng)域很難與大型房企賽跑，不少沖擊規(guī)模的中小型房企轉(zhuǎn)向城市更新與股權(quán)收購等領(lǐng)域。一個典型的例子是，福晟集團發(fā)布的公開資料顯示，過去兩年來，福晟集團依靠并購拿下72個項目。其中，鄭州區(qū)域擁有土地面積達1.62萬畝。

中小型房企轉(zhuǎn)向這一領(lǐng)域的原因除了公開市場拿地不易外，還有一些制度上的設(shè)置讓他們具有一定優(yōu)勢。一名從事舊改拿地的投資公司高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，在深圳這個市場，中小型房企更加靈活，他們更愿意花時間扎根在一個項目上深耕到底，一些大型房企不一定愿意這么做，因為可開發(fā)的土地有很多。

一名龍頭房企中層管理人士的說法也可以印證這一點。他向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，很多舊改項目的推進周期和推進過程復(fù)雜，他們公司在這一領(lǐng)域參與甚少，因為“推不動，也不去管了”。

貨值真相

值得玩味的是，許多喊出規(guī)模目標的房企在對外公開披露土地儲備情況時，常用的一個指標是“貨值”。這一數(shù)值是如何被計算出來的？《每日經(jīng)濟新聞》記者從多名開發(fā)商管理層、房企投資部人士和第三方房企戰(zhàn)略顧問獲得的信息是，土地貨值粗略估算的方法是：土地面積乘以預(yù)估容積率乘以單方建筑市場售價（即房價）。

但是這一計算方法本身是否客觀值得推敲。一名中型房企投資部人士告訴記者，貨值通常是房企內(nèi)部用于確定自己當年的銷售目標而定的。一名龍頭房企的首席運營官也表示，在他們公司，只有進入到正式運營階段的土地才能夠計算入貨值，公司對此有非常嚴格的要求，“是不可以用來衡量土地儲備的”。

一個貨值應(yīng)用的例子是中海地產(chǎn)對于2018年銷售目標設(shè)定的解釋。2017年度的業(yè)績發(fā)布會上，中國海外發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國指出，2018年中海地產(chǎn)可售貨值大約有5550億港元，預(yù)計銷售目標2900億港元，大概是52%左右的去化率。

一名龍頭房企城市總經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析了用貨值來衡量土地儲備可能存在偏差的地方。他指出，用貨值來衡量土地儲備的情況大多出現(xiàn)在有很多城市更新項目的房企身上，很多房企項目本身都沒拿穩(wěn)、地的主體都沒有確認，就開始計算貨值。即使是已經(jīng)確認是自己的地了，但是這中間還有預(yù)估容積率和房價，這兩個因素會對最終貨值估算造成偏差，因為容積率沒有正式報建之前無法最終確定，而房價多數(shù)是房企根據(jù)周邊情況推算出來的，都存在不確定性。

上述房企投資部人士指出，城市更新項目即便有貨值在那里，但這些貨值釋放所花費的時間可能很長?？晒┯∽C的例子是濱江地產(chǎn)，其曾將深圳作為主戰(zhàn)場之一，是目前在深圳龍華的項目推進受阻，暫未能為集團貢獻銷售額。

2018年3月23日，濱江集團公告因向深圳市相關(guān)主管部門申報城市更新計劃實施上的不確定性，深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項目目前仍尚未辦理完成前期項目審批手續(xù)。公司經(jīng)研究決定，在《光大信托-安遠集團單一資金信托》期限屆滿后，將先行按照《光大信托-安遠集團單一資金信托之信托合同》以及《深圳市安遠控股集團有限公司與光大興隴信托有限責(zé)任公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同》的約定，要求安遠控股履行回購義務(wù)并立即支付回購價款（含本金8.6億元及合同約定的其他回購價款）。

“中小型房企對外釋放貨值可能有各種各樣的考慮，但業(yè)內(nèi)一般不以這個指標來衡量企業(yè)的發(fā)展前景。所謂的‘貨值’如果全部都是城市更新項目，那也許賣幾十年都沒問題。”上述龍頭房企城市總經(jīng)理指出。