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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

4月2日，禹洲地產(chǎn)公布的2017年度業(yè)績顯示，2017年公司實現(xiàn)營業(yè)收入217億元，同比增長58.7%；歸屬于母公司股東凈利潤27.9億元，同比增長57.2%；毛利76.8億元，同比增長54.93%，均創(chuàng)下歷史新高。其35.4%的毛利率處于行業(yè)領(lǐng)先位置。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，2017年度實力房企毛利率普遍較好，這主要受益于2014～2015年以前拿地成本低，但此后不少房企狂飆突進致拿地成本高企，這些成本將體現(xiàn)在2018年之后的財報上，預示著房企毛利率將持續(xù)走低。

禹洲地產(chǎn)董事會主席林龍安在業(yè)績會上向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，禹洲儲備了相對便宜的、能滿足未來兩三年結(jié)轉(zhuǎn)的土地，所以對保證毛利率30%以上有信心。但三年以后的毛利率如何確實很難說。未來將通過收并購、管控體系提升等來保持高于行業(yè)平均利潤的水平。

毛利率有望保持穩(wěn)中有升

財報顯示，2017年禹洲地產(chǎn)完成合約銷售額403.596億元；營收增速約58.7%，與凈利潤的增速（57.2%）大體相當，業(yè)績增長主要源于結(jié)算金額的大幅增長。

林龍安則表示，上市9年禹洲地產(chǎn)保持毛利率在30%以上的增長，凈利潤率在12%以上，以不低于30%的核心凈利潤用來派息。公司后期的毛利率有望保持穩(wěn)中有升，保守預計未來三年銷售復合增速超過40%，公司近兩年業(yè)績增長的確定性強。

不過對于高毛利率的主因，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前行業(yè)的建筑成本沒太大變化，在這種情況下，公司銷售毛利率的高低，主要是受土地儲備成本的影響。

黃立沖告訴記者，房企很多地不是買下來就立刻賣，每年都會囤些地，有的地至少囤了三四年以上，這些更早時間拿的地就是優(yōu)勢。畢竟當前新拿地要么高價，要么必須通過城市更新或者合作開發(fā)獲取，利潤變薄。禹洲地產(chǎn)的土地不排除是受益于當時“壓箱底”的土地儲備。

的確，從多家企業(yè)的財報亦可見，當前土地成本對于企業(yè)毛利率的高低有很大影響。以華潤置地為例，其2017年銷售毛利潤率40.3%，其中開發(fā)物業(yè)毛利率39.8%，而其建設(shè)成本僅為3200元/平方米。

銷售毛利率=（公司的銷售凈收入—公司承建成本）/銷售凈收入×100%，從這個公式可推算，一旦開發(fā)商把土地儲備開發(fā)完，新的土地按當前拍賣市價，凈利率可能只做得到10%，毛利率只有20%。

“上市房企有業(yè)績壓力，會不斷購買土地進行高周轉(zhuǎn)，土地儲備普遍控制在3～5年之間。所以當前項目的主要成本，其實就是3～5年前的地價。”

黃立沖告訴記者，2014年之前的地價相對便宜，此后不斷走高。這批地即使往后推5年，也只能“撐到”2019年（開始開發(fā)），此后市場上普遍是高價地，也預示著房企的毛利率會逐年走低。這筆成本開支的漲幅，會最早體現(xiàn)在2018年度的財報上。

即便是一些“高舉高打”的快周轉(zhuǎn)企業(yè)，能夠做到從拿地到開發(fā)到銷售僅用6個月，公司的毛利率也不會高，往往完稅之后的凈利也只有10%。黃立沖認為，“這還是二線城市的水平，‘面粉比面包貴’又有‘五限’的一線城市則會出現(xiàn)倒掛。“

房企利潤或?qū)⒊掷m(xù)走低

不過，黃立沖也直言，每家公司的資金成本不盡相同，產(chǎn)生的利潤結(jié)果也會有所差異。

就禹洲地產(chǎn)而言，其2017年的凈負債率為57.7%，相比2017年降低了14個百分點。同時通過多元融資渠道，其加權(quán)平均融資成本2014年以來一路走低，2017年末達到6.02%。而截至2017年末，禹洲地產(chǎn)持有現(xiàn)金156億元，而其當年短債和一年內(nèi)到期的長債之和為167億元。

林龍安強調(diào)，對于禹洲地產(chǎn)而言，利潤是首要。“我們在招高管團隊時，第一個要求是以股東利益化為出發(fā)點。沒有盈利的項目不做，要能持續(xù)對股東派息。”他直言，禹洲地產(chǎn)一直追求利潤，規(guī)模上追求能維持一兩千億（的量級），“所以我們在盈利方面可能進入全國房企30強，但量不可能。”

“高毛利率并不代表高凈利率。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，毛利率是指商品的銷售價與成本價之差和成本的簡單比率，并沒有扣除各種費用和損失。2018年高企的融資成本或?qū)⒔o很多房企帶來借款利息等財務(wù)費用的明顯增長，同樣會影響到房企實際凈利率水平。”

因此，對于追求利潤的企業(yè)，基于凈利潤的提升顯然是一件更加有難度的事。

張波認為，整體來看，大部分房企不但高毛利率在2018年很難持續(xù)，凈利率也會受到很大影響。

“我們必須看到，2017年房企反映出來的高毛利率，是建立在前期土地成本相對較低的條件下，尤其是2015年前所拿土地價格，對比其售價而言成本優(yōu)勢明顯。但反觀2016年后，不少房企選擇激進拿地，地價成本高，2018年房價上漲的動力卻偏弱，所以企業(yè)的毛利率會被蠶食。”張波表示。

不過就禹洲地產(chǎn)而言，林龍安表示，保證未來兩三年的結(jié)轉(zhuǎn)，禹洲已經(jīng)拿了相對便宜的地，所以保證未來幾年毛利率維持在30%以上，企業(yè)有信心。但他也向記者坦言，三年以后的毛利率如何則很難說，因為運營成本和地價都在上升。

“但禹洲地產(chǎn)肯定會做到高于行業(yè)3%～5%的平均利潤，因為禹洲擅長收并購，并購、管控體系處在行業(yè)領(lǐng)先地位。”林龍安表示。