每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 楊 軍

隨著我國房地產(chǎn)市場步入“存量時代”、宏觀調(diào)控對重點城市住宅市場不斷加深，以及一二線城市的土地資源愈加稀缺，如何就地重塑成為城市發(fā)展中的一個問題。

如今，“城市更新”日益成為挖掘城市存量土地的路徑之一。在舊城不斷更新的同時，城市風(fēng)貌、樓宇經(jīng)濟、生態(tài)環(huán)境、交通便利、產(chǎn)業(yè)升級和業(yè)態(tài)合理布局等方面都將得到提升。

4月9日，在“第二屆中國樓宇經(jīng)濟成都峰會”上，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主顧云昌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，資源屬性是城市更新的重點，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革首先是從資源配置開始，要在城市有限的資源中創(chuàng)造更好的生活場景。

未來地產(chǎn)行業(yè)需要做四件事

作為一種將城市中已不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，“城市更新”在如今存量地產(chǎn)時代開始發(fā)光發(fā)熱。

城市更新研究院院長陳方勇認(rèn)為，城市更新都是針對存量物業(yè)，是對一些老舊物業(yè)的改造，原來房地產(chǎn)領(lǐng)域里的業(yè)態(tài)在城市更新中依然存在。城市更新中原來存在的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公、居住會以新零售、聯(lián)合辦公、長租公寓等另一種業(yè)態(tài)存在。

陳方勇說，目前城市更新發(fā)展經(jīng)歷了四個階段：城市更新1.0階段，給低效的資產(chǎn)賦魅，如商業(yè)業(yè)態(tài)的置換；城市更新2.0階段，給冰冷的空間加溫，如聯(lián)合辦公中體現(xiàn)了更多的人文關(guān)懷；城市更新3.0階段，給空間的用戶賦能，如企業(yè)通過城市更新項目獲得更多機遇；城市更新4.0階段，讓空間的邊界硅化。

目前，國內(nèi)一些重點城市的更新項目已起步。如北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺了城市總體規(guī)劃和城市更新行動計劃。

據(jù)了解，城市更新項目已相繼成為萬科、華潤、恒大、碧桂園、招商、中海、保利等品牌房企的重要業(yè)務(wù)板塊。

陳方勇也認(rèn)為，未來地產(chǎn)行業(yè)要做四件事，即資產(chǎn)并購、城市更新、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)證券化，也就是地產(chǎn)大資管時代。

城市更新考驗房企綜合能力

顧云昌認(rèn)為，“現(xiàn)在不少地方進(jìn)行城市更新，城市更新最主要有兩個目的，一是產(chǎn)業(yè)升級，把低效率的土地置換出來，就是置換成更加高效的產(chǎn)業(yè)來使用；二是通過置換來創(chuàng)造更好的人居環(huán)境。在下一個更新中，如何讓單棟樓宇和集群的資源配置更加合理，更加符合市場需求，同時更加符合市場水平，這是未來要優(yōu)化的方向。”

在顧云昌看來，過去樓宇經(jīng)濟一般指寫字樓，但現(xiàn)在包括CBD、總部基地、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體，以及長租公寓等，都屬于樓宇經(jīng)濟的范疇。

在有限的城市資源中，樓宇經(jīng)濟發(fā)展是基于城市更新基礎(chǔ)之上的。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，城市更新更考驗房企的綜合運營能力，除了對老舊建筑的硬件、外觀進(jìn)行改造外，對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)環(huán)境、人文理念等方面，都需有更全面的把握能力。

顧云昌對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“城市更新是一個系統(tǒng)的概念，是以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以集約型利用土地為主要目標(biāo)，同時改善城市人居環(huán)境。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，就要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市的布局結(jié)構(gòu)，必然涉及到城市更新，城市更新要保持城市的風(fēng)貌、生態(tài)環(huán)境、交通的改善、各種業(yè)態(tài)的合理布局，大量建設(shè)用地要在城市中發(fā)掘，既調(diào)整了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，又使經(jīng)濟產(chǎn)生新的動能。”

此外，顧云昌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時還表示，目前城市更新主要有兩種模式，一是以市場主導(dǎo)、政府引導(dǎo)，即開發(fā)商介入前期溝通，以市場化的方式進(jìn)行拆遷、賠償、安置等工作；二是政府主導(dǎo)、市場居后，即由政府出面進(jìn)行相關(guān)工作，然后對土地進(jìn)行公開出讓。其中，第二種模式主要用于棚改項目中，但在深圳這樣的一線城市，主要還是以市場化的方式操作為主，市場化模式也會成為城市更新項目的主要運作模式。