每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

3月份以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新一輪調(diào)控?zé)岢薄?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)“兩會(huì)”之后，已有10多個(gè)城市出臺(tái)了新一輪的樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涉及限購(gòu)、鼓勵(lì)和保障公積金貸款、搖號(hào)購(gòu)房、扶持剛需買房等。

業(yè)內(nèi)人士指出，在“分類調(diào)控、因城施策”這一基調(diào)的指引下，出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市范圍不斷擴(kuò)大，調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。在加強(qiáng)各城市分類調(diào)控的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制開始發(fā)力，顯著表現(xiàn)如住房租賃市場(chǎng)建設(shè)提速，中央及各地政府正在通過政策引導(dǎo)加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，這些都有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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新一輪調(diào)控更加精準(zhǔn)

2018年政府工作報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”這為這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調(diào)。

進(jìn)入3月，昆明首先出臺(tái)樓市調(diào)控政策，安徽省阜南縣緊隨其后。隨后，包括杭州、南京、廣州、成都等城市紛紛開啟調(diào)控模式，長(zhǎng)沙、大連、深圳、海南等多地提出差別化購(gòu)房措施。此外，山東、江西等地也于今年首次提出，房?jī)r(jià)上漲壓力大的縣市限制住房轉(zhuǎn)讓，并適時(shí)采取認(rèn)房認(rèn)貸、限貸、限購(gòu)等措施。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，全國(guó)“兩會(huì)”過后，出臺(tái)政策的城市大都集中在一二線，這類城市的短期調(diào)控在不斷趨緊，大連加入限購(gòu)、杭州加入買房搖號(hào)大軍等都是調(diào)控加碼的直接體現(xiàn)。

“3月密集出臺(tái)新政其實(shí)并不意外。”張波認(rèn)為，2018年一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫(kù)存”的推動(dòng)下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢(shì)。而全國(guó)兩會(huì)期間已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松、長(zhǎng)效機(jī)制深化落實(shí)的方向。所以一些房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)出臺(tái)新政直指市場(chǎng)穩(wěn)定，并且政策也更加結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步落地

值得一提的是，近日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議、住建部新聞發(fā)布會(huì)以及近期熱點(diǎn)樓市調(diào)控動(dòng)向也釋放了另一個(gè)信號(hào)：長(zhǎng)效機(jī)制從頂層設(shè)計(jì)開始“落地”。實(shí)際上，中央已作出了“深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”的指示，這不僅是關(guān)注的重點(diǎn)，也是未來政策聚焦之處。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱則表示，通過對(duì)各房地產(chǎn)政策系統(tǒng)分類研究，幾個(gè)關(guān)鍵的字眼集中在“限購(gòu)”“戶籍”“貸款”“穩(wěn)定”“調(diào)控”“共有產(chǎn)權(quán)”“租購(gòu)并舉”“租售同權(quán)”“房地產(chǎn)稅”等。具體來看，調(diào)控政策共性集中在土地、租賃、稅收、保障、金融等5個(gè)方面。

克而瑞研究指出，長(zhǎng)效機(jī)制的目的是既要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，又要保障居民住有所居。長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用，從而規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)大起大落。

2018年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)將逐漸紓解經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的矛盾，抑制房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期達(dá)到“持續(xù)、平穩(wěn)、健康”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)住有所居。

克而瑞認(rèn)為，未來3～5年，長(zhǎng)租公寓的興起、集體土地的入市以及去年大熱的共有產(chǎn)權(quán)住宅政策，勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)供需、房?jī)r(jià)產(chǎn)生持續(xù)深遠(yuǎn)的影響。

差別化調(diào)控將常態(tài)化

2018年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。而這一階段，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)規(guī)律的作用下也漸漸邁入“白銀時(shí)代”。

張波告訴記者，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年整體維持平穩(wěn)將是大概率事件，但不同城市之間的差異化會(huì)愈加明顯，一線和部分二線城市的調(diào)控從嚴(yán)且不會(huì)放松，而二三線城市中又會(huì)是差別化調(diào)控集中的城市，城市內(nèi)限購(gòu)區(qū)域的調(diào)整、剛需人群的保障、交易的規(guī)范化等都是重點(diǎn)調(diào)控的方向。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，可以預(yù)見，北京共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)降低普通商品住房成交額，市場(chǎng)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)有限；上海增加自持租賃住宅，減少可售住宅用地供應(yīng)，未來京滬樓市都不太可能再現(xiàn)樓市火爆情況。

一二線城市同樣也是分化的，比如進(jìn)軍成都、重慶、武漢的房企都獲得了巨量的市場(chǎng)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，但固守在京滬深與廈門、天津、南京、石家莊這樣的城市恐怕就難以獲得業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。具體到城市，市場(chǎng)研判往往聚焦城市空間、市場(chǎng)規(guī)模、競(jìng)品數(shù)量，但其實(shí)應(yīng)當(dāng)更多關(guān)注的是，房企在城市中的市場(chǎng)份額，以及怎樣的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力才能獲得更大的市場(chǎng)份額。

2018年政府工作報(bào)告中指出“繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控”，那么具體落實(shí)到城市，會(huì)以什么為標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)行調(diào)控政策呢？

張波告訴記者，差別化調(diào)控的難點(diǎn)就在于如何找到城市間的差別點(diǎn)，并結(jié)合人群居住的實(shí)際情況進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。以成都為例，既要保證樓市整體平穩(wěn)，又必須照顧到剛需等合理的購(gòu)房需求，那么落實(shí)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，對(duì)于剛需人群在搖號(hào)買房上給予傾向性照顧就是差別化調(diào)控的直接體現(xiàn)。因此，差別化調(diào)控的目的都是統(tǒng)一的，但實(shí)際操作手段或有一定差異，并沒有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)界定。樓市調(diào)控的后半場(chǎng)，差別化調(diào)控將成為一種常態(tài)。

而伴隨著調(diào)控的深入，問題也接踵而至。歐陽(yáng)捷表示，一些二線城市一二手價(jià)格倒掛幅度過大，已造成市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)紊亂，引發(fā)市場(chǎng)哄搶，而二線城市主要是供不應(yīng)求，所以才會(huì)出臺(tái)搖號(hào)政策。

歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這產(chǎn)生的直接后果是房?jī)r(jià)倒掛，有資格的改善型購(gòu)房者變身投機(jī)投資客，利用限價(jià)監(jiān)管套利，助長(zhǎng)了投機(jī)風(fēng)氣。他建議，未來應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高部分新房特別是高端住宅的限制銷售價(jià)格，讓一二手房?jī)r(jià)回歸相對(duì)合理區(qū)間，減少投資投機(jī)的監(jiān)管套利。

三四線的掘金機(jī)會(huì)

一二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降的趨勢(shì)不會(huì)改變，歐陽(yáng)捷表示，未來無地可建、無房可售將成為熱點(diǎn)城市新常態(tài)。因此，剩下的三四線城市就成了房企增長(zhǎng)的最強(qiáng)“引擎”。

今年全國(guó)整體樓市下調(diào)，需要三四線城市交易量的拉動(dòng)。對(duì)于房企來說，除了強(qiáng)調(diào)控的一二線城市，三四線城市還是相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)供大于求或者供求關(guān)系基本均衡。在行業(yè)集中度越來越高、大房企越跑越快的大背景下，與其固守業(yè)績(jī)很難增長(zhǎng)的城市，不如把有限的資金投入發(fā)展更快的城市。

同時(shí)，對(duì)于房企來說，如果規(guī)模上不去，排名會(huì)往下掉。在三四線城市，房企可以通過高周轉(zhuǎn)、快銷售，獲得更高利潤(rùn)率。而一二線城市往往占用大量資金，使得周轉(zhuǎn)率下降，現(xiàn)金回流速度慢，利潤(rùn)空間被壓縮，既不可能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，也很難獲得利潤(rùn)的增長(zhǎng)。強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和沖規(guī)模房企必須下沉到三四線城市，因?yàn)榕锔目赡軒頇C(jī)會(huì)。

因此，企業(yè)要在規(guī)模和利潤(rùn)之間尋找平衡點(diǎn)。10億規(guī)模的企業(yè)，哪怕做到20%的利潤(rùn)，也只有2億元；但如果是100億規(guī)模的企業(yè)，哪怕利潤(rùn)率只有10%，也能有10億的利潤(rùn)。因此，有規(guī)模才有利潤(rùn)。而堅(jiān)守一二線，既不能業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，又不能保證排名，下沉三四線是唯一路徑。

歐陽(yáng)捷對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過去房企更多關(guān)注微觀市場(chǎng)，比如當(dāng)?shù)乜蛻?、環(huán)境、競(jìng)品、管制等，視野未免局促。當(dāng)前，市場(chǎng)面臨的形勢(shì)更加曲折復(fù)雜，宏觀研究變得更加重要，更要前瞻預(yù)判和戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)。而去三四線城市，必須要理解市場(chǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)卣咭屑?xì)研究。