每經(jīng)記者 程成     每經(jīng)編輯 魏文藝    

近年來，以無中介費、提供管家服務(wù)、租期穩(wěn)定等為特點的長租公寓受到租戶歡迎。但因盈利模式并不清晰，長租公寓行業(yè)的發(fā)展較為平淡。

但去年以來，在租購?fù)瑱?quán)、房住不炒等利好政策的刺激下，長租公寓行業(yè)驟然升溫，房企、資本、品牌公寓運營機(jī)構(gòu)等紛紛涌入長租公寓行業(yè)“跑馬圈地”。而規(guī)模無疑是長租公寓企業(yè)成為“頭部企業(yè)”并受到市場關(guān)注的重要指標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在近日科技部火炬中心等機(jī)構(gòu)公布的一份獨角獸名單中，多家長租公寓企業(yè)入圍，自如以近31億美元估值領(lǐng)跑。而自如在今年初已完成40億元A輪融資，估值近200億元人民幣。自如的目標(biāo)是希望成為第一個在全世界運營1000萬租賃人口社區(qū)的企業(yè)。

那么。在競爭激烈、盈利模式不清晰的長租公寓行業(yè)，自如靠什么成為“獨角獸”企業(yè)？又將如何解決盈利難題呢？

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40億元戰(zhàn)投與200億元估值

成立于2011年的自如，早期依托鏈家發(fā)展并于2016年從鏈家獨立出來，主要提供分散式和少量的集中式長租公寓產(chǎn)品。截至目前，自如已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武漢等9座城市，管理房源50萬間，管理資產(chǎn)價值超過6000億元。在租金收入方面，自如2015年為45億元，2016年為90億元，2017年達(dá)到150億元。可以說，無論是房源規(guī)模，還是租金收入規(guī)模，自如均位居長租公寓行業(yè)的前列。

值得注意的是，盡管目前年租金收入達(dá)到150億元，但快速擴(kuò)張的自如依然“缺錢”。就在今年初，其還完成了40億元的A輪融資，而這也是中國長租公寓行業(yè)最大規(guī)模的一筆融資。領(lǐng)投方為華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊、融創(chuàng)等重量級機(jī)構(gòu)和企業(yè)。而按融創(chuàng)方面披露的5000萬美元占股1.56%計算，自如的估值接近200億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在上述A輪融資發(fā)布會上，自如董事長左暉表示，自如希望成為第一個在全世界運營1000萬租賃人口社區(qū)的企業(yè)，并表示有可觀現(xiàn)金流的自如不需要融資，融資只是為了迎接更大的事業(yè)。

按照左暉的設(shè)想，意味著自如的規(guī)模將在目前的基礎(chǔ)上至少翻一番。規(guī)模的擴(kuò)大，租金成本、裝修成本、管理成本等都需要巨額投入。以裝修成本為例，一線城市一間20平方米左右房間的全裝全配，成本在4萬～5萬元之間。規(guī)模翻一番意味著僅裝修成本一項就超過200億元，這無疑考驗著自如的資金實力。

而自如有關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時也表示，上述40億元融資，將主要用于自如深化全國布局、加大產(chǎn)品研發(fā)、升級周邊服務(wù)和市場推廣、加強(qiáng)創(chuàng)新以提升運營管理效率和客戶體驗，以及團(tuán)隊建設(shè)等方面。

其實在引入機(jī)構(gòu)投資者之前，自如也在嘗試資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的融資渠道。2017年8月，自如成功發(fā)行國內(nèi)首單租房市場消費分期類ABS，期限兩年、首期規(guī)模5億元、票面利率5.39%；今年3月20日，自如獲20億元儲架式ABS發(fā)行額度。但這些還不足以支撐自如未來的規(guī)模擴(kuò)張。

而已經(jīng)是長租公寓行業(yè)“頭部企業(yè)”的自如，在利好政策下成為機(jī)構(gòu)追逐的對象并不意外。紅杉資本中國基金投資自如的邏輯是，國人通過專業(yè)化、品牌化的機(jī)構(gòu)來獲得高品質(zhì)的服務(wù)，這也正是在居住領(lǐng)域的消費升級，而且將是大趨勢，并看好自如的“頭部優(yōu)勢”。華平投資則認(rèn)為，未來將有大約70%大中城市的"新市民"選擇通過租賃解決住房問題，而自如在用戶導(dǎo)入、移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)應(yīng)用等方面具有著明顯優(yōu)勢。

行業(yè)性盈利難題如何破？

對長租公寓企業(yè)來說，目前主要的盈利方式還是“二房東”方式，即長租公寓企業(yè)在獲取房東的房源后，通過“N+1”改造，即將房源中的客廳隔斷并改造成一間臥室，進(jìn)行一定裝修、配置相應(yīng)家具家電等，進(jìn)而通過租金差來盈利。雖然通過“N+1”改造增加一間臥室，但對長租公寓企業(yè)而言，其單間房源的成本要明顯高于個人房東和中介房東的房源。

以一套一線城市的2居室為例，假如長租公寓企業(yè)以5000元的月租金獲取該房源，通過改造雖然能增加一間臥室，但每間4萬～5萬元的裝修成本意味著裝修投入超過12萬元；如果以5年租期計算，每年攤銷成本2.4萬元，意味著每間臥室的租金須由改造前的2500元增加到3200元才能覆蓋掉裝修成本。

但需要注意的是，在住房租賃市場，長租公寓企業(yè)還將面臨著占據(jù)絕大部分市場份額的個人房東和房屋中介的競爭，這也決定了長租公寓的月租金并不能顯著高于市場。如果再考慮剛才長租公寓企業(yè)人員、資金、稅收、管理等成本，面積長租公寓的租金差往往不足以覆蓋掉這些成本。

“長租公寓企業(yè)主要的盈利方式還是租金差。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他認(rèn)為，目前相對較高的房價導(dǎo)致房源獲取成本居高不下，而租金又不會快速上漲，企業(yè)的盈利壓力非常大。

“雖然房企、資本都在涌入，但長租公寓行業(yè)確實是個微利行業(yè)。”青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰向記者表示，“目前長租公寓企業(yè)最主要的收入還是來自租金差。”

如何破解盈利難題？劉輝認(rèn)為，除通過提升品牌溢價、提高運營效率外，還要探索非租金收入，“將自己打造成一個‘平臺’，向租客提供管家、社交等增值服務(wù)，獲取非租金收入。”

自如內(nèi)部人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，自如雖然在北京實現(xiàn)了盈利，但在全國市場依然以擴(kuò)大規(guī)模為首要戰(zhàn)略，盈利是自如的長期目標(biāo)，目前仍處于投入期。

在中信證券看來，長租公寓企業(yè)的核心盈利模式是，在物業(yè)端，通過品牌的口碑來提升租金溢價水平；在服務(wù)端，通過滿足租賃生活的萬千日常需求，推動長租公寓企業(yè)成為品質(zhì)生活服務(wù)的集成提供商。長遠(yuǎn)來看，長租公寓企業(yè)不僅因品牌溢價獲得租金的提升，還可以在生活服務(wù)場景中找到新的贏利點。

而易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)可長租公寓企業(yè)通過將自身打造為“平臺”進(jìn)而獲取贏利點的觀點，“平臺效益一旦顯現(xiàn)，后續(xù)將會依托巨大的租客規(guī)模進(jìn)行資源導(dǎo)入，進(jìn)而衍生出保潔、互聯(lián)網(wǎng)金融等服務(wù)，這將大大增加長租公寓企業(yè)的盈利機(jī)會。”

值得注意的是，自帶互聯(lián)網(wǎng)基因，并擁有鏈家經(jīng)紀(jì)人隊伍等資源的自如，在提供租房服務(wù)的同時，還向租客提供保潔、維修、搬家、生活用品采買等圍繞"住"的一站式服務(wù)。目前，自如擁有1100人的保潔隊伍、每月提供搬家服務(wù)超過8000次。