每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 梁秋月    

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項(xiàng)目名稱沒有“碧桂園”的字眼，擁有獨(dú)立的品牌體系，不得建設(shè)成套住宅或公寓等住宅或類住宅設(shè)施。作為碧桂園眾多科技小鎮(zhèn)中的一個，順德新能源汽車小鎮(zhèn)是最特殊的一個。

“這是楊主席老家的‘一號項(xiàng)目’，也是送給順德的禮物。”順德新能源汽車小鎮(zhèn)產(chǎn)城總經(jīng)理方興勇接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時，描述了汽車小鎮(zhèn)的與眾不同。區(qū)別于其他產(chǎn)城項(xiàng)目，汽車小鎮(zhèn)大方向性的內(nèi)容均需要向碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)匯報，而楊國強(qiáng)則會參與項(xiàng)目展示區(qū)的設(shè)計，推敲細(xì)節(jié)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金投入和現(xiàn)金流回正周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)項(xiàng)目，處于發(fā)展初期的碧桂園科技小鎮(zhèn)的盈利模式尚未成熟，而不得建設(shè)住宅或公寓進(jìn)行銷售，意味著汽車小鎮(zhèn)通過銷售部分住宅物業(yè)，先回籠部分資金的模式行不通。按照碧桂園的計劃，項(xiàng)目投產(chǎn)后五年，助力順德再造一張千億級的新能源汽車產(chǎn)業(yè)新名片，而目前順德并沒有成形的汽車產(chǎn)業(yè)鏈，從零開始，沒有可借鑒的模式，這是汽車小鎮(zhèn)面臨的現(xiàn)狀。

楊國強(qiáng)老家的“一號項(xiàng)目”

2016年8月發(fā)布的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，宣告著碧桂園正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，選址一線城市周邊和強(qiáng)二線城市的30~80公里重要區(qū)域，未來5年投入千億元建設(shè)科技小鎮(zhèn)，碧桂園的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路開始起步。

2017年5月，碧桂園首個科技小鎮(zhèn)潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)揭幕。作為碧桂園首個科技小鎮(zhèn)，潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)具有較大的探索和示范意義，為此，碧桂園成立產(chǎn)城事業(yè)部專門負(fù)責(zé)創(chuàng)新小鎮(zhèn)的工作。

隨著科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目陸續(xù)落地，碧桂園將產(chǎn)城項(xiàng)目劃歸為到片區(qū)，在組織架構(gòu)上，科技小鎮(zhèn)和傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一樣直屬片區(qū)，汽車小鎮(zhèn)則屬于佛肇區(qū)域下設(shè)的順德南部片區(qū)。

緊鄰總部所在地，汽車小鎮(zhèn)可謂含著“金鑰匙”出生，項(xiàng)目得到碧桂園集團(tuán)和順德區(qū)政府的大力支持。方興勇告訴記者，汽車小鎮(zhèn)是楊主席老家的“一號項(xiàng)目”，也是送給順德的禮物。楊國強(qiáng)對汽車小鎮(zhèn)極為重視，區(qū)別于其他的產(chǎn)城項(xiàng)目，項(xiàng)目大的內(nèi)容需要向楊國強(qiáng)匯報，楊國強(qiáng)也會參與項(xiàng)目的部分設(shè)計，推敲展示區(qū)的設(shè)計細(xì)節(jié)。

從楊國強(qiáng)的描述來看，汽車小鎮(zhèn)是帶著楊國強(qiáng)對家鄉(xiāng)未來的憧憬。按照碧桂園的規(guī)劃，項(xiàng)目投產(chǎn)后5年，助力順德造一張千億級的新能源汽車產(chǎn)業(yè)新名片。據(jù)了解，順德目前并沒有完善的汽車產(chǎn)業(yè)，一份對家鄉(xiāng)的熱愛是否足以支撐汽車小鎮(zhèn)以及順德新能源汽車的未來？

方興勇告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前技術(shù)創(chuàng)新的趨勢不可逆，技術(shù)創(chuàng)新的周期越來越短，且?guī)泶罅可虡I(yè)機(jī)會。同時，汽車創(chuàng)新將改變傳統(tǒng)的商業(yè)模式和思維，碧桂園看好汽車創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。

雖然目前順德沒有傳統(tǒng)的汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但是順德制造業(yè)發(fā)達(dá)，擁有汽車制造能力的基礎(chǔ)，同時能夠輻射100公里范圍的整車基地和配套產(chǎn)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)汽車創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動。

方興勇認(rèn)為，汽車主機(jī)廠的地位會下降，新能源和創(chuàng)新領(lǐng)域中汽車零部件的地位會上升，尤其是核心零部件。從經(jīng)濟(jì)效益的角度來看，主機(jī)廠落地需經(jīng)過層層審批，周期很長，成本很高；而零部件的周期短，效益不比主機(jī)廠差。

方興勇直言，項(xiàng)目緊鄰總部，有更多的人過來參觀，可以蹭更多總部流量，也能獲得總部上下游科技產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)先入駐園區(qū)。

據(jù)了解，汽車小鎮(zhèn)引入中國沃特瑪新能源汽車產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聯(lián)盟，包括海康威視、華為等企業(yè)與汽車小鎮(zhèn)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。方興勇指出，未來汽車小鎮(zhèn)60%業(yè)態(tài)是傳統(tǒng)汽車方向，40%是圍繞汽車的衍生科技和商務(wù)配套產(chǎn)業(yè)。

生存時速競賽

對比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回報周期更長，盈利模式也處于探索階段。碧桂園實(shí)行“一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)”的理念，每個科技小鎮(zhèn)都有一個主題。不同主題的科技小鎮(zhèn)，模式可能類似，但是資源卻很難做到共享，高周轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模式于科技小鎮(zhèn)而言，完全行不通。

在方興勇看來，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橛袠?biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系，拿地后項(xiàng)目基本就結(jié)束了；而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，拿地才意味著項(xiàng)目的開始，最難的部分是拿地以后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計需要花費(fèi)較長時間打磨。

科技小鎮(zhèn)的部分模式是可復(fù)制的，擁有標(biāo)準(zhǔn)化的科技小鎮(zhèn)理念和“產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)＋金融＋場景”的模式，最難的是產(chǎn)業(yè)招商和資源引進(jìn)研發(fā)方面，沒有可復(fù)制的模式。潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)主打物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)的企業(yè)都是物聯(lián)網(wǎng)方面的企業(yè)，汽車小鎮(zhèn)需要的資源則大部分為汽車領(lǐng)域。

在考核方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的考核周期較傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目延長，根據(jù)項(xiàng)目的不同情況制定考核標(biāo)準(zhǔn)。方興勇表示，因?yàn)槠囆℃?zhèn)的特殊性，集團(tuán)并沒有在現(xiàn)金流等硬性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上考核很細(xì)，標(biāo)準(zhǔn)就是把產(chǎn)業(yè)做起來。

方興勇介紹，汽車小鎮(zhèn)開發(fā)和運(yùn)營體量大，開發(fā)周期在十年以上的，資金投入將達(dá)到幾百億。項(xiàng)目不能建設(shè)住宅或公寓，前期先出售部分住宅減輕資金壓力的方式行不通。

為了緩解資金沉淀壓力，汽車小鎮(zhèn)采取“為鳳筑巢，以招定產(chǎn)”的策略，為企業(yè)定制寫字樓、廠房等配套，然后通過出售和出租給企業(yè)回籠資金，項(xiàng)目交付后保證入住率。

兩種方式猶如硬幣的兩面，沒有好壞之分。對于擅長高周轉(zhuǎn)的碧桂園而言，出售物業(yè)能夠快速回籠資金，緩解資金沉淀壓力，但是出售所獲得的利潤較低；而出租的利潤率相對更高，入駐企業(yè)和碧桂園形成更緊密的關(guān)系。汽車小鎮(zhèn)和租賃入駐的企業(yè)約定5年租期，5年之后則需要購買廠房等配套。但是如果入駐企業(yè)經(jīng)營不善倒閉了，汽車小鎮(zhèn)將需要重新招商，這對碧桂園而言，無疑增加了招商引資的壓力。

方興勇表示，就企業(yè)經(jīng)驗(yàn)而言，這兩種模式都是需要綜合考慮的。先考慮把事情做成，在大家都能接受的原則下，再一起把產(chǎn)業(yè)做起來，其他的都可以商量，不會限死要掙多少錢，因?yàn)楸坦饒@還承擔(dān)著對政府的承諾。

對于投入幾百億的項(xiàng)目，銷售和租賃的模式并不能覆蓋汽車小鎮(zhèn)發(fā)展的資金需求?？偛吭?ldquo;情感方面”待汽車小鎮(zhèn)與眾不同，但是在資金支持方面一視同仁。據(jù)方興勇介紹，碧桂園集團(tuán)成立了平臺性的基金，各大項(xiàng)目“雨露均沾”，無法對汽車小鎮(zhèn)形成“暴風(fēng)驟雨”般的資金支持，單純依靠總部基金的支持無法滿足汽車小鎮(zhèn)發(fā)展的資金需求。

雖然楊國強(qiáng)在盈利和現(xiàn)金流等考核方面對汽車小鎮(zhèn)較為寬松，但是從零開始的汽車小鎮(zhèn)，如何將產(chǎn)業(yè)做好則是生存大考中的關(guān)鍵課題。

據(jù)方興勇介紹，汽車小鎮(zhèn)計劃做一只新能源的產(chǎn)業(yè)基金，為小鎮(zhèn)做金融服務(wù)。同時順德區(qū)政府有著成熟的金融體系，發(fā)行過多只產(chǎn)業(yè)基金，碧桂園計劃把順德區(qū)政府的產(chǎn)業(yè)基金引入到汽車小鎮(zhèn)，為小鎮(zhèn)提供投融資服務(wù)。

方興勇表示，汽車小鎮(zhèn)將采取多元化的金融手段，計劃將運(yùn)營的部分物業(yè)打包發(fā)行類REITs等金融產(chǎn)品，使產(chǎn)業(yè)變現(xiàn)。