每經記者 舒曼曼    每經實習記者 李詩琪    每經編輯 王嘉琦    

十年180萬，錢款一次性結清。這180萬不是買房首付，而是是房租。

是的，你沒聽錯！

近日，北京首批自持租賃房、萬科翡翠書院項目即將啟動預租。對于這個處于北五環(huán)外海淀區(qū)永豐基地的樓盤，其開發(fā)商對外宣布房源只租不售。其中，90平米的精裝修小三居，月租金預計達到1.5萬元～1.8萬元，并要求租客一次付清10年房租至少180萬元；而另一種別墅類的疊拼產品更是達到3萬元/月～4萬元/月的租金價格。

消息一經公布，便引來市場的關注，有網友坦言；“以前只是買不起房，現在就連租房都困難了！”

▲圖片來源：視覺中國

針對這種情況，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者找到了開發(fā)商萬科方面相關負責人和本次項目的潛在租客，探尋“180萬房租”背后究竟隱藏著怎樣的事實。

項目只租不售

“如果房子有附加價值，那么租金還是可以理解的”。

李雪（化名）在評價該項目時表示感嘆，她認為，即便是180萬元租10年，至少也比買房子便宜。

萬科翡翠書院項目是2016年北京市首批落實“930”新政后推出的“控地價、限房價”試點的兩宗地塊，而且企業(yè)需要100%自持，“鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。”這意味著，項目必須為“只租不售”的租賃住房。

▲圖片來源：百度地圖

據萬科相關負責人介紹，翡翠書院戶型主要分為兩類，一類是月租金1.5萬元~1.8萬元的90平方米精裝修三居室，占70%；另一類是月租金3萬元~4萬元的180平方米復式四居室，主要面向中關村及周邊地區(qū)科技人才的高品質改善家庭租賃社區(qū)。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者簡單算了一筆賬，如果租一套90平方米房屋，按1.5萬元/月的租金計算，10年全部租金將達到180萬元；如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元/月的租金計算，10年全部租金將達到360萬元，而且需要一次性繳清。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，對于此類項目來說，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長期租賃的角度看，考慮到未來物價上漲等因素，租金的分布看，房子當期看偏貴，中后期看其實是便宜的。

然而李雪卻認為，租賃住房和商品房性質不同，商品房買下的是產權，可以永久居住。對此，中原地產首席分析師張大偉直言，從目前的租金在市場來看，除非將來有可買的承諾，否則不可能有人租賃。

嚴躍進認為，未來的問題在于，此類房子不光是提供給類似科技人員一個居所，更需要在租售同權等地方做各類創(chuàng)新，比如為租房以后的積分落戶提供各類配套等。

企業(yè)叫屈：投資159億回報率低于3%

萬科相關負責人坦言，“自從預租三天以來，大家比較關注項目是不是租金過高，是不是合理。”

該負責人向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者解釋，

從成本的角度來說，這兩塊地總價是109億元，裝修和建安成本有大約50億元，目前投入的總成本已有159億元。

▲圖片來源：視覺中國

事實上，翡翠書院被萬科稱為“微利項目”，非常理想的狀態(tài)下投資回報率只有2%~3%，從其透露的一組數據可以看出，萬科對其投資回報并沒有多少信心。

嚴躍進認為，對于10年期的概念來說，實際上確實是不能覆蓋成本的。所以從這個角度看，真正要回本，可能要等第二個10年的租賃期。從資金回籠的角度看，顯然也是不劃算的，或者說房屋銷售回籠資金效果更好。

萬科翡翠書院項目位于海淀區(qū)北清路與永澄北路交匯處北1000米的永豐地塊。2016年12月，萬科以總價109億元的拿地成本竟得海淀區(qū)永豐產業(yè)基地兩地塊。中原地產研究中心數據顯示，兩宗地塊成交樓面價均達到了3.6萬元/平方米。

“拍地的時候價格就決定了我們產品定位為中級改善的家庭型產品來做，這個產品的居住體驗沒法跟普通的兩居室簡單比較，翡翠書院是一個低密產品，是一個更高標準的產品設置。”北京萬科相關負責人如是說。該負責人透露，翡翠書院實際上對標附近的西山壹號院、萬科如園等別墅項目。

▲圖片來源：萬科

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者從鏈家官網了解到，一套200平方米的西山壹號院三居室掛牌價格為2200萬元，均價每平方米約11萬元。

關于定價邏輯是否合理，萬科方面解釋稱，“如果這個產品真的脫離市場，最后沒有人會愿意承受這樣的租金，我們可能也不會定這樣的價格。”

▲圖文無關（圖片來源：視覺中國）

“由于項目兩年后交房，我們也在跟客戶溝通他們的訴求，后期可以提供更豐富的租賃方式供大家選擇。”關于租期時長，萬科方面解釋稱，目前測算只能往最大值測算，10年只是一種可能性，目前萬科也在根據客戶情況考慮更短的時間，比如三年五年的租期制定一個價格空間等，最后的經營方案仍然在不斷完善中。

一面是市場對租金過高的質疑，一面是企業(yè)高成本的投入，兩種聲音也讓該項目陷于爭議當中。實際上，租賃住房作為長期運營的項目本身區(qū)別于高周轉的商品房，未來會走向何處仍然有待市場檢驗。