據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年一季度TOP100房企銷售金額同比增速29%，相比2017年同期下滑35個百分點。業(yè)內(nèi)人士指出，房企銷售增速放緩疊加拿地成本抬升的壓力，面臨從“拿地賣房”向“出售與持有運營并舉”轉(zhuǎn)變。部分房企尋求新的增長點，改變重資產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

拿地與銷售兩端承壓

在持續(xù)調(diào)控的背景下，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率保持低位。據(jù)川財證券數(shù)據(jù)，熱點城市溢價率基本在10%左右，低于2015-2017年平均30%的溢價率。某總部在華南的上市房企人士表示，低溢價率顯示出開發(fā)商對未來房價抬升期望降低。

土地溢價率處于低位，但地價卻在抬升。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年第四季度，重點城市居住用地的平均地價為6522元/平方米，比2016年同期增長10.21%；商業(yè)用途的平均地價為7251元/平方米，同比上漲4.53%；工業(yè)用途用地平均地價為806元/平方米，上升2.56%。

除地價抬升外，房企2018年前三月的銷售情況也不如2017年初火爆。據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年一季度TOP100房企銷售金額同比增速29%，相比1-2月下滑16個百分點。銷售面積同比增速為28%，相比1-2月下滑5個百分點，與2017年同期相比下滑23個百分點。

今年二季度以來，商品房成交量下降。據(jù)數(shù)據(jù)，上周30個大中城市商品房成交面積為288.03萬平方米，同比下跌19.05%。此外，二季度第一周成交面積同比下跌23.33%。

上述上市房企人士表示，銷售下跌不完全代表市場變化情況，很多潛在買家目前持觀望態(tài)度。投資客戶因政策因素更趨理性，但剛需一直都在。開發(fā)商則希望限價能夠放松。

賣房與持有運營并舉

房企在拿地與銷售兩端承壓。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商拿地就賺錢的快速增長時代已過，房企要適應(yīng)由“拿地賣房”的快進(jìn)快出高收益模式向兼顧賣房與持有運營的“細(xì)水長流”模式轉(zhuǎn)變。

覺察早的公司已開始行動。早在2013年，萬科就確立全面城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，提出由提供單一住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向提供基于生活幸福感的全系列，包括終身服務(wù)，公寓租賃、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、物流、養(yǎng)老、教育等多項城市配套。

去年6月，雅生活集團(tuán)與綠地控股建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，雅生活收購綠地集團(tuán)全資子公司綠地物業(yè)。8月，雅生活集團(tuán)與綠地集團(tuán)宣布，綠地集團(tuán)10億元戰(zhàn)略入股雅生活集團(tuán)，取得雅生活集團(tuán)20%股份，成為雅生活集團(tuán)長期戰(zhàn)略性股東。

國海證券房地產(chǎn)分析師張蕾指出，存量房時代到來使得房屋服務(wù)市場浮出水面。不少房企定位由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)型為全面配套服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)重心由主要依賴房屋開發(fā)建設(shè)模式，逐漸向房地產(chǎn)價值鏈后端轉(zhuǎn)移。

房企搶灘物業(yè)運營的邏輯，有市場潛力作為支撐。張蕾說，城市化進(jìn)程持續(xù)提高，居民收入及人均住房面積不斷提升，物業(yè)服務(wù)需求有望持續(xù)提升。在政策不斷完善、業(yè)主委員會制度的推進(jìn)以及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入寡頭時代等因素推動下，物業(yè)管理行業(yè)迎來快速發(fā)展的黃金時期。

張蕾指出，假設(shè)未來物業(yè)管理價格保持穩(wěn)定，僅依靠住宅及商業(yè)、辦公面積的自然增長，預(yù)計至2030年物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將達(dá)到1.35萬億元，存在兩倍以上的成長空間。在居民對高品質(zhì)生活需求推動下，物業(yè)管理價格有望穩(wěn)步提升。

除物業(yè)管理市場外，房企將“觸角”延伸到長租公寓板塊?？藸柸鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，全國top30的房企中近三分之一涉足了長租公寓，包括萬科、招商蛇口、金地等。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)方面，鏈家旗的自如、世聯(lián)行的紅璞公寓與我愛我家的相寓等布局長租公寓。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店如鉑濤、如家等也依托自身優(yōu)勢進(jìn)入市場。

信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔娟指出，從需求端來看，租賃需求人群以流動人口為主。其中，租賃需求可分為短租需求與長租需求?？傮w而言，租賃市場的容量逾萬億元。

據(jù)中國指數(shù)研究院測算，當(dāng)前租賃市場規(guī)模達(dá)1.38萬億元。崔娟表示，伴隨城鎮(zhèn)化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢短時間內(nèi)難以改變。這些區(qū)域高企的房價使得部分購房剛需受到抑制，外溢至租房市場，長租公寓前景廣闊。

對于開展長租公寓業(yè)務(wù)，有房企人士指出，很多開發(fā)商目前處在搶時間和搶土地階段，部分做運營的開發(fā)商及本身就做長租公寓的公司比較成熟。“長租公寓市場走向成熟路還很長。”

（來源：中國證券報 記者：黃靈靈）