每經(jīng)編輯 李凈翰    

工行近日將個(gè)人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年（即還款的最高年齡可到75歲）。同時(shí)，個(gè)人住房貸款的最長期限仍然是30年，沒有改變。

這也意味著，有些人可能75歲都還在還房貸。而依據(jù)世界衛(wèi)生組織（WHO）發(fā)布的2015年版《世界衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)》報(bào)告顯示，中國人的平均壽命是男性74歲，女性77歲。

什么情況？難道可以當(dāng)一輩子房奴了？每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）研究后發(fā)現(xiàn)沒這么簡單。

利好年齡較小或較長的購房者

工商銀行借款人年齡與貸款期限之和不超過75年，而原來這一數(shù)字是70年，即新的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于提高了5年。4月19日晚間，工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）證實(shí)了該消息。

該負(fù)責(zé)人指出，該政策調(diào)整是為了適應(yīng)我國人口發(fā)展趨勢，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，減輕其經(jīng)濟(jì)壓力。未來工行將持續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家“因城施策”的差別化個(gè)人住房信貸政策，積極支持居民自住及改善型合理購房融資需求。

上面提到的“借款人年齡與貸款期限之和”需要用一個(gè)更直觀的例子來解釋。例如：如果借款人年齡是40歲，過去“之和”為70年，最高可以申請(qǐng)到30年的貸款；而現(xiàn)在放寬到75歲，即45歲也可以申請(qǐng)到30年貸款。最高期限貸款群體放寬了5歲。同時(shí)，過去65歲以上就不能貸款了，而現(xiàn)在70歲的群體最高可以貸5年期限的住房貸款。貸款的最高年齡群體也放寬了。

據(jù)北京晨報(bào)，“工商銀行延長這一年限，實(shí)則是對(duì)樓市的利好。”賺賺金融品牌運(yùn)營中心總監(jiān)吳昊分析表示，放寬這一年限可以讓45歲以上的剛需購房人獲得更長的貸款期限，這將減小他們月供壓力，對(duì)于首套房及改善性需求的剛需人群有一定的利好作用。

吳昊介紹，目前95后的購房者已經(jīng)開始入市。而在購房貸款時(shí)，對(duì)于年齡較小或較長的購房人而言，普遍要求子女共借，即父母與子女一起承擔(dān)相應(yīng)的貸款償還責(zé)任。“延長年限對(duì)他們的貸款將有所利好。”

不過，吳昊認(rèn)為，這種利好只會(huì)影響剛需購房中不到8%的人群，對(duì)于市場的總體影響相對(duì)較小，其他銀行可能還會(huì)根據(jù)自己的情況而定，跟進(jìn)的可能性不大。

持有同樣看法的還有易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)和中原地產(chǎn)首席分析師張大偉。

據(jù)北京商報(bào)，對(duì)于這一調(diào)整帶來的影響，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策是考慮到現(xiàn)在貸款買房的客戶年齡特征，調(diào)整后年齡偏大、但有能力并且有改善型住房需求的人群能夠得到貸款。45歲的購房者以往只能貸25年的款，以后能按30年期限貸款，對(duì)于這部分中年人群也是利好。不過他指出，這并不是樓市刺激的做法，也不是房貸放松的跡象，更多的是銀行出于自身戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)方面的考慮。這一做法也跟當(dāng)前國內(nèi)人口老齡化有關(guān)，調(diào)整后銀行可服務(wù)的貸款人群、貸款規(guī)模將會(huì)增加。

張大偉則表示，對(duì)于部分中老年購房者來說，可以降低月供壓力，延長還款周期，有可能出現(xiàn)部分50-60歲左右的改善購房家庭選擇接力貸，父子合力還款的可能性。但目前看，市場90%以上購房人群集中在70-80后，因此這一政策基本沒有影響，相比較接近退休年紀(jì)能不能繼續(xù)貸款，購房者更關(guān)注利率折扣變化和貸款年限的變化。

7個(gè)因素影響房貸貸款年限

事實(shí)上，根據(jù)政策和購房者自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同，房貸貸款的年限也會(huì)有所不同。MissMoney浮世曾歸納了影響房貸貸款年限的七個(gè)因素。

樓市調(diào)控政策會(huì)直接影響房貸貸款的最長年限

以北京為例。根據(jù)北京樓市去年3月的新政，個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）最長年限為25年；個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的房子，不能申請(qǐng)商業(yè)貸款。這就意味著以后在北京買普通住宅再也沒有貸款30年一說，買商住房就需要付全款。

房產(chǎn)性質(zhì)影響貸款年限

不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長年限不同。通俗點(diǎn)講，普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目、廠房等這幾類房屋能貸款的最長年限也有所不同。普通住宅最長貸款年限為30年（北京為25年）；商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長為10年（在北京，個(gè)人購買商住或商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)要全款，不能貸款）；私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。

貸款年限受貸款人年齡的制約

在申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定，年滿十八周歲（男性最高60歲，女性最高55歲）都可以申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款。一般來講，貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲（或70歲），不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。工商銀行上述新的規(guī)則，就是在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步將年齡上限放寬。

在公積金貸款方面，公積金貸款最長年限不得超過借款人退休后5年。舉個(gè)例子，小A，男，在60歲時(shí)退休，除各地規(guī)定的最長貸款年限外，小A貸款期限與借款人年齡之和不能超過65歲。

在商業(yè)貸款方面，每個(gè)銀行對(duì)于貸款人的年齡限制有所不同，總體來說，借款人年齡越小，那么可以申請(qǐng)的貸款期限也就越長。

貸款人的還款能力會(huì)影響貸款年限

在貸款買房時(shí)，銀行會(huì)讓購房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會(huì)要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。一般情況下，高收入人群，銀行可能會(huì)建議貸款年限相對(duì)短些；如果借款人收入情況相對(duì)較差，銀行會(huì)建議貸款年限相對(duì)長一些。

房齡越老貸款年限就越短

在購買二手房時(shí)，貸款年限會(huì)受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計(jì)算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因?yàn)槎址渴前凑赵u(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款額的，評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來的。一般房屋年限越長，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款金額一般會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低，貸款年限也是如此。

土地使用年限會(huì)影響貸款年限

在二手房市場，土地使用年限還有多長時(shí)間到期也會(huì)影響房貸的年限。一般情況下，房貸的貸款到期日不能超過土地使用的到期年限（不同的銀行規(guī)定也不相同）。需要注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開發(fā)商拿地備案的時(shí)候就開始計(jì)算的，所以購買二手房時(shí)，一定要注意看，所購買房子的土地使用年限還有剩多少年。

貸款利率變化調(diào)整也會(huì)影響貸款期限

貸款利率不是固定不變的數(shù)值，貸款利率會(huì)影響房貸期限。舉個(gè)例子，2015年央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從6.15%降至4.9%。商貸基準(zhǔn)利率降低的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。假如遇到央行提高商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，購房者用于還房貸的月供也會(huì)隨之增加，在這種情況下，有資金儲(chǔ)備的借貸人可能會(huì)選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合每經(jīng)App（記者：魏瓊）、北京晨報(bào)、北京商報(bào)、MissMoney浮世轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明