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海南最嚴(yán)限購(gòu)令發(fā)布，今日海南再度成為全國(guó)關(guān)注焦點(diǎn)。也許很快就將有一個(gè)“海南速度”等我們?nèi)ヒ?jiàn)證。

今日晚間海南省人民政府召開(kāi)《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)。

海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在發(fā)布會(huì)宣布，實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。

五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售。?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

從時(shí)間來(lái)看，國(guó)家主席習(xí)近平對(duì)一系列海南改革新政的重大宣布話音剛落，4月14日，國(guó)務(wù)院支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)就迅速落地，從海南的戰(zhàn)略定位、發(fā)展目標(biāo)等，給出了細(xì)化安排。特別是提出“要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為”。

今天細(xì)化政策就鏗鏘落地了！

來(lái)看限購(gòu)五大要點(diǎn)

實(shí)施全域限購(gòu)

在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)：

只針對(duì)本市縣居民家庭銷(xiāo)售：五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售。

?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

突擊入戶受“限制”

自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

補(bǔ)繳社保、個(gè)稅買(mǎi)住房行不通

各市縣要加強(qiáng)購(gòu)房資格審查，規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。

首付款比例不得低于70%，5年后方可轉(zhuǎn)讓

非本省戶籍居民家庭在海南省購(gòu)買(mǎi)住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在海南省購(gòu)買(mǎi)的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

房企需公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)

對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對(duì)外銷(xiāo)售，不得分期分批銷(xiāo)售。商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格;調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

有網(wǎng)友戲稱(chēng)，今晚海南的開(kāi)發(fā)商和中介又要徹夜難眠了！并給出這個(gè)打款清單。

海南省曾經(jīng)歷的那些樓市大泡沫

以下內(nèi)容摘自公眾號(hào)“楊紅旭樓市研究”（ID：yhxlsyj）：

1988年，海南建省，從廣東的一個(gè)地級(jí)行政區(qū)，搖身一變成為中國(guó)的第31個(gè)省級(jí)行政區(qū)，更為關(guān)鍵的是，它成了中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，給予這塊島嶼超乎想象的優(yōu)惠政策。一時(shí)間，大量人涌向海南“淘金”，放棄鐵飯碗者甚眾，當(dāng)時(shí)有媒體的標(biāo)題是“十萬(wàn)大軍下海南”。房地產(chǎn)很快熱了起來(lái)。

1992年鄧小平同志的南巡講話，極大鼓舞了人們對(duì)于改革開(kāi)放的信心，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)急速升溫，為海南開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)熱潮“火上澆油”，中國(guó)近幾十年最大的區(qū)域性樓市泡沫加速生成。房?jī)r(jià)和租金、地價(jià)暴漲，炒房、炒地風(fēng)盛行，土地管理失控、城市規(guī)劃失控、金融領(lǐng)域混亂。

1992年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%，另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了74%。海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)面積就達(dá)800萬(wàn)平方米。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì)，1988年海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米。兩年暴漲4倍，全球罕見(jiàn)。這屬于非常典型的房地產(chǎn)泡沫。

高峰時(shí)期，這座總?cè)藬?shù)不過(guò)600萬(wàn)的海島上，竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。開(kāi)發(fā)商們紛紛把倒賣(mài)地皮或樓花賺到的錢(qián)裝進(jìn)自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價(jià)抵押給銀行。由于投機(jī)性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70%以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計(jì)圖紙階段，就已經(jīng)被賣(mài)了好幾手，當(dāng)然價(jià)格也翻了好幾倍。

1993年6月，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，出臺(tái)16條強(qiáng)力調(diào)控措施，包括嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。

銀根開(kāi)始全面緊縮。企業(yè)資金鏈斷裂，大量開(kāi)發(fā)商倒閉，銀行呆帳壞帳大量涌出，僅四大國(guó)有銀行的壞賬就高達(dá)300多億元。地價(jià)、房?jī)r(jià)直線下跌，1993年5000元每平方米的房子兩年后下跌到4000元，再過(guò)一年跌到2000元，到了1997年，同樣的房子已經(jīng)跌到了1000元以下。最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、近2萬(wàn)公頃閑置土地和800多億元積壓資金。從1999年開(kāi)始，海南用了整整八年時(shí)間，才處理完積壓房地產(chǎn)的工作。

海南為何會(huì)產(chǎn)生世界罕見(jiàn)的超級(jí)房地產(chǎn)泡沫？我想引用前海南省委書(shū)記衛(wèi)留成，在2010年3月十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議分組審議上總結(jié)的四條原因：“第一，土地大量出讓?zhuān)銇y了市場(chǎng)，到現(xiàn)在為止，1993年出讓的土地，在開(kāi)發(fā)商手里還有相當(dāng)數(shù)量；第二，當(dāng)時(shí)土地的出讓沒(méi)有系統(tǒng)規(guī)劃，省市縣都可以批；第三，土地轉(zhuǎn)讓也沒(méi)有招拍掛等完善的制度，比如現(xiàn)在北京很多大名鼎鼎的房地商，都是在海南淘到第一桶金；第四，當(dāng)時(shí)的金融系統(tǒng)沒(méi)有現(xiàn)在這么成熟，那些買(mǎi)地的錢(qián)都是從銀行貸出來(lái)的，可以說(shuō)銀行直接參與了炒地皮。”

值得關(guān)注的是，2010年1月初，海南獲批建設(shè)國(guó)際旅游島后，海南房?jī)r(jià)迅速攀升，各路炒房資本蜂擁而至，導(dǎo)致海口、三亞等海南一線城市房?jī)r(jià)直線上漲。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，海南房?jī)r(jià)由6000多元平米，漲至2010年的過(guò)萬(wàn)元，大漲六成多。其中，?？谟?000多元漲至近9000元，三亞最生猛，由1萬(wàn)元漲至近2萬(wàn)元，飆升一倍；以鳳凰島房?jī)r(jià)為例，公寓報(bào)價(jià)甚至超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

2010年，媒體驚呼海南樓市“好了傷疤忘了痛”，正在折騰出第二個(gè)房?jī)r(jià)泡沫。2013年初，又有媒體報(bào)道海南樓盤(pán)要崩盤(pán)?，F(xiàn)在看來(lái)，2010那一波漲幅確實(shí)偏大，但難以斷言是第二次大泡沫。2010年底，海南房?jī)r(jià)就開(kāi)始穩(wěn)中有降，但至2012年底也沒(méi)出現(xiàn)整體性大跌，只是有部分項(xiàng)目出現(xiàn)明顯降價(jià)。這一點(diǎn)，與1993年前后的泡沫瘋漲與隨后破滅，差別非常大。尚不足慮也。

來(lái)源：券商中國(guó)微信公眾號(hào)（ID:quanshangcn） 記者：成真