每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月23日晚，綠地控股（600606.SH）發(fā)布2017年度財(cái)報(bào)和2018年第一季度房地產(chǎn)業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，2017年綠地營業(yè)總收入2901.7億元，同比增長17%；企業(yè)利潤總額193億元，同比增長33%；歸母凈利潤90億元，同比增長25%。

2017年綠地房地產(chǎn)合同銷售金額為3065億元，同比增長20%。不過2018年一季度，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售面積414.2萬平方米，同比減少9.25%；合同銷售金額485.97億元，同期減少16.97%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然房地產(chǎn)在綠地控股持續(xù)占據(jù)主要地位，營收占比達(dá)52.53%，但大基建產(chǎn)業(yè)（占比36.6%）同比增幅高于其余各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。另一方面，綠地的資產(chǎn)負(fù)債率也依然維持在88.99%的較高水平，僅較去年下降0.49個(gè)百分點(diǎn)；有息負(fù)債余額2760億元，下降3.36%。

打造“升級版”房地產(chǎn)主業(yè)

從營業(yè)收入結(jié)構(gòu)看，2017年綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1504億元，同比增長3.72；大基建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收1048億元，同比增長37%；金融業(yè)務(wù)全年?duì)I收3.73億元，同比負(fù)增長22.8%；大消費(fèi)業(yè)務(wù)營收286.6億元；能源業(yè)務(wù)營收204億元。

房地產(chǎn)依然在綠地多產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)版圖中占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位，并出現(xiàn)了一些亮點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年綠地累計(jì)合同銷售面積2438萬平方米，同比增長24%；合同銷售金額3065億元，同比增長20%，與2016年相比，銷售規(guī)模增幅有所提高。

而在回款方面，2017年綠地回款2451億元，同比增長21%。經(jīng)營性現(xiàn)金流量由負(fù)轉(zhuǎn)正，凈額為589億元。在房地產(chǎn)主業(yè)的合同銷售金額結(jié)構(gòu)方面，住宅占比68.5%、商辦占比31.5%；合同銷售面積結(jié)構(gòu)中，住宅占比76.2%、商辦占比23.8%。

同時(shí)，財(cái)報(bào)顯示，綠地房地產(chǎn)主業(yè)的毛利率為23.36%，僅較2016年提高了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，一直以來，綠地的超高層的商辦項(xiàng)目都是其在行業(yè)內(nèi)的重要標(biāo)簽。不過超高層項(xiàng)目、辦公項(xiàng)目由于結(jié)算周期較住宅項(xiàng)目長，資金沉淀大，項(xiàng)目的毛利水平和去化水平都相對較低，這是其房地產(chǎn)主業(yè)毛利水平較低的重要原因。而2017年綠地發(fā)生資產(chǎn)減值損失19.79億元，同比有所提升，主要原因是存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額增加。

而就綠地綜合產(chǎn)業(yè)的利潤而言，財(cái)報(bào)顯示，2017年（大基建）建筑業(yè)務(wù)毛利率3.75%、汽車業(yè)務(wù)毛利率3.98%、能源業(yè)務(wù)毛利率1.67%、（大消費(fèi)）商品銷售毛利率1.38%。顯然，房地產(chǎn)依然是綠地的利潤支柱，其他業(yè)務(wù)在營收擴(kuò)大的同時(shí)利潤表現(xiàn)尚待提升。

綠地控股在財(cái)報(bào)中表示，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)地位不動(dòng)搖，同時(shí)積極拓展房地產(chǎn)主業(yè)的內(nèi)涵和外延，既補(bǔ)短板，又優(yōu)長板，再添新板，不斷推動(dòng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，不斷構(gòu)筑戰(zhàn)略優(yōu)勢，不斷提升核心競爭力，打造“升級版”的房地產(chǎn)主業(yè)。

低成本拿地增厚盈利空間

2017年，綠地新增土地面積約1262萬平方米，計(jì)容建筑面積約2325萬平方米，土地款592億元，預(yù)估新增總貨值超過3000億元，平均地價(jià)僅為2500元/平方米。

財(cái)報(bào)顯示，拿地成本降低的主要原因之一是公司2017年新增加了幾個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

東方證券指出，當(dāng)前拿地是困擾所有開發(fā)商的難題，尤其是拿到價(jià)格相對低廉的土地更是無比困難。一二線熱點(diǎn)城市公開市場拿地成本高企，收并購項(xiàng)目的談判周期長時(shí)間較難掌控。相對而言，特色小鎮(zhèn)受國家和當(dāng)?shù)卣恼叻龀郑ㄔO(shè)用地指標(biāo)同樣向之傾斜，開發(fā)商有望通過特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)獲取周邊較為低價(jià)的住宅建設(shè)用地。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，小鎮(zhèn)項(xiàng)目的特點(diǎn)是計(jì)容建面大，樓面均價(jià)低，能夠有效攤薄公司整體的拿地成本，從而增厚公司的盈利空間。

而綠地也認(rèn)為，小鎮(zhèn)效應(yīng)體現(xiàn)了其多元產(chǎn)業(yè)的協(xié)同效應(yīng)。

的確，依托大基建、大消費(fèi)等業(yè)務(wù)的嫁接，以“小鎮(zhèn)”形式布局房地產(chǎn)，給了綠地更多機(jī)遇。

而在綠地2904億元的全年?duì)I業(yè)收入中，除了房地產(chǎn)主業(yè)貢獻(xiàn)了1505億元外，大基建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收1048億元，同比增長37%，成為綠地除房地產(chǎn)外第二個(gè)“千億”業(yè)務(wù)板塊。2017年，綠地在大基建方面新簽項(xiàng)目總金額1941億元，同比增長100%，成為綠地整體增長的重要引擎。

此外，綠地還通過金融手段盤活存量資產(chǎn)和未來資源。早前，綠地其就與雅居樂戰(zhàn)略合作溢價(jià)出售綠地物業(yè)股權(quán)。同時(shí)，綠地還挖掘集團(tuán)資源展開資本運(yùn)作，推進(jìn)“車庫寶”等資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品。金融業(yè)務(wù)也在經(jīng)過了幾年的積累后，在2017年實(shí)現(xiàn)利潤總額20億元。而房地產(chǎn)基金、一二級市場投資等債權(quán)和股權(quán)業(yè)務(wù)也都在穩(wěn)步推進(jìn)。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，2018年，綠地將延續(xù)2017年全面恢復(fù)性增長的良好勢頭，不斷鞏固并提升公司第一梯隊(duì)業(yè)務(wù)的行業(yè)地位，以優(yōu)秀行業(yè)龍頭上市公司的標(biāo)準(zhǔn)全面提升公司價(jià)值，實(shí)現(xiàn)中長期規(guī)模穩(wěn)定增長、效益快速增長。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2017年，在“房住不炒”和“租購并舉”的大背景下，樓市迎來“小年”。中小企業(yè)面臨生存困境的同時(shí)，綠地等龍頭房企業(yè)績、利潤、總資產(chǎn)的全面增長，凸顯著行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢愈發(fā)明顯。

與此同時(shí)，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，也是房企專注的一大方向。而融資等政策的收緊，對企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也提出了更高的要求。