每經(jīng)編輯 王曉波 李語涵    

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據(jù)住建部網(wǎng)站25日消息，為貫徹落實(shí)黨的十九大精神和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，完善發(fā)展住房租賃市場配套政策，近日中國證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

《通知》還稱，將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

這是一年多以來，資產(chǎn)證券化領(lǐng)域推出的第三個(gè)落實(shí)黨中央、國務(wù)院重點(diǎn)政策要求的重要文件。

新政有何重要意義？

通知指出：

1，住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場建設(shè)；

2，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；

3，可豐富資本市場產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

此外通知還要求遵循以下基本原則：

1，堅(jiān)持市場化、法治化原則，充分發(fā)揮資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國家戰(zhàn)略的積極作用；

2，明確優(yōu)先和重點(diǎn)支持的領(lǐng)域；

3，加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)作，推動(dòng)業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展；

4，積極履行監(jiān)管職責(zé)，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，合力防范風(fēng)險(xiǎn)。

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劃定優(yōu)先、重點(diǎn)支持領(lǐng)域

通知明確：

1，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

2，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營良好的發(fā)起人(原始權(quán)益人)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

3，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

“雙綠色通道”提供支持

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，為了推動(dòng)住房租賃資產(chǎn)證券化快速落地，提高各環(huán)節(jié)工作效率，住建部門和證監(jiān)系統(tǒng)，將分別在審核環(huán)節(jié)設(shè)立“綠色通道”，提供支持。

在支持措施方面，《通知》提出，住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運(yùn)營現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查，提供相關(guān)材料，協(xié)助開展資產(chǎn)證券化方案設(shè)計(jì)和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場所提交發(fā)行申請。

優(yōu)化驗(yàn)收、備案、交易等程序方面，政策要求各地住房建設(shè)管理部門，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等事項(xiàng)，設(shè)立“綠色通道”。對于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等特殊目的載體，用于開展資產(chǎn)證券化。

優(yōu)化審核程序方面，證監(jiān)會(huì)要求各地證券交易所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)，根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對申報(bào)的住房租賃資產(chǎn)證券項(xiàng)目進(jìn)行審核、備案和監(jiān)管，并研究建立受理、審核和備案的“綠色通道”，專人專崗負(fù)責(zé)，以提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

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或?qū)⑶藙?dòng)逾萬億元住房租賃證券化市場

《通知》明確提出，要重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道，截至2018年1月31日，類REITs產(chǎn)品呈加速增長態(tài)勢，累計(jì)發(fā)行數(shù)31只，累計(jì)發(fā)行總額從2014年底的96億元增至2017年底的 656億元，年復(fù)合增速高達(dá)89.8%。迄今發(fā)行的31只產(chǎn)品均為類REITs 產(chǎn)品，國內(nèi)目前還沒有標(biāo)準(zhǔn)REITs。

申萬宏源證券表示，按照各地未來3-5年的租賃類住宅用地的供應(yīng)規(guī)劃安排，參考上海模式土地成本折價(jià)70%水平，按照當(dāng)?shù)?017年居住類用地成交均價(jià)的30%加3000元/平米的建安成本測算，到2020年，預(yù)計(jì)現(xiàn)有租賃試點(diǎn)城市將供應(yīng)1.7億平米住宅類用地，投資資金需求大約為 1.66萬億元，未來三年REITs的大力發(fā)展將為租賃市場的發(fā)展提供融資支持。在盤活目標(biāo)資產(chǎn)后，又會(huì)有更多的資金用于支持租賃市場的發(fā)展，有利于我國租賃市場發(fā)展和房地產(chǎn)市場的成熟。

市場人士解讀

十九大報(bào)告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)變的有效途徑。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)過近16年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場上還未出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)REITs。目前，國內(nèi)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場準(zhǔn)入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。此次證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作，明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

國內(nèi)Reits發(fā)展歷程（資料來源：民生證券研究院）

“推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。”中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

以下為通知全文

為貫徹落實(shí)黨的十九大精神和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，完善發(fā)展住房租賃市場配套政策，近日中國證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運(yùn)營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

《通知》明確了優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域。明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

《通知》完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化申請、受理、審核、發(fā)行的程序，并對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序進(jìn)行優(yōu)化，建立綠色通道，提高工作效率。

《通知》明確提出加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。在建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)和發(fā)起人責(zé)任等方面，提出了要求。

《通知》提出要營造良好政策環(huán)境，培育多元化的投資主體，鼓勵(lì)專業(yè)化機(jī)構(gòu)化的建設(shè)或運(yùn)營機(jī)構(gòu)，建立健全監(jiān)管協(xié)作機(jī)制，支持開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合證監(jiān)會(huì)發(fā)布、中國證券報(bào)、第一財(cái)經(jīng)等