每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、好看的利潤，港資房地產(chǎn)企業(yè)曾因熟稔的商業(yè)運作，在內(nèi)地房地產(chǎn)界風靡一時。瑞安房地產(chǎn)則一直是其中的明星企業(yè)，在上海、杭州和重慶等眾多城市擁有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)和住宅資產(chǎn)。

瑞安房地產(chǎn)自2015年開啟輕資產(chǎn)策略，并陸續(xù)進行項目股權(quán)出售。2017年資產(chǎn)處置額達到109.51億元，住宅和商業(yè)物業(yè)銷售額104.15億元。與此同時負債率降至51%。在新一輪房地產(chǎn)政策環(huán)境下，瑞安房地產(chǎn)可謂得失兼具。

分析其處境和做法則可發(fā)現(xiàn)，瑞安房地產(chǎn)在一定程度上也代表著目前諸多中型房企，尤其是港企的思考與抉擇。

連續(xù)出售資產(chǎn)

近日瑞安房地產(chǎn)發(fā)布的財報顯示，2017年集團全年累計銷售額213.66億元。其中住宅物業(yè)銷售額為86.76億元，同比下滑46.8%；商業(yè)物業(yè)部分為17.39億元。2017年度，瑞安房地產(chǎn)住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)合約銷售額總共達到104.15億元。

瑞安房地產(chǎn)在回復《每日經(jīng)濟新聞》記者時表示，由于調(diào)控措施的影響，導致瑞虹新城悅庭和翠湖天地雋薈兩個項目在去年下半年無法獲得預售許可證，對銷售額產(chǎn)生了影響。

不過，更值得注意的是，財報數(shù)據(jù)顯示， 2017年全年瑞安房地產(chǎn)資產(chǎn)處置額達到109.51億元。

尤其是在去年12月份，單月合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達到54.54億元。其中包括住宅物業(yè)合約銷售額15.72億元，商業(yè)物業(yè)合約銷售額0.13億元和其他資產(chǎn)處置額38.69億元。

數(shù)據(jù)背后，2017年，瑞安房地產(chǎn)先后出售了重慶天地、大連天地、上海創(chuàng)智天地和瑞虹新城等項目股權(quán)。

5月26日，瑞安房地產(chǎn)將重慶天地79.2%的股權(quán)以41.33億元的價格轉(zhuǎn)手萬科，擬從中獲利17億元；9月30日，瑞安房地產(chǎn)宣布其全資附屬公司以29.49億元出售變現(xiàn)上海創(chuàng)智天地和楊浦物業(yè)49%權(quán)益，交易后瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)持有51%權(quán)益；11月14日，億達中國、瑞安房地產(chǎn)和瑞安建業(yè)分別發(fā)布公告，宣布簽署大連天地并購協(xié)議，交易完成后大連天地項目成為億達中國全資子公司；12月19日，瑞安房地產(chǎn)出售上海瑞虹新城項目商業(yè)物業(yè)組合49.5%權(quán)益，總價為38.69億元，買方為中國人壽保險集團旗下之全資附屬公司國壽基金。

為何選擇出售股權(quán)？在國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，瑞安等企業(yè)商辦物業(yè)權(quán)重大，雖然在香港商業(yè)經(jīng)營時間久、銷售額很大，利潤高，但整體而言，內(nèi)地此類房企的利潤已經(jīng)很難挽回，因此也就出現(xiàn)了出售項目和股權(quán)的情況。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，上市公司拋售大宗物業(yè)有兩個目的，其一是“去房地產(chǎn)化”；其二是降低負債水平，提升業(yè)績并優(yōu)化業(yè)務(wù)。

“土地儲備比較好，但是速度上不來，規(guī)模和業(yè)績欠沖勁。這也是目前一些中型企業(yè)的主要問題。”

黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這類開發(fā)商便只能用中等開發(fā)的思路來運營，做些小項目、做些輕資產(chǎn)，進行品牌貨管理與運營的輸出，探索新的商業(yè)模式。 

負債率降至51% 決策傾向現(xiàn)金流

不容忽視的是，接二連三賣掉幾個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的部分股權(quán)，使得瑞安房地產(chǎn)順利將2017年的凈資產(chǎn)負債率降到了51%。

瑞安房地產(chǎn)截至2015年6月30日的凈資產(chǎn)負債率曾達到了87%的高峰。

“瑞安雖有聞名于世的上海新天地等項目，但重資產(chǎn)模式之下，數(shù)百億資金前期投入后，回報周期漫長，加上巨額土地增值稅和內(nèi)地房企的競爭，資產(chǎn)負債率難以降低。”黃立沖指出。

也由此，瑞安房地產(chǎn)集團主席羅康瑞在今年的業(yè)績會上表示，“瑞房”過去的經(jīng)營模式是“物業(yè)全部自己投資，用來收租”，這個模式是行不通的。因為內(nèi)地的稅收比較高，在香港收租物業(yè)不需要交稅，在內(nèi)地則要交土地增值稅等，加起來達到總利潤的70%。這就是為什么瑞安要調(diào)整自身經(jīng)營模式的原因。

瑞安房地產(chǎn)相關(guān)負責人在給《每日經(jīng)濟新聞》記者的回復中則表示，公司于2015年開始實施輕資產(chǎn)策略，已經(jīng)成功實現(xiàn)了一系列資產(chǎn)價值，提升公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強現(xiàn)金流，建立了穩(wěn)健的財務(wù)基礎(chǔ)。截至2017年12月31日的凈資產(chǎn)負債率為51%，較2016年12月31日的68%下跌17個百分點，并較2015年6月30日的高峰87%大幅減少36個百分點。截止2017年底的現(xiàn)金及銀行存款總額達167.60億元。

“瑞安房地產(chǎn)不想高負債，覺得現(xiàn)金流才是王道。”黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，瑞安的做法也代表了一些港企的看法。這類企業(yè)認為，在內(nèi)地拿地成本比較偏高，如果手頭儲備開發(fā)得差不多，也就不愿意拿地做新的開發(fā)，自然銷售額下降是順理成章的事。

“實際上，港資企業(yè)選擇比較多，可以在倫敦、澳洲和美國等地做開發(fā)，所以沒必要在回報低、風險較高的市場深挖下去。”黃立沖認為，瑞安的做法代表了一些房企對內(nèi)地市場的處理方法。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn) 保長期利潤

實際上，瑞安這類公司在“利潤”層面還是有優(yōu)勢的。

財報數(shù)據(jù)顯示，2017年由于物業(yè)銷售及租金收入的毛利率都有所提高，瑞安房地產(chǎn)的毛利按年上升33%至78.58億元，毛利率攀升9個百分點至43%。經(jīng)營溢利攀升36%至71.90億元。

仲量聯(lián)行研究部高級董事姚耀向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，內(nèi)地房企的業(yè)績主要還是源自住宅物業(yè)的銷售，而中小型房企規(guī)模逐年萎縮，勢必無法獲得相應(yīng)的利潤，而商業(yè)運營獲得的利潤和住宅銷售是無法比擬，因而“商業(yè)”會成為此類港企在目前市場上競爭的支撐力。

實際上，在姚耀看來，高周轉(zhuǎn)能夠帶來規(guī)模和體量，但從維持長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的角度而言，精心打造物業(yè)，對于城市和企業(yè)都會帶來長期的好處。港資房企更加聚焦于商辦領(lǐng)域，與住宅快速變現(xiàn)的屬性不同，商辦物業(yè)的租金收益能給企業(yè)帶來長遠利潤。

同時，姚耀指出，資產(chǎn)證券化可以使得更多開發(fā)商有條件、有基礎(chǔ)不再去“快速變現(xiàn)”。有了這些金融手段，開發(fā)商能精細打理一些事，更多考慮穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“其實內(nèi)地不少排名領(lǐng)先的企業(yè)，也已經(jīng)在考慮要進入有穩(wěn)定現(xiàn)金流的領(lǐng)域，所以港資房企在商業(yè)地產(chǎn)上還是有一定優(yōu)勢的，這也是瑞安等企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的原因” 。

羅康瑞在業(yè)績會上直言：“我們是沒法和內(nèi)房對比的，尤其在住宅方面，但我們的經(jīng)營模式不一樣，只能走自己的路。”

張波也指出，從土地獲取難度來看，土地成本高而競爭卻日益激烈，房企拿地的壓力越來越大，尤其是針對房企的自持土地比例不斷提升，也在一定程度上加速了部分房企轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)。

參與城市更新 寄望存量風口

數(shù)據(jù)顯示，2018年瑞安房地產(chǎn)的住宅項目將主要分布在上海、武漢、重慶和佛山，總可售面積約40萬平方米，銷售額預計超過100億元。展望未來2年，瑞安房地產(chǎn)在全國的可售貨值大約為700億~800億元。其中，上海占550億元，上海以外占200億~250億元。

不難看出，瑞安房地產(chǎn)走的路就是從運營獲取收益，從物業(yè)獲取利潤。

2017年6月13日，瑞虹天地月亮灣正式開業(yè)。項目為瑞虹新城商業(yè)的一部分，商業(yè)面積6.4萬平方米。這是繼上海新天地、虹橋天地之后，瑞安房地產(chǎn)在上海的又一“天地系列”商業(yè)樓盤，但與其他兩座商場不同的是，月亮灣打造的是音樂娛樂主題，引進了一系列音樂主題特色商戶，并著力打造音樂藝術(shù)活動，帶來了差異化定位的社區(qū)型商業(yè)。

隨著城市經(jīng)濟發(fā)展及邊界的不斷推進，帶來了大量存量資產(chǎn)且多位于核心地區(qū)。在國土部嚴控城市邊界和大城市開發(fā)度趨于飽和的情況下，存量土地的改造和提升成為未來特大城市發(fā)展的重中之重。目光轉(zhuǎn)向存量市場，參與城市更新，是目前房企的新風口。

羅康瑞在業(yè)績會上曾對媒體表示：“與內(nèi)房相比，我們的優(yōu)勢在于定位，尤其是新天地和知識社區(qū)這方面，我們相信是配合城市發(fā)展需要的。另外我們也在研究是否可以將新天地和知識社區(qū)合并在一起，來增強這片區(qū)域的價值，希望時間不會太長，可以讓大家看到一些成績。”

資深地產(chǎn)人薛建雄也直言：“瑞安的嘗試或許很難復制，但卻證實了當前市場下，另一類企業(yè)打法的可行性和發(fā)展性。”