每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 梁秋月    

【編者按】一年多前萬科斥資109億元拿下位于海淀永豐區(qū)的兩塊全自持用地，如今卻變成“燙手山芋”，其打造的翡翠書院項(xiàng)目近期深陷“以租代售”的風(fēng)波。隨即，也引發(fā)業(yè)內(nèi)對房企全自持地塊盈利模式的質(zhì)疑。記者統(tǒng)計(jì)，截至2018年3月底，16個(gè)城市共成交228宗自持地塊（含租賃用地、集體建設(shè)用地）。隨著自持租賃住房即將入市，房企“預(yù)租”概念興起。這種新嘗試是否符合租賃政策的本意？對企業(yè)和租賃市場又會產(chǎn)生哪些影響？

▲萬科“翡翠書院”項(xiàng)目現(xiàn)場圖 舒曼曼攝

“月房租1.5萬元起”、“一次性交付10年租金180萬起”，萬科全自持租賃住房項(xiàng)目翡翠書院在上周公布的預(yù)租消息，成功刷新了人們對于房屋租賃的認(rèn)知。北京萬科也因此深陷“以租代售”的風(fēng)波之中。

實(shí)際上，爭議背后也透露出企業(yè)的焦慮與彷徨，由于高價(jià)拿地后背負(fù)成本壓力，在還無“樣本”可借鑒的情況下，“投資回報(bào)率僅為2%~3%”明顯不是開發(fā)商希望的結(jié)果。

而此時(shí)，市場卻呈現(xiàn)出兩種截然相反的聲音?？隙ㄕ哒J(rèn)為其高租金由高成本決定，有需求則說明定價(jià)合理；質(zhì)疑者認(rèn)為這是非理性拿地的后果，無非是要把高昂的拿地成本和建設(shè)成本轉(zhuǎn)嫁到承租人頭上，偏離市場實(shí)際情況，未來盈利困難重重。

萬科項(xiàng)目陷“以租代售”爭議“無奈之舉”源于拿地后遺癥

10年租金180萬的房子到底是什么樣子？

4月23日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者帶著疑問來到了翡翠書院項(xiàng)目。面對來自媒體和消費(fèi)者的疑問，在近一周多的時(shí)間里，這里的工作人員一遍又一遍地解釋著這一產(chǎn)品的高端定位，傳達(dá)定價(jià)相對品質(zhì)并不離譜的信息。

而這一產(chǎn)品的問世還要從2016年北京全自持租賃地塊的誕生說起。伴隨著當(dāng)年樓市“930調(diào)控新政”中“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”等內(nèi)容，土地出讓競自持比例的情況下，企業(yè)全自持用地應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前北京范圍內(nèi)的4塊企業(yè)全自持用地中，萬科一家便占據(jù)兩塊，用于翡翠書院項(xiàng)目的開發(fā)，其余兩塊分別被中鐵建和中糧聯(lián)合其他房企競得。而在項(xiàng)目推出方面，萬科則成為第一家吃螃蟹的企業(yè)，率先公布了“預(yù)租”消息，但也因此陷入了備受質(zhì)疑的境地。

4月22日晚間，北京市住建委對此展開回應(yīng)，表示企業(yè)競自持的租賃住房，開發(fā)建設(shè)主體無論自持項(xiàng)目，還是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給新受讓主體，都只能出租，不能出售或變相“以租代售”等。

相比翡翠書院當(dāng)前預(yù)租方案的搖擺不定，北京萬科當(dāng)年在拍下這塊全自持用地時(shí)可謂毫不猶豫。

2016年11月16日，在北京海淀永豐18號、19號這兩塊土地拍賣現(xiàn)場，多家房企為爭奪地塊使盡渾身解數(shù)。最終，萬科以50億元的價(jià)格獨(dú)家獲得了海淀永豐18號地，聯(lián)合住總以59億元競得海淀永豐19號地，自持比例均達(dá)100%。而后，萬科還回購了19號地的全部使用權(quán)。至此，翡翠書院的兩塊用地共耗資萬科109億元。不少媒體一度將萬科描繪成當(dāng)年北京土拍市場上的最大贏家。

但事件的轉(zhuǎn)折總是猝不及防，如今翡翠書院項(xiàng)目面對的質(zhì)疑，也引來了業(yè)界對于當(dāng)年房企拿地行為的反思。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科當(dāng)時(shí)拿下北京市第一塊純自持的土地，從計(jì)算方式來說，公司似乎并沒有按照邏輯去倒推它的拿地成本。

靠租金收入難以為繼盈利模式仍然在探索中

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去北京推出的首批4宗企業(yè)全自持地塊中，除萬科已有初步的預(yù)租方案以外，中糧地產(chǎn)以及中鐵建的全自持項(xiàng)目運(yùn)營方案仍未有公布。

從已公布的租金方案來看，大眾市場并不“買賬”，北京萬科通過對市場和客戶的試探，勢必需要完善最終的租賃方案。中鐵建自持項(xiàng)目的銷售人員也一再強(qiáng)調(diào)最終的租賃方案并沒有出來。在租金備受質(zhì)疑的情況下，企業(yè)也流露出觀望情緒。

我愛我家市場研究總監(jiān)孔丹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從定價(jià)來看，萬科10年180萬元租金都夠支付買房首付款，租十年的房子本來就不現(xiàn)實(shí)，但是必須說明，該類住房一定有它的市場，老百姓不太可能支付180萬元的租金，但高端人才或可接受。

他也提出了一種租賃模式的可能性，例如，企業(yè)引進(jìn)五名高管，公司為高管租下這類房子，為其解決住房問題，雖然180萬元非常貴，但是企業(yè)通過10年的租期“養(yǎng)住了”人才，這樣是合理的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從目前北京等一線城市租金年回報(bào)率來看，僅有1%~2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選投資的前提是，租金回報(bào)率超過資金成本1%以上，但按照國內(nèi)目前最低的資金成本5%計(jì)算，除非房價(jià)跌60%，或者租金上漲2倍，否則租賃只能是邊緣選擇。

不可否認(rèn)的是，以高周轉(zhuǎn)、開發(fā)銷售為主的地產(chǎn)商，都在面臨一場“持有運(yùn)營”的轉(zhuǎn)型。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下賺取“租金差”仍是租賃行業(yè)主要的盈利模式，自持項(xiàng)目盈利模式更難以依靠租金支撐，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化獲取穩(wěn)定的租金收益，以實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠。

對萬科、中糧和中鐵建等獲取全自持型物業(yè)的房企來說，如何回款、盈利還沒有明確的辦法和模式，在無樣本可參照的情況下，如何操盤才能讓全自持地塊實(shí)現(xiàn)盈利，開發(fā)商也在觀望和探索。

事實(shí)上，在拿到全自持地塊后，3家主要企業(yè)不斷投入資金成本。據(jù)北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人測算，翡翠書院項(xiàng)目從拿地到建安成本總計(jì)達(dá)到159億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)拿下的另一宗永豐地塊目前仍處于立項(xiàng)階段，在資金方面面臨很大的壓力。中糧地產(chǎn)于2017年實(shí)際投資已達(dá)到約64億元，而今年3月，中糧地產(chǎn)為項(xiàng)目公司提供不超過32億元的財(cái)務(wù)資助，以保證永豐項(xiàng)目的融資需求，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。

孔丹表示，企業(yè)測算的結(jié)果已經(jīng)很明顯地預(yù)示著，企業(yè)必須尋找商業(yè)模式創(chuàng)新。商業(yè)模式的變化，也提醒未來市場的各個(gè)參與方，包括開發(fā)商、經(jīng)營機(jī)構(gòu)、政府、銀行和金融機(jī)構(gòu)如何為老百姓推出普適性、大眾化的產(chǎn)品，同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利，這是至關(guān)重要的問題。

而資金壓力的背后，開發(fā)商需要快速實(shí)現(xiàn)回款，除了收租金，業(yè)內(nèi)專家紛紛提出通過資產(chǎn)證券化以提高變現(xiàn)能力，回籠資金。

張大偉表示，自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴“REITs+千人商業(yè)配比+地下空間”開發(fā)，REITs是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，證券發(fā)行后將大大提高流動性和變現(xiàn)能力。

近期，房企也在頻繁發(fā)布租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。保利于3月13日成功發(fā)行房企租賃住房REITs；4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規(guī)模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企也以發(fā)行REITs、CMBS、ABN等方式，實(shí)施了租賃證券化。

4月25日，證監(jiān)會聯(lián)合住建部發(fā)布支持企業(yè)開展資產(chǎn)證券化，無疑再一次為當(dāng)下焦慮的企業(yè)打了一針“強(qiáng)心劑”。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛坦言，企業(yè)要充分運(yùn)用多種金融手段來解決資金回籠難題，通過穩(wěn)定的現(xiàn)金流開展資產(chǎn)證券化。