每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著近期宣布建立自由貿(mào)易港等利好政策后，海南連續(xù)出臺(tái)了“全域限購(gòu)”等調(diào)控政策，貫徹“房住不炒”的定位，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對(duì)建立自由貿(mào)易港這樣的“超級(jí)利好”，海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也同樣面臨重大調(diào)整。那么，在“去房地產(chǎn)化”的背景之下，房地產(chǎn)在海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位將發(fā)生何種變化？大力布局海南的頭部房企又將何去何從？

短期將現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”趨勢(shì)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，海南從2016年起房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了從去庫(kù)存、分類調(diào)控到全域收緊三個(gè)階段。

實(shí)際上，近幾年，隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一度成為投資者和房企眼中的“香餑餑”。

對(duì)于此次海南實(shí)施全域限購(gòu)，同策研究院認(rèn)為，此政策的出發(fā)點(diǎn)在于擠出來(lái)自島外的投資性需求，防范題材性炒作，使住房回歸居住屬性。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前海南購(gòu)房者中70%～80%為外地購(gòu)房者，全域限購(gòu)政策將使得年內(nèi)海南成交量銳減，短期將呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”的趨勢(shì)。

“海南炒房市場(chǎng)瞬間‘冰封’，海南島域住宅全面回歸居住本質(zhì)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波坦言，隨著海南自由貿(mào)易港的不斷推進(jìn)，海南商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)更大發(fā)展契機(jī)。此舉短期來(lái)看，對(duì)海南經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一定影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將更有利于推動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從以投資拉動(dòng)為主向以消費(fèi)拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)變，助力海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展由長(zhǎng)期依賴房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)，從而保障海南高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

同時(shí)，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端也表示，“去房地產(chǎn)化”會(huì)是當(dāng)下調(diào)控的方向，目的是為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更好環(huán)境，而產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展又會(huì)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)作為載體的辦公樓、商場(chǎng)、酒店、公寓等物業(yè)的需求增長(zhǎng)。

從戰(zhàn)略意義上看，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，此次全域限購(gòu)不同于以往的調(diào)控，這其實(shí)是一種戰(zhàn)略性的調(diào)控，完全配合自由貿(mào)易港政策的落地，目的就是要完全改變過(guò)去十幾年形成的靠房地產(chǎn)支撐和拉動(dòng)、結(jié)構(gòu)失衡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，短期內(nèi)海南經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些震動(dòng)。

“去房地產(chǎn)化”與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)模式

從海南房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，調(diào)控重點(diǎn)已從之前階段性穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向“去房地產(chǎn)化”的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

長(zhǎng)期以來(lái)，海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度較高。中房智庫(kù)發(fā)布的2017年全國(guó)30城市房地產(chǎn)依賴度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埩饲皟擅?。

今年以來(lái)，海南省委書記劉賜貴、省長(zhǎng)沈曉明在多個(gè)場(chǎng)合公開表態(tài)，房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)。在今年全國(guó)兩會(huì)期間，劉賜貴就表示，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)要有“壯士斷腕”的決心，未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、補(bǔ)教育短板、旅游等。

在中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄看來(lái)，自由貿(mào)易港是促進(jìn)貿(mào)易、金融、旅游等多個(gè)板塊協(xié)同發(fā)展的歷史機(jī)遇，海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極會(huì)從房地產(chǎn)獨(dú)大轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)代服務(wù)業(yè)國(guó)際化發(fā)展為主導(dǎo)，且房地產(chǎn)投資占海南省經(jīng)濟(jì)總量的比重會(huì)逐步降低。

同策研究院報(bào)告顯示，海南引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”，消除房?jī)r(jià)造成的人才流動(dòng)壁壘，通過(guò)政策紅利吸引人才落戶，完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變。未來(lái)海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將建立在自身區(qū)位、生態(tài)資源基礎(chǔ)上，以對(duì)外開放促商貿(mào)流通，以生態(tài)資源帶動(dòng)旅游消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

宋丁也認(rèn)為，未來(lái)海南經(jīng)濟(jì)將圍繞自由貿(mào)易港進(jìn)行，推動(dòng)人口、資金、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)要素的積聚，形成更加開放的格局。