4月26日晚，中糧地產(chǎn)(000031,SZ)發(fā)布未經(jīng)審計(jì)的2018年第一季度業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入為21.84億元，同比增長(zhǎng)27.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2.58億元，較去年同期增長(zhǎng)80.46%。

同時(shí)，筆者注意到，中糧地產(chǎn)收購(gòu)大悅城地產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組已基本落定，這也意味著中糧地產(chǎn)全業(yè)態(tài)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將加速發(fā)展。

凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)80%

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，第一季度，中糧地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為21.84億元，同比增長(zhǎng)27.06%；營(yíng)業(yè)成本11.35億元，同比增加39.78%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率3.8%，同比增加1.40個(gè)百分點(diǎn)。截至2018年3月31日，公司總資產(chǎn)為806億元，比上年度末增加6.42%。

中糧地產(chǎn)解釋稱，營(yíng)業(yè)收入增加主要是本期商品房住宅結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加；而營(yíng)業(yè)成本相應(yīng)增加，主要是本期商品房住宅結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加。

值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2.58億元，較去年同期增長(zhǎng)80.46%，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為2.39億元，同比增長(zhǎng)122.68%。此外，公告顯示期內(nèi)中糧地產(chǎn)的基本每股收益約0.14元，去年同期為0.08元，同比增長(zhǎng)75%。

結(jié)合中糧地產(chǎn)披露的2017年年報(bào)來(lái)看，公司凈利潤(rùn)再創(chuàng)新高，2017年全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.35億，同比增長(zhǎng)30.10%；歸母凈利潤(rùn)9.45億，較上年增長(zhǎng)31.27%。中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了五年來(lái)利潤(rùn)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)；同時(shí)，全年實(shí)現(xiàn)簽約金額261.59億，同比增31.04%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年中糧地產(chǎn)一季度凈利潤(rùn)繼續(xù)保持攀升的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明前期的項(xiàng)目積累開始發(fā)力，對(duì)2018年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)目標(biāo)創(chuàng)造了良好的開端。

其實(shí)一直以來(lái)，中糧地產(chǎn)堅(jiān)持“3+X”布局，加大力度深耕以北京為核心的京津冀、以上海為核心的長(zhǎng)三角、以深圳為核心的珠三角地區(qū)，形成三足鼎立的發(fā)展格局，2017年中糧地產(chǎn)全面實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略升級(jí)。

近年來(lái)，中糧地產(chǎn)更是通過(guò)多元化的方式積極獲取土地，加快高舉高打“拿好地”，采取并購(gòu)方式“巧拿地”，廣開合作渠道“多拿地”，快速增加土地儲(chǔ)備。2017年全年新增23個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積合計(jì)349.58萬(wàn)平方米，是2016年的3.48倍。

“住宅開發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)

如今中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，大型房企業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率越來(lái)越高，未來(lái)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，行業(yè)加速邁向寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

中糧地產(chǎn)2017年也順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)的整合趨勢(shì)，啟動(dòng)重大資產(chǎn)重組，整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源，提升公司的市場(chǎng)地位和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

根據(jù)最終的交易方案，中糧地產(chǎn)擬以發(fā)行股份方式向明毅有限公司(英文名稱為Vibrant Oak Limited)收購(gòu)大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股份，交易對(duì)價(jià)確定為147.56億元。同時(shí)，擬采用詢價(jià)方式向不超過(guò)10名特定投資者發(fā)行股份募集不超過(guò)24.26億元配套資金。本次交易完成后，大悅城地產(chǎn)將成為中糧地產(chǎn)的控股子公司。

此次重組交易完成后，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)能夠利用各自的拿地優(yōu)勢(shì)及渠道，擁有更多的話語(yǔ)權(quán)和靈活性，從而獲得低成本的土地，土地獲取能力進(jìn)一步增強(qiáng)。中糧地產(chǎn)將整合目前項(xiàng)目資源儲(chǔ)備，儲(chǔ)備項(xiàng)目面積得到顯著增長(zhǎng)。而且，整合后中糧地產(chǎn)的體量規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)融資成本有望降低，財(cái)務(wù)管理也將更加優(yōu)化。據(jù)中糧地產(chǎn)披露的《發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(草案)》顯示，目前中糧地產(chǎn)融資成本4.3%~8.5%，大悅城地產(chǎn)平均融資成本為4.28%，整合后將顯著降低整體融資成本。

實(shí)際上，本次交易是中糧集團(tuán)對(duì)下屬兩家地產(chǎn)類上市公司的內(nèi)部整合，實(shí)質(zhì)為中糧地產(chǎn)收購(gòu)大悅城地產(chǎn)控股股權(quán)，最終實(shí)現(xiàn)中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

據(jù)了解，本次交易前，中糧地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商品房開發(fā)、房屋租賃和物業(yè)管理，其中商品房開發(fā)業(yè)務(wù)為上市公司最主要的業(yè)務(wù)，而大悅城地產(chǎn)主要從事開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、出租及管理綜合體和商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)，專注于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

對(duì)于此次資產(chǎn)重組，中糧地產(chǎn)表示，本次重大資產(chǎn)重組有利于上市公司深化改革、打造專業(yè)化公司。本次交易完成后，上市公司將成為中糧集團(tuán)下屬融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的房地產(chǎn)專業(yè)化平臺(tái)，將形成住宅、商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)將形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在融資、市場(chǎng)、人才、土地獲取及品牌等方面發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，有利于激勵(lì)機(jī)制的完善和運(yùn)營(yíng)效率的提升，從而有利于上市公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，本次交易的成功實(shí)施有利于保護(hù)上市公司和廣大中小股東的利益。

天風(fēng)證券近日研報(bào)稱，重組后業(yè)務(wù)領(lǐng)域形成“住宅開發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)格局，中糧地產(chǎn)既能通過(guò)開發(fā)型物業(yè)的高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益和升值紅利，有利于改善公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)將增加，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，而且重組后，商業(yè)地產(chǎn)跟開發(fā)業(yè)務(wù)能夠在融資、市場(chǎng)、人才、土地獲取及品牌等方面發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

中信建投證券首次覆蓋予以中糧地產(chǎn)“買入”評(píng)級(jí)，其也認(rèn)為，本次交易完成后將有望給中糧地產(chǎn)帶來(lái)質(zhì)變，不僅完成同業(yè)整合，補(bǔ)全地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而且發(fā)揮協(xié)同效益，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，同時(shí)還避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮主體優(yōu)勢(shì)。而中糧地產(chǎn)作為起步于深圳、聚焦核心一二線城市的房企，背靠中糧集團(tuán)，在資源獲取以及一線城市存量開發(fā)的具備優(yōu)勢(shì)，此次收購(gòu)大悅城地產(chǎn)也是集團(tuán)層面的資源整合，促進(jìn)商業(yè)與住宅協(xié)同發(fā)展。

有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，假設(shè)本次重組在年內(nèi)完成，預(yù)計(jì)中糧地產(chǎn)2018年~2020年凈利潤(rùn)規(guī)模分別為21.57億、28.04億和37.58億元；不考慮本次資產(chǎn)重組的影響，預(yù)計(jì)中糧地產(chǎn)2018年~2020年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為11.82億、15.13億和19.69億元，EPS為0.65、0.83和1.09，對(duì)應(yīng)PE為12.3X、9.6X、7.4X，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)，6個(gè)月目標(biāo)價(jià)10.4元。