證監(jiān)會(huì)和住建部近日聯(lián)合發(fā)布通知，住房租賃資產(chǎn)證券化政策落地。通知明確，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。對于業(yè)界熱議的公募REITs落地，專家表示，相關(guān)法律法規(guī)、稅收政策有待明確，融資成本、租售比等問題也有待解決，但公募REITs在租賃住房領(lǐng)域有望先破冰。同時(shí)，政策出臺(tái)也為各類金融機(jī)構(gòu)帶來利好，他們紛紛加速布局住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

打通“最后一公里”

通知明確，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行REITs。

“這其中暗含了公募REITs的信號。”中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武認(rèn)為，住房租賃很有可能成為公募REITs首批基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，一旦開閘，會(huì)讓租賃住房領(lǐng)域可運(yùn)用的不動(dòng)產(chǎn)金融工具更加完整。

不過，國內(nèi)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITs還有諸多問題亟待提高和改善，主要包括法律法規(guī)、稅收政策、公募開放、融資成本、租售比等方面。

“我國REITs市場相較海外市場仍需要加快解決稅收安排和公募開放這兩大問題。”東方金誠結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛表示，在稅收方面，海外REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅，同時(shí)REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。目前我國還沒有稅收支持政策，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、REITS運(yùn)行和投資人獲得收益等環(huán)節(jié)均存在較高稅負(fù)。

在發(fā)行交易制度方面，郭永剛表示，由于沒有專門立法指導(dǎo)國內(nèi)REITs發(fā)展，目前我國REITs產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)設(shè)置、產(chǎn)品設(shè)立流程均處于摸索階段，相關(guān)法律制度的缺位也在一定程度上制約了REITs的發(fā)展。

住房租賃市場主體運(yùn)營模式可分為輕資產(chǎn)運(yùn)營與重資產(chǎn)運(yùn)營兩種。興業(yè)研究分析師臧運(yùn)慧介紹，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的運(yùn)營主體信用資質(zhì)較弱，業(yè)務(wù)體量也不大，一次性融資規(guī)模也不會(huì)大，很難做到批量化。

目前，各界都在合力奮進(jìn)，打通中國公募REITs“最后一公里”。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳春燕表示，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)成立了REITS工作小組，將會(huì)同有關(guān)部門共同推動(dòng)公募REITS發(fā)展。下一步，將在《基金法》框架下推動(dòng)REITs基本制度設(shè)計(jì)；加快構(gòu)建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系；積極推動(dòng)資本市場統(tǒng)一稅制，明確REITS相關(guān)稅收政策；推動(dòng)養(yǎng)老資金投資公募REITS，完善資產(chǎn)管理市場三層架構(gòu)。

機(jī)構(gòu)加速入場

業(yè)內(nèi)人士指出，監(jiān)管明確支持住房租賃資產(chǎn)證券化也為各類金融機(jī)構(gòu)帶來利好。

范熙武表示，從今年不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域融資環(huán)境來看，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品是嚴(yán)監(jiān)管下一個(gè)比較通暢的路徑，所以目前很多不動(dòng)產(chǎn)持有主體比較有動(dòng)力通過不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)之間的良性互動(dòng)。而這對于銀行保險(xiǎn)類的資金而言，也是一個(gè)重要的資產(chǎn)配置類別。符合國家政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)政策的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，對于資金端的機(jī)構(gòu)來說是一個(gè)加大配置的好時(shí)機(jī)。另外，通過持續(xù)投入，這些機(jī)構(gòu)也將更理解產(chǎn)品，能為未來率先參與到公募REITs做好準(zhǔn)備。（下轉(zhuǎn)A02版）

（上接A01版）光大證券固定收益總部副總裁張海鋼稱：“從市場從業(yè)人員的角度來看，許多客戶對類REITs產(chǎn)品的興趣在變強(qiáng)。在長租公寓、基礎(chǔ)設(shè)施等底層資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品方面，我們同相關(guān)融資方進(jìn)行了很多溝通接洽，也有一些已經(jīng)在執(zhí)行的項(xiàng)目。”

租賃住房證券化產(chǎn)品比較受資金端的青睞。范熙武介紹：“我們今年3月初發(fā)行了保利租賃住房REITs一期，投資者認(rèn)購踴躍，優(yōu)先級票面利率5.5%。目前，碧桂園百億儲(chǔ)架租賃住房REITs一期發(fā)行工作也十分順利，將于近期正式設(shè)立。我們明顯感受到資金端對于租賃住房證券化產(chǎn)品的強(qiáng)烈投資意愿。”

“住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展對中介機(jī)構(gòu)來說也有挑戰(zhàn)。”郭永剛指出，首先是中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力。例如，作為計(jì)劃管理人/受托人的券商或銀行機(jī)構(gòu)如何通過創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在滿足企業(yè)融資需求的同時(shí)降低融資成本。其次，作為評級機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的評級技術(shù)較其他評級技術(shù)更為復(fù)雜，評級機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持續(xù)積累相關(guān)數(shù)據(jù)并不斷完善相關(guān)評級方法。此外，我國物業(yè)評估市場較為分散，商業(yè)地產(chǎn)估值方面的數(shù)據(jù)較為欠缺，未來應(yīng)該盡快形成行業(yè)公認(rèn)的評估標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成資本化率的數(shù)據(jù)庫和管理，避免評估在競爭中失真。

（中國證券報(bào) 記者 林婷婷 歐陽劍環(huán)）