每經記者 程成    每經編輯 梁秋月    

攝圖網(wǎng)

長江三角洲城市群是我國經濟最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強、吸納外來人口最多的區(qū)域之一，是“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶，在國家現(xiàn)代化建設和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。

根據(jù)國務院于2016年批復的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，長三角城市群涵蓋滬、蘇、浙、皖的26個市。按照規(guī)劃，上述26個城市要按照分工協(xié)作、協(xié)同發(fā)展等原則，打造具有全球影響力的世界級城市群，充分發(fā)揮對全國經濟社會發(fā)展的重要支撐和引領作用。

分城市看，杭州、南京、合肥、蘇州、寧波等城市近年得益于產業(yè)的轉型升級等，城市經濟也獲得了快速發(fā)展，雖GDP總量明顯低于上海，但增速已超過上海，與上海的差距也在逐漸縮小。而隨著長三角一體化的深入推進，高鐵等基礎設施的完善，環(huán)滬的幾座城市與上海的時間距離極大縮小，這些城市在房價方面又是否會向上?？待R呢？

嚴調控致環(huán)滬城市表現(xiàn)亮眼

作為長三角核心城市，也是區(qū)域內唯一的超大城市上海，2017年，GDP達到3.01萬億元；戶籍常住人口1445.65萬人，比上年末增加6.15萬人；外來常住人口972.68萬人，比上年末減少7.52萬人。此外，上海作為我國的經濟中心，也始終保持著對外資的吸引力。至2017年年末，在上海投資的國家和地區(qū)達175個，在上海落戶的跨國公司地區(qū)總部累計達到625家。

無論是經濟總量、人口規(guī)模、配套設施、外商投資等方面，上海始終保持著很強的活力和吸引力，在長三角區(qū)域，甚至在全國均位居前列。

盡管上海始終保持著活力和吸引力，但在地產方面，自2016年3月份上海出臺限購新政，將外地戶籍購房人繳納社?；騻€稅年限從2年調升至5年，以及隨后全國范圍內新一輪的房地產調控影響下，上海樓市成交顯著下滑。

上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年上海市商品住宅銷售面積2019.8萬平方米，同比增長0.5%；而2017年商品住宅銷售面積大幅下滑33.6%至1341.6萬平方米。

在上海商品住宅成交萎縮的同時，外溢的購房需求，讓環(huán)滬都市圈部分城市的樓市表現(xiàn)亮眼。如緊鄰上海的浙江嘉興，根據(jù)嘉興市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年嘉興商品住宅銷售額996.3億元，同比增長29.1%；商品住宅銷售面積891萬平方米，同比小幅下滑9.8%。而在投資端，2017年嘉興房地產開發(fā)投資達723.8億元，躍升至全省第四位，同比增長51.3%，躍升至全省第一位。而去年5月，425家房企“血拼”嘉興土拍，可見房企對嘉興樓市的認可。

“嘉興樓市的火熱，更多的還是因其處于環(huán)滬都市圈，承接部分外溢需求的結果。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。陳晟認為，除了杭州、寧波、溫州這些傳統(tǒng)熱點城市外，像環(huán)上海都市圈的嘉興、湖州等地，受外溢購房需求，以及高鐵建設的帶動，將持續(xù)為這類城市帶來吸引力。

地產分析人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄也認為，隨著以上海為核心的長三角各城市在產業(yè)等方面融合的進一步深化，以及道路、高鐵等交通基礎設施的進一步完善，緊鄰上海的太倉、昆山、嘉善等地將會進一步承接上海外溢的購房需求。此外蘇北部分城市因承接上海轉移的部分產業(yè)，對當?shù)貥鞘械陌l(fā)展也會起到促進作用。

日光盤頻現(xiàn)不改上海價穩(wěn)趨勢

一個值得注意的現(xiàn)象是，盡管限購、限價、搖號、土拍政策調整等致上海樓市成交大幅下滑，但進入今年3月，特別是在4月，上海多個新推樓盤出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象。

如4月17日搖號的信達泰禾上海院子，376套房源認籌人數(shù)達到611組；4月19日搖號的大寧金茂府，382套房源認籌人數(shù)達到751組；4月23日搖號的中梁淺灘壹號，437套房源認籌人數(shù)達到3127組。其中大寧金茂府、泰禾上海院子等多個樓盤開盤當天即售罄。

對此，多位市場分析人士認為，近期部分樓盤成交去化較高，主要因為在限價政策影響下，部分高價盤售價普遍低于市場預期。

“在限價的背景下，部分新盤的性價比凸顯。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。嚴躍進同時認為，雖然部分樓盤去化較高，甚至出現(xiàn)“日光”，但市場推盤量比較大，對部分購房者而言依然有較大的選擇余地。

上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，僅4月份，上海新建商品住宅新增供應近8000套，創(chuàng)近23個月來新高。此外，與上述“日光”盤認籌人數(shù)數(shù)倍于房源數(shù)不同的是，部分外環(huán)外的新房認籌數(shù)卻不及房源數(shù)?！睹咳战洕侣劇酚浾卟煌耆崂戆l(fā)現(xiàn)，自3月份以來新推的24個樓盤中，有12個樓盤的認籌數(shù)低于房源數(shù)，此外，均價低于5萬元/平方米的樓盤有14個。

實際上，受限價、郊區(qū)中低價位樓盤集中上市的影響，上海樓市持續(xù)著“量縮價穩(wěn)”的走勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新建商品住宅價格指數(shù)同比小幅下滑0.3%。克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，3月末上海新建商品住宅成交均價45741元/平方米，較去年同期下降5%。

在上海房價“趨穩(wěn)”的同時，長三角部分熱點城市與上海在房價上的差距卻呈縮小趨勢。

上述克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至3月末，杭州新建商品住宅成交均價為25239元/平方米，同比上漲27%；南京為22324元/平方米，同比上漲11%；寧波為22271元/平方米，同比上漲23%；昆山為16906元/平方米，同比上漲26%。

不過，此前上海住房“十三五”規(guī)劃中提出，要重點發(fā)展租賃住房。按照規(guī)劃，上海在十三五期間將新增170萬套住房，其中商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套。此外，上海還指出，要在2035年將常住人口控制在2500萬左右，而至2017年末上海常住人口為2418萬，這意味著未來上海常住人口僅有80余萬的增量空間。

嚴躍進則認為，產業(yè)的騰籠換鳥、人才的結構性調整，以及交通的進一步完善，上海樓市的虹吸效應和外溢效應將并存，即一部分中高端或改善型的購房需求將會有所增加，同時也會有一部分購房需求會外溢到上海周邊的部分中小城市。

“大力發(fā)展租賃住房，未來可供銷售的住宅房源一定會越來越少，長期來看商品住宅的價格會出現(xiàn)上漲趨勢。”薛建雄告訴記者。他認為，上海目前一方面在控制常住人口數(shù)量，一方面在引進高層次人才，未來只有進一步深化長三角各城市的融合，將中低端產業(yè)轉移出去，實現(xiàn)騰籠換鳥，引進高端產業(yè)，才能實現(xiàn)建設全球卓越城市的愿景。