每經(jīng)記者 曾健輝 董青枝     每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

全域限購帶來的沖擊波還未完全散去，海南房地產(chǎn)市場又迎來一計(jì)重拳。

據(jù)海南日報(bào)客戶端5月9日晚間報(bào)道，為嚴(yán)打通過簽訂“陰陽合同”偷漏稅的行為，近日，海南省地稅局聯(lián)合省住建廳下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房交易合同網(wǎng)簽備案管理和稅收征管工作的通知》(下簡稱《通知》)，要求各市縣房管部門和地稅部門進(jìn)一步加強(qiáng)商品房交易合同網(wǎng)簽備案管理和稅收征管工作，新建商品房或二手房交易，以及通過拍賣或贈(zèng)與等方式實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，均要嚴(yán)格進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。這意味著，打擊房產(chǎn)交易中的違法違規(guī)行為，凈化交易秩序海南要下“猛藥”了，投機(jī)者的生存空間將越來越小。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前對于海南市場來說，嚴(yán)控房地產(chǎn)市場交易是很關(guān)鍵的內(nèi)容，從實(shí)際情況看，海南市場對于交易中的各類環(huán)節(jié)都會(huì)補(bǔ)漏洞，防范各類鉆漏洞的做法。

“陰陽合同”偷漏稅

什么是“陰陽合同”？即房產(chǎn)交易是雙方同時(shí)簽訂兩份合同，其中一份為實(shí)際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的合同。一筆交易為什么要大費(fèi)周章簽兩份合同？目的很簡單，就是避稅，通過做低辦理稅費(fèi)的合同價(jià)格從而達(dá)到少交稅的目的。

“陰陽合同”存在哪幾種形式呢？據(jù)海南省東方市地稅局的一篇報(bào)道，“陰陽合同”存在五種形式：一是為應(yīng)對網(wǎng)簽，簽訂“陰陽合同”，稅款照樣申報(bào)繳納；二是采取委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的方式，簽訂“陰陽合同”，部分房款和代理費(fèi)放在委托企業(yè)，不全額申報(bào)繳納稅款；三是采取保底價(jià)并實(shí)行超低價(jià)雙方分成的方式，簽訂“陰陽合同”，超低價(jià)房款留給了委托方，不如實(shí)申報(bào)繳納稅款；四是企業(yè)單純?yōu)榱藴p稅，與購買方簽訂“陰陽合同”，如果購買方不同意簽訂“陰陽合同”，房子就不賣，以此達(dá)到隱瞞收入的目的；五是公司組織職工內(nèi)部團(tuán)購自己開發(fā)的產(chǎn)品，不簽訂合同也不簽認(rèn)購書，隱瞞不申報(bào)繳納稅款。

顯然，“陰陽合同”的存在產(chǎn)生了很大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，已經(jīng)有違法企業(yè)撞在了槍口上。據(jù)新華社４月28日報(bào)道，海南省國稅局、地稅局日前聯(lián)合海南省公安廳召開警稅聯(lián)席會(huì)議，將對房地產(chǎn)企業(yè)簽訂“陰陽”合同偷稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，這與海南省近期出臺的全域限購等措施，對涉房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為形成“合圍”態(tài)勢。

海南省地稅局第五稽查局近期根據(jù)公安局提供的線索，迅速查結(jié)了東方市某房地產(chǎn)企業(yè)偷稅案。查結(jié)的各項(xiàng)查補(bǔ)稅款、滯納金及罰款共約1400萬元，其中偷稅定性約600萬元，有力地打擊了房地產(chǎn)企業(yè)以“陰陽”合同方式偷稅的違法行為。

網(wǎng)簽備案后不許修改價(jià)格

為打擊通過簽訂“陰陽合同”偷漏稅的行為，此次《通知》中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)商品房交易網(wǎng)簽備案合同修改管理，商品房交易合同網(wǎng)簽備案后，不允許再對網(wǎng)簽備案合同中的合同價(jià)格、簽訂時(shí)間進(jìn)行修改。如網(wǎng)簽備案合同出現(xiàn)購房人姓名、身份證號碼錯(cuò)誤或不是18位、房屋地址錯(cuò)誤或具體房號不明確、房屋地址與《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》記載的房屋坐落地址不一致等情況的，各市縣稅務(wù)部門不能按此合同進(jìn)行征稅，須由購房人到房管部門重新修改網(wǎng)簽備案合同，并根據(jù)正確的網(wǎng)簽備案合同進(jìn)行征稅。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于網(wǎng)簽中的價(jià)格和時(shí)間的修改，其實(shí)是為了防范兩種現(xiàn)象，即違規(guī)漲價(jià)或者是回避限購各類條款限制。后續(xù)預(yù)計(jì)類似海南的做法在全國都會(huì)得到推廣，尤其是在網(wǎng)簽方面會(huì)更加嚴(yán)格，防范鉆漏洞。

《通知》要求，各市縣房管部門要加強(qiáng)商品房交易合同網(wǎng)簽備案管理，新建商品房或二手房交易，以及通過拍賣或贈(zèng)與等方式實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，均要嚴(yán)格進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。商品房交易合同網(wǎng)簽備案后，各市縣稅務(wù)部門按規(guī)定征收新建商品房契稅和二手房交易稅費(fèi)。

《通知》要求，規(guī)范商品房交易合同補(bǔ)辦網(wǎng)簽備案工作。各市縣房管部門網(wǎng)簽系統(tǒng)上線前，已經(jīng)簽訂商品房交易合同但未申報(bào)納稅的，須到房管部門補(bǔ)辦網(wǎng)簽備案，再持網(wǎng)簽備案的合同到稅務(wù)部門申報(bào)繳納新建商品房契稅和二手房交易稅費(fèi)。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，海南此舉是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的貸款和納稅行為，糾正以往不規(guī)范的行為，短期內(nèi)可能增加購房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，但長遠(yuǎn)來說是一項(xiàng)利好政策。這也是2017年11月,國家多部委聯(lián)合部署的規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的要求。