經(jīng)過20余年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)存量市場規(guī)模已超過200萬億元，逐漸從增量時代轉(zhuǎn)入存量時代，住房租賃進入新的發(fā)展周期。

尤其在存量物業(yè)和需求人口規(guī)模均領先全國的一線城市。以上海為例，上海“住宅十三五規(guī)劃”提出租賃住房供應套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。未來，租賃住房將是上海房地產(chǎn)的巨大藍海。

然而進入租賃住房市場的參與者也不少。數(shù)據(jù)顯示，2013~2014年獲得風投的長租公寓企業(yè)就超10家，TOP10房企也悉數(shù)涉足長租公寓領域。

但當萬科以“服務者”的身份進入長租公寓時，其顯然不想只停留在這一角色層面。

實際上，就長租公寓領域而言，萬科較之其他很多企業(yè)，已經(jīng)較早產(chǎn)生了大量的差異化基礎，例如布局最早、轉(zhuǎn)型最快、布局廣、獨家資源的導入等。

據(jù)了解，萬科在2007年就已布局國內(nèi)第一個中低收入家庭宜居租賃住宅示范項目——萬匯樓，這一在2008年即開業(yè)的項目也使得萬科成為中國最早進入租賃住房市場的開發(fā)商。也是國內(nèi)第一家將住房租賃業(yè)務從“青年公寓”向“家庭公寓”延展的房企。其在2014年便已定位年輕化，提出為在外漂泊的“奮青”提供公寓之家。

而在萬科內(nèi)部的策略認定中，長租公寓也被視為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”戰(zhàn)略的一個環(huán)節(jié)。截至目前，泊寓在全國覆蓋29個一二線城市，累計獲取房間數(shù)超10萬間，累計開業(yè)超3萬間，分布在北京、上海、深圳、合肥、廈門、重慶、沈陽、福州、佛山、濟南、烏魯木齊等城市，已形成了萬科集團內(nèi)部較大規(guī)模的業(yè)務分區(qū)。

盤點萬科介入后的舉措可發(fā)現(xiàn)，無論是將先進的住宅經(jīng)驗引入長租公寓，改進管理模式；推進產(chǎn)品不斷升級迭代；還是引入社會與國家等不同維度的資本，萬科這位老資格的“城市青年家”，總是不遺余力在長租公寓領域創(chuàng)新，推出新的玩法，推動行業(yè)迭代升級。

參與上海閔行舊改泊寓開啟“國企+”模式

據(jù)了解，近期，萬科與上海國企“上海閔房（集團）有限公司”簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將合作設立合作運營管理公司，“合作開發(fā)閔行區(qū)存量住房項目、租賃住房運營管理”。

具體而言，針對閔行區(qū)疏影路項目，萬科將憑借公寓產(chǎn)品研發(fā)設計、籌建、運營等方面的成熟經(jīng)驗，改造老舊小區(qū)，進行高品質(zhì)產(chǎn)品打造和服務提供。

同時值得一提的是，疏影路項目將改造為泊寓產(chǎn)品，為年輕人提供舒適和品質(zhì)的居住產(chǎn)品。

運營管理迭代創(chuàng)新泊寓plus二季度將面市

據(jù)了解，萬科推出的“泊寓”系列產(chǎn)品，是通過研究青年群體與租住習慣而打造的集中式青年長租公寓。以吸引對品質(zhì)和消費體驗不斷升級的年輕一代為關鍵，產(chǎn)品設計的趨勢是“個性化+體驗化+社區(qū)服務化”。

目前萬科泊寓在上海，已開業(yè)8個門店，擁有超過2300間房間，服務客戶6000余人，產(chǎn)品不斷迭代創(chuàng)新，重要升級作品泊寓plus已于2018年二季度面市。

值得一提的是，在泊寓的產(chǎn)品更迭中，最為突出的是管理模式的升級。

上海萬科泊寓總經(jīng)理嚴勇表示，萬科泊寓運營管理體系已被細分為三個板塊與九個模塊。

“三個板塊”分別是基礎運營、增值運營和保障運營；而“九個模塊”包括營銷招租，基礎管家服務，成熟物業(yè)管理，活力社群建設，全周期資源體系，高效智能化，快速維修保障，IT系統(tǒng)，人才資源庫。

“就萬科泊寓的經(jīng)驗，影響利潤的因素包括獲取的成本管控、建安成本的管控、運營成本管控、產(chǎn)品面積管控。比如，我們要考慮客戶的需求、兩房三房面積是多少、地板和墻面用什么材料，來減少更換頻率。”

據(jù)嚴勇透露，僅單房面積的研究，萬科上海公司就有一個研究所專門在做。同時泊寓還可借助原萬科的品牌、工程設計、平臺采購等來運營泊寓，從而降低整體成本的輸出。

“此外，影響運營的另一個核心因素是周轉(zhuǎn)，即開發(fā)改造周期、到成熟的周期、到持續(xù)運營的增值。這些都需要通過對管理的賦能，讓資產(chǎn)產(chǎn)生增值效益。”嚴勇進一步表示。

真正的核心是聚焦在運營管理，而它最終能展現(xiàn)這個資產(chǎn)價值。作為最早布局長租公寓的龍頭房企，萬科泊寓正是在運營上已經(jīng)形成一套相對完善且不斷升級的管理體系，才能不斷增大客戶池，并且真正將客戶需求放在前面。

家庭、定制與協(xié)同發(fā)展泊寓持續(xù)推陳出新

萬科依托“泊寓”還在進行更多維度的創(chuàng)新與升級。在青年公寓的基礎上，萬科會推出家庭式公寓、為客戶提供定制服務，不斷優(yōu)化服務維度。

與此同時，萬科上海將借“熱帶雨林體系”促成業(yè)務的協(xié)同效應，比如在泊寓和住宅體系間，實現(xiàn)“租房抵房款”；在泊寓和商業(yè)體系間，實現(xiàn)“泊寓租戶在萬科商業(yè)綜合體里享受權益”等，不斷通過協(xié)同增加客戶黏性，并激發(fā)客戶之間的協(xié)同效應。

“萬科大規(guī)模擴張租賃公寓，而長租公寓中的租客，或許也就是萬科地產(chǎn)板塊未來的業(yè)主。一切循環(huán)和轉(zhuǎn)化都有可能，但關鍵是依然是客戶的獲取和粘粘。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。

如今的長租公寓領域的競爭日漸激烈，在資金與資源端的角逐中，整合資源開創(chuàng)更多的突破口，是立足于長租市場的關鍵點，而這也正是萬科的優(yōu)勢。

在今年3月27日召開的萬科集團2017年度業(yè)績發(fā)布會上，董事會主席郁亮就表示，“德國的住房租賃是全球有名的，德國最大的租賃企業(yè)，大概是33萬間公寓。我們用三年左右的時間，有機會趕超他。其次，‘多主體’、‘多渠道’，說明未來很多房子，將不再是開發(fā)商出售的商品房。如果我們不把自己定義為‘開發(fā)商’，而是定義為‘美好生活場景師’，這就是個機會。因為不管哪種住房，都需要有人蓋房子，蓋好房子之后需要有人提供相關服務。”

文/王寶汗