每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年3、4月份的上海樓市，隨著申領(lǐng)預(yù)售證樓盤(pán)的增多，商品住宅供應(yīng)量明顯上升，這也直接帶動(dòng)了成交量的顯著增長(zhǎng)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3、4月份上海商品住宅成交95萬(wàn)平方米，較1、2月份70萬(wàn)平方米的成交量增長(zhǎng)36%，但仍低于去年同期的141萬(wàn)平方米，不過(guò)彼時(shí)的上海還未實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房政策。

值得注意的是，在成交放量的同時(shí)，上海樓市成交結(jié)構(gòu)卻出現(xiàn)明顯分化：一方面，市中心區(qū)域多個(gè)高價(jià)、高品質(zhì)樓盤(pán)均表現(xiàn)搶眼，出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)8個(gè)人搶1套房的現(xiàn)象；另一方面，一些位于遠(yuǎn)郊的中低價(jià)位樓盤(pán)去化情況并不很好，部分樓盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)甚至遠(yuǎn)低于房源數(shù)量。

多位市場(chǎng)分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在上海搖號(hào)購(gòu)房等政策背景下，市場(chǎng)情緒總體雖不再恐慌，但受限價(jià)影響，市中心高品質(zhì)樓盤(pán)入市價(jià)明顯低于預(yù)期，同時(shí)上海大力發(fā)展租賃住房將使市中心高品質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)值和稀缺性更加凸顯，以致市中心高品質(zhì)樓盤(pán)持續(xù)受到追捧。

                                                      圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

日光盤(pán)頻現(xiàn) 成交結(jié)構(gòu)已現(xiàn)分化

進(jìn)入3月份，隨著申領(lǐng)預(yù)售證項(xiàng)目的增多，上海樓市供應(yīng)量顯著上升，也直接帶動(dòng)了成交量的“放量”。值得注意的是，盡管受限購(gòu)、限價(jià)、搖號(hào)購(gòu)房等政策影響，但位于市中心的多個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)卻頻頻出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象。

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”及上海市東方公證處官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月12日搖號(hào)的同濟(jì)融創(chuàng)玫瑰公館，266套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到860組；3月25日搖號(hào)的保利熙悅，731套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)715組；4月10日搖號(hào)的翠湖天地雋薈，118套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)385組；4月17日搖號(hào)的信達(dá)泰禾上海院子，376套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)611組；4月19日搖號(hào)的大寧金茂府，382套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)751組；4月23日搖號(hào)的中糧前灘海景壹號(hào)，437套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)3127組。其中保利熙悅開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化超9成，大寧金茂府、泰禾上海院子等多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄。

多位市場(chǎng)分析人士分析認(rèn)為，近期部分樓盤(pán)成交去化較高，主要因?yàn)樵谙迌r(jià)政策影響下，部分高價(jià)盤(pán)售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期。

如此前市場(chǎng)曾預(yù)期大寧金茂府、信達(dá)泰禾上海院子兩個(gè)樓盤(pán)的起售價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元，但從開(kāi)盤(pán)情況看，大寧金茂府均價(jià)9.38萬(wàn)元/平方米，而信達(dá)泰禾上海院子均價(jià)為9.5萬(wàn)元/平方米。

“在限價(jià)的背景下，外環(huán)內(nèi)部分新盤(pán)的性?xún)r(jià)比凸顯，而這些區(qū)域本就集中了不少優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，這也是其熱銷(xiāo)的主要原因。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道。不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，雖然部分樓盤(pán)去化較高，甚至出現(xiàn)“日光”，但市場(chǎng)推盤(pán)量比較大，特別是外環(huán)外的一些樓盤(pán)也紛紛低開(kāi)，對(duì)部分剛需購(gòu)房者而言依然有較大的選擇余地。

上海鏈家的數(shù)據(jù)也顯示，僅4月份，上海新建商品住宅新增供應(yīng)量近8000套，創(chuàng)近23個(gè)月來(lái)新高。

不過(guò)另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，與上述位于市中心高品質(zhì)樓盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)動(dòng)輒數(shù)倍于房源數(shù)不同的是，外環(huán)以外的部分樓盤(pán)認(rèn)籌數(shù)卻不及房源數(shù)。

如3月8日搖號(hào)、位于嘉定區(qū)嘉定新城的盤(pán)古園府項(xiàng)目，416套房源認(rèn)籌人數(shù)僅82組；3月19日搖號(hào)、位于金山區(qū)的華紡和成未來(lái)派，374套房源認(rèn)籌人數(shù)256組；3月29日搖號(hào)、位于松江區(qū)的新城上坤樾山半島，248套房源認(rèn)籌人數(shù)125組；3月30日搖號(hào)、位于金山區(qū)的正榮璟園，54套房源認(rèn)籌人數(shù)5組；4月3日搖號(hào)、位于金山區(qū)的新華御湖上園，358套房源認(rèn)籌人數(shù)177組；5月13日搖號(hào)、位于金山區(qū)的上海新天鴻高爾夫社區(qū)，456套房源認(rèn)籌數(shù)僅有8組。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，自3月份以來(lái)，上海新推的24個(gè)樓盤(pán)中，有12個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)籌數(shù)低于房源數(shù)。此外，均價(jià)低于5萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)有14個(gè)。

“金三銀四”的上海樓市，市中心區(qū)域的中高價(jià)位高品質(zhì)樓盤(pán)成交持續(xù)受到追捧，而遠(yuǎn)郊的部分中低價(jià)位的剛需樓盤(pán)成交遇“冷”，成交結(jié)構(gòu)分化明顯。

優(yōu)質(zhì)資源集中 市中心樓盤(pán)受追捧

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“金三銀四”的上海樓市成交冷熱不均，中心城區(qū)樓盤(pán)持續(xù)受到追捧，除受限價(jià)政策影響外，更與當(dāng)前上海優(yōu)質(zhì)配套資源分布不均密切相關(guān)。

中國(guó)指數(shù)研究院早前的一份研究報(bào)告，對(duì)上海部分市轄區(qū)在教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施進(jìn)行了分析。根據(jù)該報(bào)告，在教育資源方面，以重點(diǎn)中小學(xué)數(shù)量衡量，中心城區(qū)中，浦東、黃埔、靜安、楊浦、徐匯、虹口、長(zhǎng)寧、普陀區(qū)分別有46、30、28、25、24、22、17、15所；郊區(qū)中，寶山、閔行、松江、嘉定、奉賢、青浦區(qū)分別有17、14、8、7、5、4所。外環(huán)線以?xún)?nèi)至少有200所重點(diǎn)中小學(xué)，而外環(huán)線以外僅約有60所。

在醫(yī)療資源方面，以三甲醫(yī)院數(shù)量衡量，中心城區(qū)中，長(zhǎng)寧、浦東、徐匯、靜安、楊浦、黃埔、虹口、普陀區(qū)分別有10、9、8、6、5、4、2、2家；郊區(qū)中，閔行、松江、寶山區(qū)分別有3、2、1家，而奉賢、青浦均無(wú)三甲醫(yī)院。外環(huán)線以?xún)?nèi)至少有40家三甲醫(yī)院，而外環(huán)線以外僅約有12家。

此外，在交通方面，外環(huán)線以?xún)?nèi)的區(qū)域軌道交通站點(diǎn)數(shù)量也要明顯強(qiáng)于外環(huán)線以外的區(qū)域。

而外環(huán)線內(nèi)區(qū)域完善的配套設(shè)施，也往往是購(gòu)房者最為看重的因素之一。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪靜安區(qū)中環(huán)附近某新開(kāi)樓盤(pán)時(shí)，碰到來(lái)此看房的胡先生。“這邊不論是小區(qū)品質(zhì)，還是教育、醫(yī)療、交通這些配套設(shè)施，都比我現(xiàn)在住的（松江區(qū)）九亭（鎮(zhèn)）好很多，不止高一個(gè)檔次。”胡先生向記者表示，而這也是他選擇改善型住房時(shí)的重要考慮因素。

多位市場(chǎng)分析人士也向記者表示，不論是工作崗位數(shù)量、層次，還是教育、醫(yī)療等配套資源，都主要集中在外環(huán)線以?xún)?nèi)區(qū)域，這些區(qū)域交通便捷、配套相對(duì)完善、優(yōu)質(zhì)資源相對(duì)集中。

另外還需注意的是，此前上海住房“十三五”規(guī)劃中提出要重點(diǎn)發(fā)展租賃住房，十三五期間上海將新增170萬(wàn)套住房，其中商品住房約45萬(wàn)套、租賃住房約70萬(wàn)套。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2017年7月首次推出租賃住房用地以來(lái)，目前上海已掛牌成交31宗租賃住房用地，總規(guī)劃建筑面積196萬(wàn)平方米，至少將提供約2.2萬(wàn)套租賃住房。而該31宗租賃住房用地中，有19宗分布在土地資源本就稀缺的外環(huán)內(nèi)區(qū)域。

不過(guò)，《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》還明確提出，要在2035年將常住人口控制在2500萬(wàn)左右。而截至2017年末上海常住人口已達(dá)到2418萬(wàn)，這意味著未來(lái)上海常住人口僅有80余萬(wàn)的增量空間。這對(duì)要建成卓越全球城市的上海而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)將面臨不小的調(diào)整壓力。

“大力發(fā)展租賃住房，未來(lái)可供銷(xiāo)售的商品住宅房源一定會(huì)越來(lái)越少。”知名地產(chǎn)分析人士薛建雄分析道，“搖號(hào)政策出臺(tái)近一年來(lái)，外環(huán)以外的樓盤(pán)去年價(jià)格已經(jīng)歷了一輪向下調(diào)整，目前這些區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)格降的多的自然賣(mài)得好，降的少的只能慢慢賣(mài)；而外環(huán)內(nèi)中心城區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格在今年出現(xiàn)明顯松動(dòng)，自然比較搶手。”

不過(guò)薛建雄也認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高端產(chǎn)業(yè)、高收入群體會(huì)不斷聚集，上海商品住宅的價(jià)格長(zhǎng)期看會(huì)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。