每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實習(xí)記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

對北京新房交易市場而言，2018年這個春天雖并不溫暖卻另有期許。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，進入2018年，北京新建住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個月低于1200套，這一數(shù)字甚至打破了房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)誕生以來的歷史紀(jì)錄。

然而，低迷的市場數(shù)據(jù)并不意味著購房客買房熱情和需求的減弱，當(dāng)前北京新房市場因供應(yīng)量少而導(dǎo)致“無房可賣”的現(xiàn)象顯露出來。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的分析，除去市場上的保障房和共有產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)前北京商品房的真實庫存或許僅僅夠賣4個月。

不過，面對這一現(xiàn)象，剛需客們似乎并不著急，反而另有期待。隨著北京限房價項目（又稱限競房項目）銷售辦法意見稿的出爐，不少剛需客躍躍欲試，等待著一批低價位新房的入市；與此同時，另一部分剛需客則將目光聚焦在更具備保障性功能的共有產(chǎn)權(quán)房上，并積極參與后者的申請和搖號。

圖說：金樾和著售樓部現(xiàn)場   圖片來源：每經(jīng)記者李詩琪攝

限競房入市或掀購房高潮

“現(xiàn)在北京不少房子都壓著呢，有也不賣，特別難買！”家住北京房山的楊先生這樣說道。不久前，楊先生剛剛登記了一個名為“金樾和著”樓盤的購房申請，目前正在等待項目方通知排號順序與開盤時間。

記者走訪后發(fā)現(xiàn)，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旭輝城和金樾和著兩個項目最近正緊鑼密鼓地開展?fàn)I銷宣傳與意向登記，但開盤時間始終沒有確定。

“規(guī)定不出，預(yù)售證就下不來，我們想賣也賣不了。”在金樾和著銷售中心，工作人員對前來咨詢的客戶這樣說道。據(jù)這位工作人員透露，他們的樓盤蓄客已有半年多時間，此前已經(jīng)累積了2000人左右的咨詢與意向登記。但由于時間跨度過大，這一登記名單只能作廢。

這位銷售人員口中的規(guī)定實際上指的是北京市有關(guān)限競房項目的銷售管理辦法。2016年，北京出臺的房地產(chǎn)調(diào)控“930新政”中包括，在嚴(yán)控地價的同時，（政府）將對項目未來房價進行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

限競房正是這一規(guī)定的直接產(chǎn)物，而作為北京市的批限競房，旭輝城和金樾和著備受關(guān)注。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2017年北京出讓的71宗住宅用地中，超過半數(shù)地塊采取了“限房價、競地價”的交易形式，目前確定案名的限競房項目已超過15個。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京目前限競房的可銷售面積大約有440萬平方米，數(shù)量在4萬套以上，總體貨值預(yù)估在3000億元左右。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析稱，限競房因單價更合理、總價可控，因此鎖定了北京市場中的大量客群。

隨著時間的推移，一些限競房樓盤也到了可以入市的時候。但這批房子應(yīng)該何時賣、怎么賣、按照什么價格賣，始終沒有具體規(guī)定。有分析認為，政策醞釀時間較長或許也恰恰表明了政府對于限競房銷售的重視。

終于在各方期待中，北京限競房銷售辦法管理意見稿在上周與公眾見面。意見稿規(guī)定，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%，將由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，將被收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

郭毅表示，隨著意見稿的出臺，限競房銷售的執(zhí)行細則也將在此后明確。這就意味著，北京市第一批限競房將正式過關(guān)入市。彼時市場上的新房供應(yīng)量將會有明顯提升，新一輪的新房交易高峰有可能會出現(xiàn)。不過，因為限競房的房客并非基于投資而是基于居住需求，因此即便存在新的購房高潮也沒有什么不妥。

共有產(chǎn)權(quán)房仍供不應(yīng)求

與蓄勢待發(fā)的限競房相比，去年下半年開始入市的一批共有產(chǎn)權(quán)房已受到了市場的熱情追捧。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，近幾個月來，北京市共有產(chǎn)權(quán)房表現(xiàn)亮眼，一度成為新房交易的主力軍。

據(jù)我愛我家集團市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2月中上旬，北京1057套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里，超過半數(shù)為共有產(chǎn)權(quán)房；3月中上旬共有產(chǎn)權(quán)房交易占三成。在4月北京新房成交量最多的5個項目里，天潤和麗嘉苑、金隅大成·金成雅苑及和錦薇棠成交的都是共有產(chǎn)權(quán)房。

我愛我家集團副總裁胡景暉曾對記者表示，共有產(chǎn)權(quán)房主要滿足了中低收入人群的置業(yè)需求，增加供給，提升交易量。2017年北京市新增土地供應(yīng)里，共有產(chǎn)權(quán)房用地占了很大比例，因此未來將在北京新房市場上占有重要地位。

不過，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前北京市共有產(chǎn)權(quán)房的市場熱度似乎已有減弱的趨勢。上月昌平區(qū)有三個項目進行公開選房，不少購房者最終選擇了放棄購房。有棄選者告訴記者，房源位置偏遠、周邊配套少以及戶型不合適是放棄的最大原因。

對此，郭毅表示，共有產(chǎn)權(quán)房的特殊性在于只具備居住功能，沒有資產(chǎn)增值的能力，所以不少對自己未來收入有增長預(yù)期的客群或?qū)Υ吮３掷硇?，去選擇獲得完整產(chǎn)權(quán)的限競房。但就目前情況看，共有產(chǎn)權(quán)房推出后售罄仍然是大勢所趨。

與此同時，上周限競房銷售辦法管理意見稿中對于“一部分限競房將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房”的描述似乎也將為共有產(chǎn)權(quán)房市場注入新的活力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策的預(yù)期肯定是平穩(wěn)限競房的銷售。最稀缺核心位置的限競房有部分房源產(chǎn)權(quán)可能發(fā)生變化，他們在銷售時就有可能出現(xiàn)萬人搖號的情況。

張大偉說道，對于市場來說，剛需和改善需求年年有，但能買到的房源則越來越多。北京已經(jīng)進入了全面剛需為主的時代，就目前來看，沒有投資屬性的限競房和共有產(chǎn)權(quán)房或許將成為2018年后樓市的主流。