從廣州市南沙區(qū)人民政府驅(qū)車(chē)，沿著鳳凰大道一路前行，大約13分鐘，多棟搭著腳手架、披著綠色防護(hù)網(wǎng)的高層樓體映入眼簾，這是廣州首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)項(xiàng)目——首筑花園。

5月11日，廣州南沙開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)外宣布，南沙已同意將區(qū)屬國(guó)企廣州南沙城市建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州南沙城投”）開(kāi)發(fā)建設(shè)的首筑花園作為首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于8月接受申購(gòu)。

今年4月，廣州市政府批準(zhǔn)，符合南沙新區(qū)“1+1+10”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策體系領(lǐng)域緊缺型人才條件和港澳青年可申購(gòu)一套共有產(chǎn)權(quán)住房，申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)60%的產(chǎn)權(quán)，其余40%由政府持有。

與已試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的京滬相比，廣州版共有產(chǎn)權(quán)房運(yùn)作系統(tǒng)在聚焦對(duì)象、定價(jià)基準(zhǔn)和退出機(jī)制上，似乎更加市場(chǎng)化。

聚焦無(wú)房中高端產(chǎn)業(yè)人才

公開(kāi)資料顯示，首筑花園位于廣州市南沙區(qū)明珠灣珠江東組團(tuán)鳳凰三橋南側(cè)，總建筑面積約14.5萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約10.4萬(wàn)平方米，容積率為1.8，總房源數(shù)量大約1000套。

5月15日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地走訪首筑花園，整個(gè)項(xiàng)目正被圍擋包圍，大門(mén)初現(xiàn)雛形，中間三四棟樓體的腳手架拆除完畢，褪去綠色“外衣”后，露出杏色與褐色相間的外立面。“之前我們接到上面通知，要加快進(jìn)度建設(shè)。”項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的一名工作人員透露，目前首筑花園的主體建筑已經(jīng)完成，樣板房和售樓處也基本成型，但因尚未接到廣州南沙城投的正式通知，所以暫時(shí)還沒(méi)對(duì)外開(kāi)放，初步預(yù)計(jì)6月份開(kāi)放樣板房。該信息未獲官方證實(shí)。

按照規(guī)定，這個(gè)初次亮相的共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)項(xiàng)目，將供應(yīng)對(duì)象優(yōu)先放在南沙發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域內(nèi)的緊缺型人才和港澳青年上。

其中，緊缺型人才必須在南沙新區(qū)“1+1+10”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策體系領(lǐng)域工作滿一年以上，要求具有“985工程”、“211工程”大學(xué)或“雙一流”大學(xué)碩士及以上學(xué)位，或經(jīng)教育部認(rèn)證的全球前300名國(guó)（境）外大學(xué)碩士及以上學(xué)位；或者持有高級(jí)及以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格證書(shū)；或者具有高級(jí)技師職業(yè)資格，所從事的工種（崗位）符合廣州緊缺工種（職業(yè)）目錄。

港澳青年必須在35周歲以下，且具有經(jīng)教育部認(rèn)證的大學(xué)學(xué)士及以上學(xué)位，并能提供在南沙區(qū)域有效的工作、學(xué)習(xí)和居留證明。

這與《廣州南沙新區(qū)試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）中所要求的申請(qǐng)對(duì)象如出一轍。4月26日，上述《辦法》正式向社會(huì)公眾征求意見(jiàn)和建議，這也是廣州官方層面上第一次針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房出臺(tái)管理文件。

該《辦法》提出，南沙區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房重點(diǎn)解決區(qū)域內(nèi)中高層次人才的居住需求；兼顧進(jìn)駐本區(qū)的央企、重大開(kāi)發(fā)投資和優(yōu)先發(fā)展企業(yè)無(wú)房員工的住房需求；房源充裕情況下，申請(qǐng)對(duì)象范圍逐步擴(kuò)大至區(qū)內(nèi)具有剛性需求的新入職無(wú)房職工。

優(yōu)先聚焦區(qū)域內(nèi)無(wú)房的中高端產(chǎn)業(yè)人才，首筑花園提供的首批共有產(chǎn)權(quán)住房戶型也印證了這一點(diǎn)——以101-142平方米的三房?jī)蓮d為主。顯然，這不是常規(guī)意義上的剛需房源。

實(shí)際上，“共有產(chǎn)權(quán)住房”并不是一個(gè)新詞。從過(guò)往其他城市的實(shí)踐來(lái)看，它更多面向中低收入住房困難家庭。

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房就明確要求申請(qǐng)家庭必須符合北京市住房限購(gòu)條件且家庭成員在北京均無(wú)住房，同時(shí)滿足非京戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。更早之前，上海將共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件限定在具有上海城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)到規(guī)定年限，住房面積、可支配收入和財(cái)產(chǎn)皆低于規(guī)定限額，并且在提出申請(qǐng)前的規(guī)定年限內(nèi)，未發(fā)生過(guò)因住房轉(zhuǎn)讓而造成住房困難的上海城鎮(zhèn)戶籍家庭或個(gè)人。“過(guò)往十多年間，廣州陸續(xù)推出過(guò)限價(jià)房、保障房等各類(lèi)針對(duì)中低收入家庭群體的房源，這部分符合標(biāo)準(zhǔn)的中低收入家庭群體幾乎都是戶籍人口，截至目前，他們的住房困難問(wèn)題基本都得到解決。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為。

公開(kāi)資料顯示，廣州市2008年住房調(diào)查在冊(cè)的低收入住房困難家庭共有77177戶，到2013年4月，廣州住房保障范圍已經(jīng)覆蓋家庭年人均可支配收入低于20663元、人均建筑面積低于15平方米的困難家庭，在冊(cè)低收入住房困難家庭已實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。

在黎文江看來(lái)，廣州已經(jīng)不需要再推行面向“夾心層”群體的共有產(chǎn)權(quán)住房，而是進(jìn)一步針對(duì)高端產(chǎn)業(yè)人才和港澳青年，這類(lèi)群體收入通常在中高以上，但他們大部分不是廣州戶籍人口，在限購(gòu)的背景下并不符合購(gòu)房條件，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房可以滿足其居住需求。“所以，廣州試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)住房也可以理解為限購(gòu)之下，在特定區(qū)域內(nèi)為特定對(duì)象供應(yīng)房源。”

以周邊市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)

2015年4月21日，中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)在南沙掛牌成立。今年2月，《廣州市城市總體規(guī)劃（2017-2035）》草案又特別安排章節(jié)提出，要“強(qiáng)南沙”，建設(shè)粵港澳大灣區(qū)核心門(mén)戶。

“南沙的區(qū)域特點(diǎn)比較突出，推行共有產(chǎn)權(quán)住房主要是為了引進(jìn)人才、解決居住平衡問(wèn)題。”深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉在受訪時(shí)稱。

從近年一系列政策來(lái)看，在科技創(chuàng)新方面，南沙對(duì)人才的扶持不僅高額度而且大覆蓋。3月份出爐的《廣州南沙新區(qū)（自貿(mào)片區(qū)）集聚人才創(chuàng)新發(fā)展若干措施實(shí)施細(xì)則》就進(jìn)一步明晰了高端領(lǐng)軍人才安家補(bǔ)貼和發(fā)放、以及南沙區(qū)人才公寓的分配標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)程序、租金價(jià)格。

在走訪中，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，首筑花園項(xiàng)目附近是目前廣州規(guī)模最大的家電制造基地——美的南沙工業(yè)園，園區(qū)內(nèi)同時(shí)配建了美的公寓，入住率極高。

然而，與首筑花園一墻之隔，同為廣州南沙城投開(kāi)發(fā)建設(shè)的領(lǐng)界項(xiàng)目，放眼望去，僅有零星幾戶陽(yáng)臺(tái)晾曬著衣服，臨街的一整排商鋪也全部處于招租狀態(tài)。一名正在值班的保安表示，因位置偏遠(yuǎn)、交通不便，很多業(yè)主在去年5月收樓之后，一直沒(méi)進(jìn)行裝修。

這樣的問(wèn)題，讓業(yè)內(nèi)不免也擔(dān)憂后續(xù)申購(gòu)對(duì)象對(duì)首筑花園共有產(chǎn)權(quán)房的參與意愿。

不過(guò)，國(guó)家“千人計(jì)劃”特聘專(zhuān)家、廣州市健齒生物科技有限公司總經(jīng)理陳賢帥告訴記者，他已經(jīng)在關(guān)注這批共有產(chǎn)權(quán)房，據(jù)說(shuō)近期會(huì)召開(kāi)相關(guān)專(zhuān)場(chǎng)宣講會(huì)，“如果我和我同事符合這類(lèi)申購(gòu)資格，我們會(huì)有興趣購(gòu)買(mǎi)。”

激發(fā)他購(gòu)買(mǎi)的首要原因在于價(jià)格相對(duì)劃算。根據(jù)上述《辦法》的規(guī)定，廣州共有產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，且銷(xiāo)售價(jià)格在出售前結(jié)合具體建設(shè)項(xiàng)目確定。定價(jià)應(yīng)以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，綜合考慮申購(gòu)家庭承受能力加以確定。

首筑花園的價(jià)格究竟怎么定？經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)就此采訪了廣州南沙區(qū)委宣傳部，截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方未給出答復(fù)。

根據(jù)新浪樂(lè)居的樓盤(pán)信息顯示，當(dāng)前首筑花園附近的珠江源昌花園在售104-121平方米戶型，價(jià)格約為1.8萬(wàn)元/平方米。一墻之隔的領(lǐng)界，目前在售52平方米商服類(lèi)物業(yè)，均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，毛坯發(fā)售。領(lǐng)界營(yíng)銷(xiāo)中心的一位銷(xiāo)售人員稱，周邊的住宅均價(jià)大概2萬(wàn)元/平方米。

李宇嘉認(rèn)為，相比廣州市區(qū)，南沙更靠近珠海、中山，是粵港澳大灣區(qū)的核心地段，而且整個(gè)片區(qū)的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位都相對(duì)更高端。

值得關(guān)注的是，北京要求共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該早在土地供應(yīng)文件中就予以明確，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷(xiāo)售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，每套房屋的銷(xiāo)售價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%。

上海甚至直接規(guī)定市級(jí)或區(qū)縣統(tǒng)籌建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度、產(chǎn)權(quán)份額，由市或區(qū)（縣）住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)擬訂，報(bào)市或區(qū)（縣）價(jià)格管理、住房保障行政管理部門(mén)審核批。

對(duì)比之下，廣州以出售時(shí)周邊的市場(chǎng)價(jià)格作為基準(zhǔn)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定價(jià)更加市場(chǎng)化。

5年限售期滿可轉(zhuǎn)為商品房

在上市流轉(zhuǎn)方式上，北上廣的規(guī)定也不盡相同。廣州、北京都要求，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，但北京允許已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購(gòu)房合同中約定。

上海則直接限制在取得完全產(chǎn)權(quán)之前，擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)保障住房，或者設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。

購(gòu)房者更關(guān)心的問(wèn)題是共有產(chǎn)權(quán)住房的上市流轉(zhuǎn)方式。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后，廣州、上海的購(gòu)房人都可上市轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)份額，也可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府份額后獲得完整的住房產(chǎn)權(quán)。

廣州的上市轉(zhuǎn)讓采取內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)兩種方式。其中，內(nèi)循環(huán)是指向其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭轉(zhuǎn)讓?zhuān)沦?gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。外循環(huán)則是購(gòu)房人和區(qū)住保中心共同向其他符合本地住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋，新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)階段，廣州采用內(nèi)循環(huán)方式，考慮在房源充裕的情況下，逐步放開(kāi)外循環(huán)方式。

上海無(wú)論是上市轉(zhuǎn)讓還是購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)都轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>

然而，北京的購(gòu)房人只能按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓對(duì)象為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭，新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

“北京的住房需求實(shí)在太大，共有產(chǎn)權(quán)住房不轉(zhuǎn)變成商品住房性質(zhì)，直接內(nèi)部流轉(zhuǎn)更便于解決‘夾心層’群體的住房問(wèn)題。”李宇嘉分析，目前廣州的房?jī)r(jià)相比北京上海還有一定差距，而且大部分購(gòu)房者還是很想擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房。

（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者：陳博）