每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模領(lǐng)先效應(yīng)下，有意尋求規(guī)模擴(kuò)張的房企均進(jìn)行了全國(guó)化布局，從而加大了戰(zhàn)略縱深布局，緩解政策和市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)業(yè)績(jī)的沖擊。就行業(yè)發(fā)展而言，在東莞這個(gè)溫室中成長(zhǎng)的粵宏遠(yuǎn)A（000573，SZ，下稱粵宏遠(yuǎn)），其跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略卻姍姍來(lái)遲。

2013年粵宏遠(yuǎn)才邁出跨區(qū)域發(fā)展的第一步，結(jié)果這也成為之后5年里唯一的一步?？鐓^(qū)域發(fā)展較慢，而在東莞本土市場(chǎng)，粵宏遠(yuǎn)的擴(kuò)張之路也走得緩慢。2013年在東莞新增土地后，公司便再無(wú)新增土地儲(chǔ)備。

品牌房企掀起全國(guó)化擴(kuò)張熱潮下，東莞作為華南重要城市，各大開(kāi)發(fā)商環(huán)伺。2016年開(kāi)始東莞地王頻出，公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。由于資金實(shí)力等競(jìng)爭(zhēng)力不足，本地開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)表現(xiàn)心有余而力不足，東莞土地市場(chǎng)成為外來(lái)開(kāi)發(fā)商的攻城略地的陣地。

規(guī)模增長(zhǎng)乏力，布局集中東莞，跨區(qū)域發(fā)展進(jìn)展緩慢，規(guī)模小導(dǎo)致的盈利能力不足，加上外來(lái)房企擠壓生存空間等，這些問(wèn)題成為縈繞在粵宏遠(yuǎn)頭上的烏云。一系列問(wèn)題待解，頭懸達(dá)摩克利斯之劍，粵宏遠(yuǎn)將如何走出這場(chǎng)生存發(fā)展的迷局？

在售項(xiàng)目減少 跨區(qū)域發(fā)展緩慢

2012年，規(guī)模增長(zhǎng)乏力的粵宏遠(yuǎn)出現(xiàn)營(yíng)收同比下滑。彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)已有萬(wàn)科、綠地和保利三家房企跨越千億元大關(guān)，另有中海、恒大和萬(wàn)達(dá)的銷售金額逼近千億元。意識(shí)到自身房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較小，項(xiàng)目布局集中在東莞，盈利能力有待提升，銷售規(guī)模偏小導(dǎo)致總體利潤(rùn)率偏低等問(wèn)題下，粵宏遠(yuǎn)提出要改善房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布單一的不利局面，提高整體市場(chǎng)占有率，建立跨地區(qū)發(fā)展的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

2013年，粵宏遠(yuǎn)邁出跨區(qū)域發(fā)展第一步，收購(gòu)了位于長(zhǎng)三角的蘇州天駿金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)園有限公司50%股權(quán)（股權(quán)項(xiàng)下含昆山花橋項(xiàng)目），也就是現(xiàn)在的昆山花橋項(xiàng)目。此次收購(gòu)為粵宏遠(yuǎn)跨區(qū)域發(fā)展的第一步，也是到目前為止5年來(lái)的唯一一步。

如今，昆山花橋項(xiàng)目還未入市，未能為粵宏遠(yuǎn)貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)。除去跨區(qū)域發(fā)展問(wèn)題，粵宏遠(yuǎn)在東莞本土的發(fā)展也難如人意，自2013年競(jìng)得橋頭大茶嶺地塊后，粵宏遠(yuǎn)在土地市場(chǎng)上顆粒無(wú)收。

體現(xiàn)在粵宏遠(yuǎn)2017年年報(bào)中“公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況”一欄中的項(xiàng)目?jī)H為帝庭山、蘇州天駿（昆山花橋項(xiàng)目)、康城假日及御庭山四個(gè)項(xiàng)目。其中康城假日與御庭山目前已竣工，在售項(xiàng)目為帝庭山與御庭山兩個(gè)，兩個(gè)項(xiàng)目均位于東莞區(qū)域。另外還有一個(gè)與萬(wàn)科合營(yíng)的項(xiàng)目萬(wàn)科翡麗山。據(jù)了解，翡麗山項(xiàng)目為粵宏遠(yuǎn)帶來(lái)豐厚的投資收益，曾一度成為粵宏遠(yuǎn)利潤(rùn)的重要來(lái)源。

同時(shí)，粵宏遠(yuǎn)持有的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為時(shí)代國(guó)際，該項(xiàng)目土地面積為8974.82平方米，計(jì)容建筑面積2.8萬(wàn)平方米。

隨著江南第一城等項(xiàng)目銷售完結(jié)，粵宏遠(yuǎn)項(xiàng)目?jī)H剩下帝庭山、昆山花橋項(xiàng)目、康城假日、御庭山以及時(shí)代國(guó)際5個(gè)項(xiàng)目。

外來(lái)房企擠壓生存空間

對(duì)粵宏遠(yuǎn)而言，內(nèi)憂還未解決，外患又逼近。2016年和2017年，東莞土地市場(chǎng)迎來(lái)多個(gè)地王，東莞本土中小開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)市場(chǎng)拿地難度陡增。據(jù)瑞城搜數(shù)據(jù)顯示，2016年?yáng)|莞誕生11宗高價(jià)地，主要集中在臨深、東部產(chǎn)業(yè)園以及城區(qū)片區(qū)。2017年?yáng)|莞臨深片區(qū)、松山湖片區(qū)水鄉(xiāng)新城誕生8宗高價(jià)地塊，大部分的高價(jià)地被外來(lái)房企攬獲。

在外來(lái)房企的推動(dòng)下，2016年?yáng)|莞8宗地樓面地價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)；2017年?yáng)|莞平均樓面價(jià)為11727元/平方米，是近10年來(lái)東莞樓面價(jià)最高的一年。

粵宏遠(yuǎn)曾在2016年年報(bào)中提及，東莞因土地供應(yīng)步伐放緩，加之外來(lái)房企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，東莞市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)快速攀升，高溢價(jià)地王頻現(xiàn)。在與全國(guó)性、地區(qū)性房企競(jìng)爭(zhēng)中，本土企業(yè)缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，限制了土地儲(chǔ)備能力，對(duì)企業(yè)未來(lái)的擴(kuò)張能力和盈利能力也帶來(lái)了影響。

粵宏遠(yuǎn)的自救之路

2014年到2017年的4年時(shí)間并無(wú)新增土地儲(chǔ)備，營(yíng)業(yè)收入較少，粵宏遠(yuǎn)在本土和對(duì)外擴(kuò)張時(shí)均遇難題。在房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局下，粵宏遠(yuǎn)將如何自救，找到適合自己的發(fā)展道路？

談及近些年土地市場(chǎng)拿地較少的現(xiàn)象，粵宏遠(yuǎn)總經(jīng)理鐘振強(qiáng)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)直言，加大在土地市場(chǎng)的投資是不太可能的，現(xiàn)在東莞的土地供應(yīng)越來(lái)越少，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大。未來(lái)粵宏遠(yuǎn)將繼續(xù)立足東莞，在主城區(qū)開(kāi)發(fā)越來(lái)越飽和的情況下，面向下面的鎮(zhèn)區(qū)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。

同時(shí)鐘振強(qiáng)指出，不管是大房企還是中小房企都將面臨增量市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)難以為繼的局面?；浐赀h(yuǎn)未來(lái)不排除和大房企尋求合作，發(fā)揮各自的強(qiáng)項(xiàng)。大開(kāi)發(fā)商在一級(jí)市場(chǎng)上去尋求土地難度也在加大，大開(kāi)發(fā)商也會(huì)去尋找和本地開(kāi)發(fā)商或者是手里有土地的開(kāi)發(fā)商或者項(xiàng)目公司合作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，粵宏遠(yuǎn)的業(yè)務(wù)正在進(jìn)行多元化布局。近些年粵宏遠(yuǎn)在減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴，營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成中煤炭及廢舊鉛蓄電池回收的占比有所增加。

數(shù)據(jù)顯示，2017年粵宏遠(yuǎn)的營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成中，房地產(chǎn)業(yè)投入超4億元，占總營(yíng)業(yè)成本比重合計(jì)達(dá)到91.73%，而這一占比在2016年曾達(dá)到96.44%。2017年粵宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)售樓業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本同比大幅度減少50.60%。

營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)出租和售樓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.29億元，占總營(yíng)收的93.55%，較2016年同期的97.13%下降3.58個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)業(yè)(售樓)業(yè)務(wù)同比下降53.35%。

鐘振強(qiáng)表示，目前行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司，包括中小地產(chǎn)公司，在政策調(diào)控下轉(zhuǎn)型是必然的?；浐赀h(yuǎn)將轉(zhuǎn)型環(huán)保、再生資源和循環(huán)經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)，目前已邁出第一步，這些產(chǎn)業(yè)都是政府大力推的新方向。

業(yè)績(jī)長(zhǎng)期依賴房地產(chǎn)銷售，未來(lái)降低房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)占比，投身環(huán)保新能源產(chǎn)業(yè)的粵宏遠(yuǎn)能否在多元化轉(zhuǎn)型中殺出一條血路，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。